“京基董事長陳華被調查”的消息不斷流出，在京基地產篤定的態度和媒體排山倒海的報道下，陳華這一次能否高調歸來？

 

　　2014年11月6日17時30分，深圳大梅沙京基喜來登酒店會場內喧騰不已。在京基集團董事長陳華的陪同下，英國前首相戈登·布朗、2011年諾貝爾經濟學獎得主托馬斯·薩金特一行緩緩步入。

 

　　這是京基集團20周年的答謝晚宴現場，掌門人陳華激動不已，20多位同心俱樂部的企業家伙伴也悉數到場為他慶祝。歌喉不錯的陳華高歌一曲《腳步》，向撫養教育他的母親致敬，在現場歡呼聲中，他又加唱了一首《北京北京》。

 

　　不久后的22日，在深圳市工商聯(總商會)第七次會員代表大會上，陳華當選為深圳市工商聯主席兼市總商會會長；23日，陳華與美高梅國際度假集團的高層領導在京基100大廈72樓簽署了北京、深圳兩個酒店合作項目的簽約儀式。

 

　　沒有人能想到，這或許已是陳華最后的榮光。隨后長達數月至今，陳華徹底在公眾視線中消失，甚至在今年2月12日京基集團的年終總結大會現場，他都沒有現身。

 

　　“京基董事長陳華被調查”的消息不斷流出，伴隨的秘聞還有陳華已加入加拿大籍，他避走境外，或長居香港酒店。3月17日，《財新周刊》雜志報道稱，因受原深圳市委常委、政法委書記蔣尊玉案牽連，陳華近期多次被廣東省紀委帶走問話。

 

　　“我曾向董事長本人確認，他明確告訴我，他沒有被帶走問話。如果有適當的與董事長身份匹配的商業活動，我們已經考慮請董事長出面，以現身的形式辟謠。”3月19日，時代周報記者探訪京基100大廈72層的京基地產總部一尋究竟時，其相關負責人對記者說了如上一席話，她還出示了多份有陳華及其弟弟即京基集團副董事長陳輝于今年2月、3月簽署的文件，以證明上述傳言不實。

 

　　在京基地產篤定的態度和媒體排山倒海的報道下，陳華這一次能否高調歸來？

 

 

　　在湛江吳川老家，陳華早已是“首富”級的人物。人們熱衷于談論他的發家史、在深圳擁有的多處物業以及印有京基KK100標志的龐巴迪私人飛機。

 

　　在陳華見諸報端的多張照片中，他的打扮始終保持著鄉村企業家的風范。京基地產一位員工形容他說：“董事長的性格也還保持著創業初期的樸實。”

 

　　現年49歲的陳華，生于湛江吳川吳陽鎮蛤嶺村。這是一座革命老區村莊，因水域源長、嶺形似蛤而得名。改革開放前，村中人均收入不足200元。陳家祖輩都靠捕魚和務農為生，生活極其貧困。

 

　　1984年，因為實在沒錢交學費，高中還沒有畢業的陳華輟學，并四處托人找工作。幾天后，18歲的陳華與15歲的弟弟陳輝背上簡單的行囊，懷揣著借來的10元錢，踏上了前往海南昌江縣打工的漫漫長路。

 

　　不過，陳華并未在海南作過多停留。在海南工地的半年多時間里，陳家兄弟二人打石頭、搬水泥、推車子，省吃儉用積攢下500元錢還清了家里的欠債。

 

　　1985年春節過后，陳華揣著20元路費輾轉到了深圳。他在深圳的第一份工作是在老鄉的建筑工地上搬水泥，提灰桶做小工。

 

　　根據2011年《湛江日報》對陳華經歷的報道，當時的深圳建筑工地上還流行“炒更”，就是閑的時候到外面一家一戶敲門找裝修工做。與別人“炒更”自己單干不一樣，陳華“炒更”給工程隊拉來了一單造價10萬的活兒。

 

　　1994年，28歲的陳華成立了深圳市京基房地產開發有限公司，并在羅湖區的中建大廈1l層租下兩間房作為“總部”。公司成立的原因非常簡單，陳華找到了一個房地產開發項目。

 

　　深圳地產圈人士張強(化名)向時代周報記者回憶，早在1993年底，陳華經人介紹認識了深圳梅林一塊地的業主，業主想找人合作開發，與陳華一拍即合。這也是京基歷史上第一個項目“金梅花園”。

 

　　時代周報記者查閱公開資料發現，位于福田梅林片區的金梅花園，屬于深圳市下梅林實業股份有限公司上世紀90年代的小產權房。而目前深圳沒有市國土部門頒發房產證的房子中，由投資商在村集體用地上建設、村委發使用證的類小區房，實際屬于國有土地上的違法建筑。

 

　　陳華開發金梅花園項目，一無經驗，二無資本，三無人才，靠的是“賒貨”和“借錢”，并以此打開了在地產界的局面。

 

