10月份，各大房企為了沖刺全年業績，已經刺刀見紅，在全國各地展開一輪又一輪的價格戰、促銷戰，并動用了大量“圈客”工具，為完成銷售任務而努力。在目前各大房企境內市場表現相差無幾的背景下，海外項目被視為企業完成業績目標、保持行業排名的重要砝碼。業內紛紛猜測，今年會不會出現像去年碧桂園馬來西亞項目那樣的“黑馬”，進而改變整個行業的排名格局？

 

　　不過，《每日經濟新聞》記者調查發現，目前多數房企海外項目進展并不順利，一些項目甚至遇到麻煩。記者梳理了綠地、碧桂園、萬科、復星等房企海外業務拓展情況，試圖為讀者呈現這些龍頭海外項目的生存現狀。

 

　　公司樣本1

 

　　從“三分天下”到不超一成 碧桂園主動調整海外戰略

 

　　10月份，各大房企為了沖刺全年業績，已經刺刀見紅，在全國各地展開一輪又一輪的價格戰、促銷戰，并動用了大量“圈客”工具，為完成銷售任務而努力。在目前各大房企境內市場表現相差無幾的背景下，海外項目被視為企業完成業績目標、保持行業排名的重要砝碼。業內紛紛猜測，今年會不會出現像去年碧桂園馬來西亞項目那樣的“黑馬”，進而改變整個行業的排名格局？

 

　　不過，《每日經濟新聞》記者調查發現，目前多數房企海外項目進展并不順利，一些項目甚至遇到麻煩。記者梳理了綠地、碧桂園、萬科、復星等房企海外業務拓展情況，試圖為讀者呈現這些龍頭海外項目的生存現狀。

 

　　去年憑借在馬來西亞熱銷百億成功晉身千億房企俱樂部的碧桂園，今年的海外業務遇到煩惱。

 

　　《每日經濟新聞》記者了解到，去年熱賣百億的碧桂園馬來西亞金海灣項目，今年遭遇部分購房者退訂，原因是一些客戶未能申請到貸款。隨后，馬來西亞雪蘭莪州出臺新政策，通過抬高購房門檻防止外國開發商大舉進入，也讓公司在當地的項目面臨一些尷尬。

 

　　面對不利的市場形勢，與去年提出海外業務 “五年內三分天下、十年內占半壁江山”的高姿態不同，今年以來，碧桂園主動調整海外戰略。據了解，碧桂園首席財務官吳建斌為公司設定了10%的限額，即海外投資比例占總投資額不超過10%。

 

　　“雖然馬航事件等有一定的特殊性，但它反映了國內房企在海外拓展過程中面臨的不可控風險”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，與過度追求規模相比，通過放緩擴張速度、積累海外開發經驗以修煉內功，對碧桂園未來在海外市場取得更好的成績更有意義。

 

　　付款手續繁瑣，金海灣現少量退房

 

　　“去年8月，我跟著碧桂園組織的看房團到馬來西亞金海灣項目，并定了一套總價200萬元的公寓，沒想到今年7月收到開發商通知，由于銀行無法批準貸款，需要改為全款，最終只能選擇退房”，陳云（化名）無奈地說。

 

　　2013年8月，在馬來西亞的柔佛州新山，由碧桂園自主開發的首個項目金海灣正式發售。僅兩個月時間，總體量高達115萬平方米的碧桂園金海灣便成功賣出6000多套，認購金額達到100億元，不僅成為公司去年的單盤銷售冠軍，更讓碧桂園只用了不足一年時間，就成為馬來西亞最大的地產商。

 

　　然而，這個被譽為國內房企最成功的海外項目，如今卻遇到煩惱。據陳云透露，按照當時簽訂的購房協議，金海灣項目首付款比例為5%，剩余部分由購房者向工商銀行或中國銀行馬來西亞分行申請跨境貸款。但自今年8月起，包括陳云在內的一些購房者被告知，貸款申請被銀行拒絕，這意味著這批買家需要全額付款。

 

　　“由于在馬來西亞購房的按揭利率僅4%左右，明顯低于國內，大多數買家都是通過按揭購房，如今需要全款購房，大大增加了買家的資金壓力。也有部分買家覺得無法享受低利率按揭不劃算，更傾向于退房”，陳云告訴記者，還有部分買家的房貸申請盡管沒有被拒，但遲遲無法獲批，因此也選擇退房。

 

　　對此，碧桂園相關人士向《每日經濟新聞》記者回應稱，“確實有少量客戶因個人原因選擇退房，但比例不到10%，屬于正常的交易變動范圍”，由于馬來西亞允許客戶分13期支付房款，多數中國客戶仍選擇現金支付。選擇申請貸款的中國客戶，目前已有相當一部分成功申請到按揭。此外，由于金海灣項目持續新增的簽約已經遠遠覆蓋了退訂的數量，所以項目整體銷售受影響不大。

 

　　海外政策風險隱現

 

