受访专家表示，继内地绝大多数城市取消限购政策之后，此番官方再推出放松房贷的新措施，让寒冬中的中国楼市嗅到回暖的气息，有助於经济稳增长。不过也有业内人士指出，新政效果仍需时日体现，银行利率优惠多大程度的落实亦是楼市回升关键。可以肯定的是，明年楼市必将比今年好。香港商报记者蔡易成林玟珊

 

　　市场观望为主成交逐渐放大

 

　　上海易居房地产研究院日前发布《9月份新建商品住宅库存报告》。报告显示，楼市库存环比同比均有上升。截至9月底，易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4.0%，同比增长23.8%。9月库存再创近5年历史新高。分城市来看，35个城市中，有31个城市库存出现同比增长，有4个城市库存出现同比下滑态势。值得一提的是，由於4个一线城市市场成交总体偏弱，一线城市库存已保持连续8个月的环比正增长，且9月增幅有所扩大。

 

　　最大救市政策适时出台

 

　　不仅是库存高企，从近日中国指数研究院发布的9月十大城市房地产价格指数亦可看出目前楼市的惨淡。十大城市中，7个城市的综合指数（新房）环比下跌，其中杭州跌幅最大，下跌2.16%。数据显示中国楼市低迷乏力已是不争事实，然而中国官方似乎对这样的惨淡数据早有预料。就在9月30日，央行与银监会联合发布《关於进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》中明确规定了「拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构仍执行首套房贷款政策。」此政策一出，坊间对「央行救市」政策众说纷纭。

 

　　「认房不认贷」的新规成为房地产调控限贷政策放松的标志，对市场主体预期的影响犹如一石激起千层浪。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对本报表示，从去年到今年，第一次出台这类政策，似乎代表了中央的意图：这个政策主要是对历史存在的限贷进行放松式的布局。宋丁认为此番新政有两个作用，「一是可以救市，加大对存量的消化，提高成交量；二是对宏观经济的把握，今年中国前几个季度的GDP增值都不是很理想，如果楼市不回升，国民经济增长乏力。」因此，放松限贷可以激活楼市，促进成交量，进而促进国民经济的发展。中原地产华南区总裁李耀智亦对本报记者表示，《通知》中放松限贷释放了政府的信号。新政出台后的一个多星期楼市的股票开始回缓，可以反映目前很多客户仍看好楼市。李耀智说，「因为假期，虽然银行很多具体执行的细则还没有出来，但不少银行表示会支持出台相关政策，等到政策落地，未来成交量肯定会增加。」

 

　　国庆期间未见明显起色

 

　　国庆节前央行调整「认房不认贷」房贷政策后，7天长假被认为是检验房贷政策调整的契机。业内人士普遍认为，房贷政策「松绑」文件的正式出台，将会释放部分住房需求，刺激商品房成交增长，吸引楼市中端改善型客户积极入市。但对於开发商或者置业顾问而言，从国庆长假期间楼市的成交量来看，这次限贷政策「松绑」所释放的红利并没有那麽明显。中联地产二手房研究院总经理肖小平对本报表示，新政的出台对有改善性购房需求的购房者非常大的刺激。她指出，从数据上看国庆楼市成交确实不火爆，但网络公布的数据也有滞后性，所以数据显示不一定准确。肖小平说，「从我们公司成交量来看，跟去年同期相比，10月1日到9日新到客户的量增长了35%，成交量增长了40%，管中窥豹可见新政的威力。」宋丁指出，政策出来后，要实施必须通过商业银行的执行与落实，「十一」黄金周银行放假，从政策投放来讲，它不能马上兑现。另外，很多人目前还属於观望状态，虽然目前只看到的是「十一」黄金周楼盘踩盘的人更多，但成交量还没有完全上来，不过一旦政策开始真正落地，成交量就会跟上来。受益於限贷松绑，一二线城市不论是新房还是二手房，市场成交量有明显提升。在楼市回暖刺激下，开发商也开始加快推盘节奏。中信建投数据显示，10月13日-19日，一线城市商品住宅成交量环比上升79.87%。北上广深四个一线城市商品住宅成交面积环比分别上涨133.95%、78.46%、69.06%、50.77%。二手房不仅成交量回升，价格上也出现反弹迹象。

 

　　内地楼市将现分化

 

