推盤謹慎、購房觀望，市場上買賣雙方在經歷了大半年的“冷戰”之后，在十月的下半場，形勢開始出現逆轉。這其中既有信貸政策和調控政策放寬限制的沖擊，也有改善型剛需強勁的動力，還有長期觀望中市場預期的轉向；多方因素的共同作用下，樓市正在發生新一輪的變化。而11月逾30個項目的扎堆入市，更是為市場注入一劑強心針。

 

　　“銀十”下半場推盤提速

 

　　盡管“銀十”開局并不理想，但近期市場的表現卻突破了不少人的預期。國慶長假后，北京樓市的供應開始放量。據記者不完全統計，10月以來，北京樓市共有20個項目入市，僅10月13日-10月26日，開發商紛紛抓牢“銀十”尾巴，連續兩周共推出了17個項目，在扣除自住房項目后，這兩周北京純商品住宅實際新增供應1517套，掀起近期市場供應的一波小高潮。

 

　　在大多數業內人士看來，這無疑和近期的樓市調控政策以及信貸政策所釋放的松綁信號，有不小的關系。一定程度上提振了市場信心，加之二手房市場復蘇等多重因素，使得購房者的心理預期開始轉向。

 

　　近期項目推盤踴躍，但改善型項目的表現較之于剛需項目則更加積極。在10月已經入市的20個項目中，中高端改善型樓盤達到13個，占比65%。據一位市場人士透露，近期央行松綁信貸等多重利好，對于改善型人群有更大的推動力，預計后期將會有更多改善型樓盤項目入市。

 

　　從目前的情況來看，11月或將延續10月期間的推盤“盛況”。據統計，11月預計入市的項目將會達到33個，如此多的開盤項目，在創造下半年月度新高的同時，也預示著北京樓市的這個冬天或許不太冷。

 

　　成交量連續上漲

 

　　隨著近期政策疊加利好改變購房預期，以及在售項目“平價跑量”進一步刺激樓市購買力，北京樓市成交正在逐步回升，已經連續三周出現了上漲行情。值得一提的是，在10月中旬出現了310套的日均交易量，已經與2013年市場旺盛時期的8月、9月持平。

 

　　據北京市住建委官方數據顯示，截至10月28日，北京商品住宅(不含保障房)共實現成交7029套，成交面積69.61萬平方米，相比上月同期分別增加了52.2%和35.1%。同期，北京商品住宅成交均價(不含保障房)為21980元/平方米，環比上月下降了17.7%。

 

　　亞豪機構副總高姍在采訪中告訴記者，支撐成交量持續上漲的原因，一方面是來自于限定售價的保障房、自住房等項目的集中網簽；另一方面源自央行信貸政策的放寬。

 

　　一位房企人士也表示，近兩周的市場表現已經明顯區別于過去，實質性成交的客戶在增加。該人士預計，在目前市場環境下，后期定價合理的剛需型(包括剛需改善型)產品有望進一步加快去化。

 

 

　　雖然在政策的作用之下，10月份北京樓市的成交量已經有了明顯回升，房企的推盤意愿增加，但是在定價上，他們依然比較保守。盡管有政策利好的因素影響，但是剛需項目價格并沒有出現非常明顯的上漲。不過同前階段相比，10月份，市場反應要熱烈得多。

 

　　比如，于上周末開盤的中鐵·青秀尚城以2.1萬元/平方米的價格低價入市，相比周邊同類型樓盤均價要低2000元/平方米左右。而剛需盤較為集中的大興、房山兩區域，一些商住類項目也借助不限購的優勢，低價入市，取得了不小的關注度。其中像萬科長陽天地等老項目后期也都不失時機地選擇在10月推出部分房源。這些項目也都打出了價格牌，以期能夠借助新政對于市場信心的提振，繼續走量。

 