　　相比銀行拒貸引發的退房事件，更令人擔憂的是政策變動帶來的風險。

 

　　根據新加坡《聯合早報》援引馬來西亞英文報紙《星報》的報道，馬來西亞雪蘭莪州于今年9月推出購房新條例，提高外國人和外國公司在該州購置房產的最低門檻。據悉，新條例已從9月1日起生效，其規定，雪蘭莪州每個地區外國人的購房門檻提至100萬~300萬林吉特 （約合190萬~570萬人民幣），部分區域外國人購房門檻較此前提高近一倍，此舉被業界認為是為了防止海外開發商大舉進軍雪蘭莪州。

 

　　《每日經濟新聞》記者了解到，自2012年初正式進入馬來西亞以來，碧桂園已投資了3個大型項目，除了位于柔佛州新山的金海灣，其余兩個項目均在雪蘭莪州。

 

　　碧桂園相關人士向記者表示，這兩個項目的目標客戶群均為本地購房者，因此受上述政策影響不大。碧桂園近幾年對海外投資市場做了充分調查和了解，每到一個新市場都會緊跟當地法規，和相關政府部門保持密切溝通，確保各方面運作都符合政策要求。

 

　　事實上，這并非馬來西亞房地產調控政策首次收緊。今年2月28日，馬來西亞首相署經濟策劃單位宣布，自3月1日起，外國人在馬來西亞聯邦直轄區（吉隆坡、布城及東馬納閩）購房置業的門檻從50萬林吉特（約合95萬人民幣）提高至100萬林吉特（約合190萬人民幣），不動產所得稅最高比例提至30%。

 

　　“國內房企發展海外業務最大的風險就是政策”，黃立沖告訴記者，由于不少國家對房價上漲的敏感程度較國內更高，一旦房價上漲速度過快，他們有可能會采取激進的手段抑制房價。類似本次雪蘭莪州出臺的新政策有可能蔓延至更多區域，這也是國內房企出海時不得不考慮的潛在風險。

 

　　海外戰略轉向謹慎

 

　　去年在馬來西亞市場旗開得勝之后，海外市場一度在碧桂園的戰略布局中占據核心位置。碧桂園總裁莫斌在年初接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司希望未來5年能夠實現“三分天下”的目標，即海外市場、廣東省以及廣東省外的國內市場實現三足鼎立；在未來10年，希望海外市場和國內市場能夠實現“二分天下”。

 

　　然而，今年以來受馬航飛機失聯等“黑天鵝事件”事件影響，碧桂園海外銷售逐漸回歸平淡。據公司方面透露，今年前三季度，公司馬來西亞項目的合同銷售額約16億元，澳大利亞項目的合同銷售額約11億元。在2014年僅剩一個季度的情況下，碧桂園要想超過去年海外市場70億元的合約銷售額，難度極大。

 

　　“我們對海外市場投資將更為審慎”，莫斌在碧桂園今年中期業績發布會上表示，公司未來會繼續物色合適的項目，但進入新的市場都會從小項目或合作項目做起，逐漸積累經驗，5年內海外資產占集團總資產的比例不會超過10%。

 

　　吳建斌坦言，雖然海外業務的毛利率預計能達到35%，高于國內，但由于地域問題，碧桂園的全產業鏈模式無法在海外復制，優勢難以體現。出于財務安全和審慎發展的考慮，公司放慢了海外發展步伐。

 

　　“對碧桂園而言，放慢海外擴張步伐未必是壞事”，輝立證券房地產分析師陳耕向 《每日經濟新聞》記者表示，海外業務雖然有更高的毛利率，但由于國外的預售制度更嚴格，造成房企資金回籠緩慢，反而對公司的現金流造成不利影響。隨著海外市場風險逐漸暴露，放緩擴張速度實現穩扎穩打并積累經驗，對于公司未來在海外更好地發展有利。

 

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，隨著海外銷售放緩，碧桂園完成銷售目標的壓力自然落到國內市場。但今年前9月，碧桂園已經完成全年目標的63.3%，由于下半年公司擁有1700億元的可售貨值，只要維持積極的銷售策略，完成全年目標難度不大。

 

　　“公司一直根據海內外市場情況靈活調整供貨安排，以實現總體銷售增長。對于2014年1280億元的合同銷售目標，公司將盡力達成，但同時因為我們在土地等資本開支方面有靈活度，目標是否完成并不會給企業經營帶來壓力”，碧桂園方面表示。

 

　　公司樣本2

 

　　誰是2014年地產龍頭？綠地海外業務“說了算”

 

　　每經記者 楊羚強 發自上海

 

　　從克而瑞研究機構公布的三季度房企銷售排名來看，今年房企銷冠的爭奪將在綠地和萬科之間展開，截至目前，二者的銷售額僅相差150多億元，而這并沒有算上綠地的海外業務。

 