　　在房地产市场低迷，各地取消限购的时候，央行解除限贷政策无疑是给市场注入一针强心剂。央行的房贷新政策虽然会在短期内产生一定刺激效果，但对房产价格已经趋近悲观的市场预期会不会因此而改变，仍有待观察。尽管业内对新政的效果持不一看法，但可以肯定的是国家对房地产调控的纠偏正在继续。

 

　　未来楼市将何去何从？李耀智认为，长期来看会有两个特徵。一是存在差异化，像北上广深等一线城市，楼市前景仍比较好；而二三线的城市供应比较充足的地方，有可能房价存在压力。第二，未来房地产的走向，要看政府的政策，收紧的政策会压低高房价；而政策一放松，房价则有机会出现反弹。

 

　　肖小平则认为，一线城市楼市的企稳和回升是必然的，从深圳来看，肯定会回升的。关键的问题在於利率如果真打七折，二线城市的回升力度也将非常大，说不定会有爆发性的增长。银行执行的力度，最终会决定回升的程度。肖小平说：「四季度一二线城市回升已是必然，明年的情况要看银行执行的力度，明年有望比今年好。」

 

　　决策层慎推强刺激

 

　　楼市回归市场是正途

 

　　在市场化的大背景下，楼市聚集着无数个方面的利益，想要用一招就能改善它是不可能的。事实上，楼市的行政化调控逐渐减少，银行贷款更加理性，开发商融资成本增加，反腐对於一些楼市腐败的打击，国家经济结构转型新的投资机会出现等等，这些都是改变楼市的因素，也是促进房地产市场平稳健康发展所不可或缺的。

 

　　分析人士指出，近年来业界对限购限贷这样的行政化措施批评比较多，其实越是限制，给出市场信号的预期是越会涨，所以现在适当松一些，回归正场☆态。

 

　　中国财政部副部长朱光耀日前称，中国正在密切关注国内房地产市场，但是没必要针对该行业或其他经济领域出台任何重大刺激政策。他在华盛顿召开的世界银行和国际货币基金组织(IMF)会议间隙对记者表示，中国政府认为包括房地产市场在内的目前经济状况「仍然稳定」。

 

　　朱光耀称，尽管中国楼市价格出现一定的下滑，这并不被视为问题的表现，因此之前的房价过高，应该允许市场力量发挥作用。「我们密切关注，但是要让市场来发挥作用。我们有足够多的宏观经济管理工具，但是目前在采取任何重大刺激计划方面仍非常谨慎。」朱光耀说道，「这不仅是指房地产市场，而是整体经济，不需要重大刺激计划，我们必须让市场来发挥作用。」

 

　　从中央高层的表态可见，总体而言，寄希望於中央推出强刺激的政策似乎已经不切实际，未来楼市的走向更多是由市场决定。此次楼市新政的推出并不能有立竿见影的效果，楼市能否回稳还取决於政策能否落实。但可以看到的是整体的房屋销售开始改善，三线城市的成交量已经开始出现同比上升。房地产市场在第四季度将获得支持，未来政府如果进一步推出更加市场化的措施，长远而言，房地产业将因此受益而走向良性发展。

 

　　经济下行压力仍大

 

　　新政稳增长去库存

 

　　分析人士认为，现在房地产整体情况不是很乐观，但央行的政策并不是孤立地调控房地产，而是着眼於国家整个宏观经济发展的需要。

 

　　自2013年年底以来，全国房地产市场成交量始终处於低迷状态，在国民经济增速7.5%的压力下，曾经的经济增长引擎动力明显不足。

 

　　10月21日公布的三季度GDP增速创下五年半以来的新低，其中全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5％，增速比上半年回落1.6个百分点。截至9月末，商品房待售面积57148万平方米，比8月末增加988万平方米。官方看法是：9月份房地产市场出现积极变化，销售量有所回升，价格降幅有所收窄。随着政策效应持续发挥，后续趋势还要继续观察。

 

　　按照计划，国家统计局将於10月24日发布最新一期70个大中城市住宅销售价格月度报告。

 

　　有分析指出，目前中国经济要保持一定增速还是要靠投资，而房地产投资是固定资产投资的重要部分。到现在为止，房地产投资已经下滑到13.2%，房地产投资增速的大幅下滑拖累了整个投资增长，而这也是和地方财政收入挂钩的，影响地方经济发展，对整个经济稳增长也产生较大影响。在肖小平看来，这次对住房消费信贷的鼓励政策透露出决策层稳增长之用心。

 

　　「今年中国楼市经历9个月的低迷期，现在政策放松是耐人寻味的，放松的原因可能是为了经济增长，这是个大前提。」肖小平说。