　　1995年，初涉地產行業不久的陳華開發了碧荔花園，這是彼時深圳梅林片區最重要的舊城改造項目之一。事實上，依靠這輪舊改，京基完成了資本原始積累，這比外界普遍認為的“京基2004年拿下深圳蔡屋圍項目才涉足舊改”，早了近10年。

 

　　目前，京基地產最知名的舊改項目，即高441.8米的京基100摩天大樓，曾以“深圳第一高樓”聞名。按照《華夏時報》報道，按照原計劃，未來5年，京基僅在深圳地區舊改的建設總規模將超過800萬平方米。

 

 

　　陳華的老家，流傳著一種說法，“陳華的發家是因為一位貴人相助”。時代周報記者向多位深圳地產圈內人士求證，得到的是一種模棱兩可的說法：“該人士或曾在1994年至1996年京基地產初創時期，在公司擔任高層管理工作。”

 

　　2002年，京基碧海云天樓盤的開盤造勢就是一個最好證明。彼時，美國前總統克林頓被邀請擔任碧海云天形象大使。在深圳威尼斯酒店，滿頭銀發的克林頓以一場主題為“WTO與中國經濟”的演講，完成了這場價值25萬美元的“克林頓秀”，并為京基地產留下了久久未歇的爭議和名聲。

 

　　這場活動還成就了另外一家企業。在花樣年集團總裁潘軍的履歷上，也清晰地記錄著這場同樣讓他在地產界聲名大噪的事件。實際上，策劃上述“克林頓秀”的正是花樣年旗下的深圳市星彥地產顧問有限公司。

 

　　“克林頓秀”事件，被業內解讀為陳華尋求政治背景上的努力。陳華通過邀請國際政要商業運作提升京基及自身的影響力。這種方法實際上被沿用至今，在后續的營銷活動中，除了克林頓，梅杰、戈登·布朗等外國政要均在京基地產的品牌活動中出現過。

 

　　當然，“克林頓秀”也并非京基地產與花樣年集團唯一的交集。2009年在香港上市的花樣年集團招股說明書中，披露了京基地產與其鮮為人知的關系。

 

　　在花樣年招股說明書的歷史部分，披露了花樣年集團1996年的創始公司深圳花樣年投資發展最初占股48%的股東為深圳市京基房地產股份有限公司，上述股份在2009年9月24日發生變更，改由一位自然人邱瓊明持有。不過上述招股書披露，邱瓊明為京基地產的雇員。

 

　　而《財新周刊》雜志在2013年的報道中也提及：注冊于2001年的花樣年實業發展(成都)有限公司的股權結構中，同樣出現了邱瓊明的名字。該公司由花樣年持股58.8%，邱瓊明持股31.2%，剩余的10%則由四川中旭持有。該公司當時運作的是花樣年在成都的“錦上花”和“藝墅花鄉”兩個項目。

 

　　時代周報記者在一份日期為2013年6月的京基房地產通訊錄上查到了邱瓊明任職財務部的信息。

 

　　2004年，成立十周年的京基走到了發展的第一個“高度”。事實上在當年土地招拍掛改革的那一輪土地爭奪戰中，京基并沒有瓜分到多少土地資源。京基彼時最大的收獲可能來自于蔡屋圍金融中心的開發權。這個舊城改造項目，陳華選擇了商業地產，并開始挑戰深圳高度。

 

　　一年以后，一個名為“新地產聯盟”的組織在深圳成立。這個由深圳星河地產董事長黃楚龍及益田房地產集團董事長吳群力發起的深圳房地產商聯盟里，匯集了花樣年、益田、星河、泰華、卓越等五家深圳房地產新晉企業。并規劃將在每年吸納1-2家新的房地產企業加盟。花樣年董事長擔任第一屆理事會主席，總裁潘軍擔任首任秘書長。

 

　　京基未能成為第一批“聯盟”成員，但它與花樣年之間匪淺的歷史關系，卻為其后期躋身這一行業奠定了基礎。

 

　　也是從那時候起，在深圳，已經有了由萬科、華僑城、招商、金地、中海等構成的一線房地產開發商陣營的同時，以星河、卓越、京基、花樣年、佳兆業等地產企業形成了房地產開發商的二線聯盟。有趣的是，在深圳新規劃的深圳中心區土地中，鮮見一線陣營開發商拿地的身影，倒是星河、卓越、京基、花樣年、佳兆業這樣的二線地產企業儲備了珍貴的地塊。

 

　　王府井舊改近10年未面市

 

　　與其他房企高負債發展的模式大相徑庭，從深圳梅林起家的京基天性謹慎，陳華對于業務擴張并不熱衷。創建20周年的京基地產，其2014年全年銷售業績及租金收入僅達70億元，這是京基歷史最高紀錄。

 

　　在京基發展很長一段時間里，陳華的優勢在于他能夠將手中的項目進程安排緊湊，在前一個資金回籠的時候，正好能夠繼續下一個項目的投入。陳華對項目的挑剔主要來自于利潤，至少利潤達到50%–60%，他才會接納這個項目。

 

