又至年底，房企銷售業績指標完成與否的話題再度成為市場的焦點。

 

　　從最新市場表現來看，由于限購政策取消、“央四條”政策出臺、年底房企銷售業績指標等因素，今年第四季度以來的月度市場成交量開始出現環比回升的現象，年底將出現“翹尾”行情。那么，這對于今年銷售業績指標完成率不佳的房企來講，是否是扭轉業績的良機？最終今年房企的銷售達成率是否會好轉？預計2014年房企會完成多少年度銷售業績指標？

 

　　首先，從房企2014年銷售業績指標制定的背景來看，大多數房企是根據2013年市場向好的市場預期制定今年的銷售業績指標，尤其是品牌房企出于對業績和增長率的追求，在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，試圖在今年、明年依然達到20%甚至20%以上的年增長率。然而，事與愿違，今年的樓市環境難以讓房企實現這么快的增速。

 

　　從2014年來看，受銀行信貸緊縮、存量增加等因素影響，今年1-10月大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，個別城市甚至下滑4-5成，盡管大部分限購城市已經取消或松綁限購政策，福建、湖南、廣西、成都、杭州等城市也出臺“救市”措施，年底部分城市開始出現成交量“翹尾”的行情，但是今年整體市場成交量表現欠佳已成定局，“救市”也難以阻擋市場普遍出現2-3成下滑的局面。

 

　　那么，對于今年來講，房企銷售業績指標會完成多少？如果單純按照市場下滑的幅度的邏輯來看，今年房企銷售業績普遍下滑2-3成也屬于正常。但是，如果再疊加房企制定的銷售業績指標因素(如果僅僅按照較為保守的20%增速來計算)，今年房企的銷售目標達成率預計僅僅可完成60%左右。

 

　　而從房企今年1-10月完成銷售業績指標的情況來看，在距年底結算時間不足兩個月的背景下，目前銷售完成率較好的30家企業當中僅僅有10家超過80%，其余均在80%以下，這一定程度上說明這些房企完成年度銷售業績指標的情況堪憂。而完成銷售業績指標較好的部分房企也另有其因，比如部分房企今年年初的銷售業績隱藏了去年業績，導致今年銷售情況表現良好。如果剔除這些因素，那么，這些房企銷售業績指標達成率也堪憂。

 

　　總的來看，今年除萬科、恒大、藍光、中海等少數房企外，預計其他大約80%-90%的房企完成年度任務的難度比較大。

 

　　筆者認為，從年底市場表現來看，“央四條”之后，房企銷售明顯好轉，萬科等大型房企表現優于市場，但部分房企依然面臨巨大的去庫存壓力。所以，在未來不足兩個月的業績收官時間內，多數房企都在搞“跨界”營銷，甚至貼著成本跑量銷售，力爭提高年度銷售目標完成率。

 

　　但是，當前來看，我們不能簡單地認為市場成交量出現“翹尾”的行情，就認為市場基本面已經改變，就認為房企的銷售業績指標會完成。通過上述分析我們可知，由于去庫存壓力仍然較大，房企此時跑量沖刺業績的回升難以挽救銷售業績指標完不成的大局，鑒于此，開發商完成全年銷售任務的壓力依然不小。對于開發商來講，在年度階段，能夠做的只能是通過現階段加速跑量，盡可能縮小當前銷售結果與年度銷售業績指標的差距。