　　“限貸的松綁，對于剛需項目來說影響不是非常大，關鍵還是在限購。”對此，一位房企人士向記者表示，剛需項目的定價不高主要還是由于前一階段，樓市處于冷淡期。再加上這一次政策調整的主要受惠方是改善型需求的客戶，因此剛需項目如果想要抓緊今年最后的時間來沖刺業績，漲價并不是一個好的選擇。

 

　　改善盤 積極推盤價格穩定

 

　　而相對于位于市場中低端的剛需產品，在政策利好的影響之下，改善盤的推盤積極性較高。即使是在此前市場較為低迷的背景下，也有一些改善盤突圍而出，取得了不錯的銷售成績。而11月份，北京市場上的改善盤更是占據了半壁江山。業內人士分析稱，這主要還是由于9·30央行松綁信貸的刺激效果已經顯現，不少改善項目開發商開始借力加緊沖刺。

 

　　張大偉則認為，在經歷了限購持續三年導致的剛需透支后，此次央行新政的主要受益對象是改善型需求人群，這也將成為下一階段市場的重要支撐力，而信心的復蘇對促進改善人群入市有顯著的推動力。

 

　　不過值得注意的是，同剛需盤的情況相似，改善盤雖然大量入市，但是價格卻并沒有太大波動，基本還是維持了前兩個月的走勢。比如此前一直銷量不錯的華潤公元九里在10月份依然選擇主打產品性價比的策略。該項目推出一批特惠房源，價格一度低至3.3萬元/平方米起。而除此之外，像亦莊·金茂悅這樣的老項目后期也繼續進行優惠，推出了部分3.8萬元/平方米起的特惠精裝修房源。

 

　　對此，亞豪機構副總經理高姍分析指出，雖然新政讓樓市回暖，需求也隨之回升，但是市場價格卻并沒有隨之升高，而是依舊維持了穩定。這主要是受到樓市高庫存的影響。

 

　　高端盤 供應量少“拖累”成交業績

 

　　9月底房貸放松政策出臺，首先拉動二手房成交，釋放改善型購房需求，但對于數量少、價格貴的高端樓盤(成交均價在5萬元/平方米或以上)而言，10月成交未見暖意依然“有點涼”。

 

　　記者綜合亞豪機構、北京市住建委網簽數據顯示，10月1日-10月28日，北京市新簽約的一手商品住宅(不包括別墅)中，成交價格在5萬元/平方米以上的房源僅185套，成交面積2.95萬平方米；而9月同期有229套單價5萬元/平方米以上的房源簽約，成交面積為3.89萬平方米。

 

　　業內人士指出，制約高端市場的更多是限購政策，而非貸款政策；此外一方面高端盤成交較緩慢，另一方面網簽速度也較慢，10月數據遇冷，是因為入市項目較少。

 

　　記者了解到，10月北京銷售較好的高端項目有位于海淀區的保利海德公園、北京城建·世華龍樾；位于東三環朝陽公園附近的泛海國際二期，以及位于豐臺區的紫辰院；其中簽約價格最高的是保利海德公園，均價達9萬元/平方米。

 

　　值得一提的是，往年新盤稀缺的海淀區域今年卻成為高端項目供應的集中板塊。華潤萬橡府、保利海德公園、五礦萬科如園都自稱熱銷，此外萬橡府二期、新盤合景映月臺等多項目也計劃11月入市或加推。

 

　　北京萬科高端事業部總經理高廣漢表示，今年海淀區域的高端項目競爭較為激烈，萬科位于海淀的老盤豪宅五礦萬科如園今年的銷售總額已達到20億元，對每套千萬元級別的豪宅來說，20億元的銷售額就是200套左右，在目前的市場下已較不錯。

 

　　而保利海德公園相關負責人介紹，項目9月開盤以來銷售金額達25億元，10月持續簽約中；華潤萬橡府相關負責人表示，10月份項目二期開始蓄客，將主推236平米的大戶型，售價比一期略有上漲，報價為65000元/平米。

 

　　別墅 多個項目預計加推

 