　　綠地集團官網發布的消息顯示，綠地海外業務四季度已經開始沖刺，最新在悉尼及倫敦投資開發的綠地瓏璽、綠地蘭姆高端公寓僅賣了183套，銷售額即達到10億元以上，而且平均銷售價格超過9萬元/平方米，悉尼項目成交均價甚至刷新北悉尼新房單價紀錄。

 

　　根據綠地方面公布的數據，“世界的綠地”今年在海外的銷售計劃是200億元。如果這一銷售目標最終完成，那么在年末其銷售業績將逆襲萬科。

 

　　海外投資一波三折/

 

　　“綠地很有戰略遠見。”蘭德咨詢總裁宋延慶提起綠地時，總不會忘記綠地先人一步踏足海外攫取豐厚利潤的戰略眼光。根據他的估算，綠地當時的投資也就幾千萬元，但實際上取得的銷售金額是十多億元。

 

　　而這并不是綠地在海外所做的第一筆高利潤生意。去年年末，綠地集團董事長張玉良在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時曾談到，綠地在澳洲的項目利潤遠高過當地公司的項目。根據綠地的估算，海外市場能帶來的收益還不限于此。

 

　　相對于國內的限購、限貸等樓市調控政策，海外一些國家的貸款政策較為寬松，且利率較低，加上人民幣升值帶來的投資回報率提升，以及海外房屋產權較國內年限更長等因素，大量的投資熱錢開始向外轉移。

 

　　海外市場對綠地業績和利潤的貢獻可見一斑。而根據綠地的目標，到2020年，海外市場將貢獻綠地銷售收入的25%。不過，在海外市場開拓時，綠地并非一帆風順。

 

　　據《投資時報》報道，在2014年7月31日召開的上任首次記者會上，韓國濟州島新知事元喜龍明確表示，對總部位于上海的中國綠地集團在濟州島開發的 “夢塔”（綠地濟州夢想大廈）項目，將采取“不允許建設”的強硬態度。

 

　　《北京商報》的報道還透露，元喜龍曾表示，中國目前投資濟州島的大項目屬于“投機資本”，擔心未來中國人在濟州圈地將其變成 “中國城”，要求已經獲得上屆政府批準但未開工的項目“從頭再來”。同時韓國方面宣布，將大幅提高外國人通過購買房地產獲得濟州島永居權的條件。

 

　　為此，綠地緊急做了一系列公關工作。綠地韓國公司在施工建設過程中，竭力避免擾民，還努力在當地進行公益事業，如贊助項目所在地的一些村民活動，以努力融入當地社會，贏得認同。

 

　　這些工作最終獲得了成效。后來綠地集團與濟州國際自由城市開發中心（JDC）在韓國濟州簽署諒解備忘錄（MOU），綠地集團在濟州島健康醫療城區域擴大投資。元喜龍也會見了綠地集團董事長張玉良，并表示將支持綠地的投資。

 

　　購買客戶的全球化

 

　　雖然，中國開發商在資金實力方面遠遠優于海外同行，但從綠地在韓國的一波三折，也可以看出要想真正在海外獲得很好的投資收益，光有資金實力是不夠的。本土化是包括綠地在內的所有房企在海外開拓業務的最大門檻。

 

　　戴德梁行高級董事、大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮告訴 《每日經濟新聞》記者，在海外搞開發，不僅要遵守當地的法律法規和政策，爭取獲得當地政府的審批通過，而且當地民意在一定程度上對項目的開發也有非常大的影響，開發商往往需要征求當地居民的意見，需要得到大部分居民同意后項目才能開展。

 

　　在這一背景下，海外的開發商會尊重當地居民的意愿，以盡可能少地破壞當地生活、自然環境和生活習慣為原則，減少對當地居民生活的干擾，確保項目最終獲得審批。

 

　　很多時候，還需要動用“游說”機構對當地相關組織和政府部門施加影響，以期獲得項目通過。

 

　　在銷售的時候，開發商也需要更多兼顧當地市場的需要。以英國為例，為保護當地居民的利益，英國嚴格規定每一個新開發項目必須提供一定比例的公共社區房，而且項目首次開售須以英國本土市場優先。而由于英國本地和海外客戶的購買力有差異，和國外買家相比，當地消費者購買“樓花”的比例可能會小一些。對開發商來說，如果更傾向于向本土購房者賣房子，也許不會有太好的銷售進度。

 

　　對此，蔣尚禮透露，開發商實際上還有其他辦法。因為英國的有關規定，并不限制機構購買房屋的數量和是否優先，來自中國的買家其實可以通過類似團購的方式組成機構，以機構買家的身份來買房，這樣就可以規避購買優先權力的沖突。

 

　　不過，客源本土化和全球化的開拓，依然是綠地面臨的一項重要任務。比如其英國項目綠地蘭姆公館，就在英國、新加坡、吉隆坡、中國上海等地聯動展銷，目前已實現項目銷售5.25億元，累計銷售住宅套數81套，平均成交單價超過9萬元/平方米，客源分布以英國為主，同時包括中東地區及澳大利亞、、中國等，華人客戶占比僅15%左右。