“只要能成交，房價怎么做都行”“交易中心有朋友，打點就能少繳稅”……在買房時，不少中介都會拋出“內部公關”的噱頭來吸引買房者。記者調查發現，避稅“陰陽合同”確實存在，并針對房產交易形成了一條灰色產業鏈。

 

　　借“陰陽合同”避稅近20萬元

 

　　近日，上海某中心城區基層稅務所一副所長因犯玩忽職守罪被判刑，涉及73套利用虛假材料進行申報的二手房交易稅收征免，造成大量國家稅費損失。而在上海市青浦區檢察院近期破獲的一起稅務人員瀆職案件中，該區房地產交易中心稅務征收人員張某也應允為別墅“降低交易稅費”，向中介提供“專業意見”，修改合同將成交價格做低。

 

　　“不僅假房產證、假合同、假離婚證都能制作，還能操縱房屋前次交易價格，甚至可以將交易不滿一年的房子做成交易滿五年來逃避營業稅。”上海檢方一位辦案人員說。以上海市某中心城區的一套房屋為例，2011年6月實際成交價508萬元，2004年1月前次交易實際價格為130萬元，黃牛偽造前次交易價格為475萬元。也就是說，將本應378萬元的差價人為縮小到33萬元。本應繳稅20余萬元，實際繳稅1.7萬余元，逃避稅費達18萬余元。

 

　　盡管這筆交易少向國家交了稅費，購房者卻沒有獲得多少“好處”。購房者據實繳納的部分稅費通過避稅手法，進入了中介和部分黃牛的腰包。當事人說，繳稅當天，她在房產交易中心按照較高的稅費標準給了中介十幾萬元，但自己在門口看見中介和黃牛去稅務窗口完稅后，“錢卻基本被他們原封不動地拿走了”。

 

　　交易避稅層層繞過調控

 

　　事實上，各地房產交易避稅現象十分普遍。記者近期走訪了多家房產中介公司，咨詢如何降低房產交易稅費。包括中原地產等知名房產經紀在內的銷售人員均回應稱，可以指導交易雙方簽訂“陰陽合同”，將房產交易登記價格大比例做低，從而實現稅負大幅減輕。

 

　　據上海市青浦區檢察院介紹，目前有些房產中介公司圍繞合同做文章、運作避稅的手段之一，就包括誘使買賣雙方簽訂“陰陽合同”：一份為實際成交合同，另一份為在房管部門登記辦理相關稅費時的合同。做低房產交易價格。一般將房產交易的登記價格做到地區普通住宅指導價附近。上海市民潘女士介紹，2012年10月，她在上海南站附近購買了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋總額為165萬元，應繳契稅1.65萬元。經太平洋房屋中介公司操作，該房產在房管部門登記時，房款總額被做低為120萬元，直接省去契稅4500元。

 

　　對于房款總額“做低”前后45萬元的差額，在房產經紀人指導下，潘女士與賣房者簽訂了一份補充合同，以裝修等補償費用的形式出現在補充合同中，中介費用也按照原標準收取。減少與前次交易差價。按照相關規定，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅，按照兩次交易差價征收營業稅。做高前次交易價格，往往能大幅降低房產實際交易稅費。二手房變新房、“以租代售”等多種方式避稅。比如，對新購買的住房未辦理產權證就再次轉讓，使二手房轉讓變成新房銷售；對不足兩年進行上市交易的房屋實施“以租代售”，即房屋中介在為買賣雙方代理時，將原購房合同改簽為租賃合同等，用這些方式達到避稅的目的。

 

　　“上述多種方式作假，都少不了基層監管部門工作人員的‘配合’。”中國法學會財稅法學研究會副會長賈紹華指出，依法納稅不僅是公民的義務，由于多數房產稅種采取“總價高稅負則高”的原則，還有調控高價住宅市場的目的，個別人的不法“避稅”客觀上是對多數納稅人的不公平。

 

　　標準亟待完善

 

　　據介紹，針對上述避稅手段，目前多地稅務機關已著手加強監管或整改。但也有專家和購房者認為，不少個案在一定程度上也反映了標準有待完善。此外，房地產交易環節稅費項目較多，可適當合并、簡化，減少操作空間。比如，許多地方采取普通住宅價格指導線作為征稅標準，但與住宅市價往往相差甚遠，調整顯得相當滯后。據了解，上海最新的普通住宅標準是2012年3月做出的，如今已沿用了兩年半。現實卻是在過去的兩年半里，上海地區房價又經歷了一輪上漲。