　　10月是北京別墅項目的最佳展示季節，也是傳統推售旺季，但記者了解到，10月很多別墅項目在積極蓄客，準備入市，但真正開盤的別墅項目僅有位于昌平區的遠洋·傲北等少數樓盤，這也使得別墅的成交繼續微跌。

 

　　記者綜合亞豪機構、北京市住建委網簽數據顯示，10月1日-10月28日，北京市新簽約的一手別墅共有118套，成交面積3.63萬平方米，成交均價為28924元/平方米；而9月同期別墅的成交量有122套，成交面積約4.23萬平方米。

 

　　“別墅項目的總價較高，簽約有滯后性，但10月開始來電量、來訪量有很明顯的上升，”融科智地北京董事總經理張筱菁透露，9月底新政出臺后，僅“十一”節日期間，融科位于通州的老盤別墅項目融科千章墅的認購額就和9月持平，她表示，項目價格上會維持平穩，公司今年也并未有快速出貨的要求。

 

　　記者了解到，多個別墅項目都計劃在10月底或11月加推房源，如位于密云的首創·瀾茵山、位于亦莊的融創紫金壹號院、位于順義中央別墅區的長實項目譽天下·溫榆府、位于朝陽孫河板塊的龍湖·雙瓏原著和泰禾·北京院子等別墅項目。

 

　　其中最受關注的要數位于朝陽首都機場附近的遠洋·LAVIE項目，每套售價高達6000萬元。據北京市住建委網站顯示，遠洋·LAVIE取得一批別墅房源預售證，預售價格最高的超過11萬元/平方米，最低也超過6.2萬元/平方米。11萬元/平方米的取證價格，在今年北京期房市場上可謂最高。

 

　　純新盤占半 改善盤扎堆

 

　　“9·30”限貸新政放出之后，北京的房地產市場有了明顯起色，無論是二手房交易還是新房簽約都有所回升。在這樣一個市場背景下，一般來講開始走入淡季的11月份樓市也一反常態，變得熱鬧起來。

 

　　據亞豪機構統計，11月份北京將有33個樓盤入市，其中17個為純新盤。而記者也注意到，在33個預計入市的樓盤中，改善型三居、四居以及別墅項目總共17個，超過計劃入市樓盤總量的半數。而這一比例區間在以往只占開盤項目的20%-30%左右。除了少量別墅項目之外，其余部分均是改善類住宅。另外從區域來看，11月開盤樓盤分布比較廣泛，朝陽、通州、昌平、順義等區域均有項目計劃入市。最近兩年供應集中的大興、房山兩地各有6個項目入市。這兩個區域內即將入市的項目數超過了11月開盤總量的30%左右。

 

 

　　盡管市場出現復蘇跡象，但多數房企仍然保持謹慎樂觀。接受記者采訪的業內人士認為，樓市整體趨勢在四季度將呈現出成交“量漲價穩”。

 

　　記者從預計入市項目了解到，在定價方面，多數項目并沒有跟風上浮，而是較為保守地選擇了平價出貨。

 

　　位于昌平南邵區域的純新盤中國鐵建·青秀尚城報價21000元/平方米，相比其同區域的路勁世界城價格低出2000元/平方米；而老項目后期亦莊金茂悅此次報價為“起價38000元/平方米”，而其上期均價在42000元/平方米；另外其他以“起價”作為報價標準的還包括華潤公元九里、首開萬科臺湖新城·V公館以及溪水雅地·尚著等，業內人士介紹，以較低的“起價”作為宣傳點也是價格營銷的一種策略。

 

　　某上市房企北京公司相關負責人在接受記者采訪時表示，在經歷了大半年的市場博弈后，市場近期終于有了一些回暖的跡象，對于企業而言會珍惜這個窗口期加快去庫存，不會盲目漲價。

 

　　亦莊某項目負責人也認為，信貸新政的紅利目前看來，尚不足以支撐成交量的大面積回升，激發的新增購房需求對于改善型項目利好會更多。尤其是對于剛需項目，受到自住型商品房的壓力，在短時間內想要提價并非易事。