　　比較能說明陳華這一策略的是銷售數據。時代周報記者從克爾瑞方面獲取的京基地產2000-2014年深圳地區銷售金額數據顯示，從2000-2005年，京基銷售金額均為零，不過2006年銷售金額曾一下子達到了25.3億元。此后的2008年、2012年，京基銷售金額又降為零，2013年、2014年的銷售金額分別為31.8億元、55.6億元，其余年份的銷售額均在10億元上下徘徊。

 

　　這種頗為保守的模式被稱為“無貸款運營”模式，甚至京基地產副總裁熊偉都在接受媒體采訪時稱“京基的這種模式一方面保證了資金穩健，另一方面又制約了公司發展。”

 

　　也是在深圳地區銷售金額賣到25.3億元的2006年，陳華以及京基發展的歷史走到第一個拐點—擴張。

 

　　2006年，京基開始進入酒店業、餐飲業及商業地產領域。時代周報記者查閱公開資料發現，僅2006-2007年京基投入重金獲得北京王府井舊改項目、北京昌平項目、深圳大梅沙喜來登酒店、拍得湛江地塊、收購銅鑼灣華發北店。此外，當時蔡屋圍金融中心正處于拆遷關鍵時期，京基還收購了天津京津高爾夫項目。

 

　　陳華因此打破了自己“無貸款”的模式。根據媒體報道，2007年，因為深圳大梅沙喜來登酒店的拖累，京基為籌得北京王府井項目的相關款項向銀行貸款1億元。

 

　　即使是京基地產內部人員，對于上述北京王府井舊改項目也知之甚少。時代周報記者查閱到的信息顯示，2006年，京基在北京成立了項目公司“北京京基房地產開發有限公司”，主要負責開發兩大項目，其中的王府井舊改項目，占地面積為2.8萬平米，屬于北京的核心地帶，向西百余米是皇城遺址公園，向東是王府井繁華商業街。

 

　　在媒體2009年的報道中，京基地產副總裁熊偉曾透露，“該項目仍處于拆遷狀態，相信很快就能夠進入開發過程”。六年多過去了，時代周報記者日前從京基地產相關負責人處了解的情況是“項目正在正常推進”。但具體開發進度，對方三緘其口。

 

　　在京基地產方面給予時代周報記者的回復中，提到了另一個酒店項目。該酒店項目鎖定在北京東長安街1號東方廣場，酒店總建筑面積約4.19萬平方米，合作方為釣魚臺國賓館和美國美高梅國際度假集團成立的合資公司“釣魚臺美高梅”。

 

　　2014年11月23日，陳華與美高梅高層在京基100大廈舉行“北京寶麗嘉酒店管理簽約儀式”。當時的新聞稿稱，這標志著雙方北京東長安街酒店項目進入具體管理及落地運營新進程。

 

　　通過對東方廣場，以及東長安街、王府井周邊的實地走訪，時代周報記者還未能找到上述北京東長安街酒店項目地塊。而截至本報發稿，京基地產方面也拒絕向時代周報記者提供上述地塊拿地時間、價格以及方式等。

 

　　蹊蹺的是，上述京基北京項目公司在2015年之后發生了兩次股權變更。2015年1月26日，上述公司投資人由深圳京基房地產股份有限公司變更為一名自然人袁春鴻；3月11日投資人又從自然人袁春鴻變更回了深圳京基房地產股份有限公司。

 

　　與此前在花樣年集團持股的邱瓊明一樣，時代周報記者掌握的京基地產通訊錄里同樣查到袁春鴻的任職信息。時代周報記者撥打京基地產總機，確認了袁春鴻目前仍就職于采購招標部。

 

　　何時現身辟謠

 

　　時至今日，人們都在等待一個謎底的揭曉：陳華能不能像2012年那樣現身辟謠？

 

　　3月20日下午，廣州市人民檢察院對外發布信息稱，經廣東省人民檢察院指定管轄，廣州市檢察院日前決定對廣東省深圳市委原常委、政法委原書記蔣尊玉涉嫌受賄犯罪立案偵查并采取強制措施。去年10月，廣東省紀委對外通報，蔣尊玉因涉嫌嚴重違紀問題正在接受組織調查。

 

　　上述消息發布三天之前，《財新周刊》雜志發布的消息則稱“因受到蔣尊玉事件牽連，陳華近期多次被廣東省紀委帶走問話”。

 

　　盡管京基地產方面一再澄清，稱這是謠言，董事長一切安好，公司運營正常，但并不能阻止該消息的發酵并擴散傳播。

 

　　事實上，陳華“被調查”的傳聞已經不是第一次出現。2012年底，陳華曾深陷“賭博輸掉京基100并失蹤”謠言困擾。不過當時，他在2天后便現身辟謠，并在時任深圳市委常委、統戰部部長張思平等政府領導和眾多地產公司老總的見證下，一口氣高調簽下了五個城市更新項目，此次簽約后，京基集團將獲得63.9萬平方米的土地，這些項目上的總投資超過250億元。

 

　　這被視為京基在舊改領域非凡拿地能力的體現。中投顧問產業監測中心在一份名為《陳華書寫京基地產史》的報告中稱：舊城改造與無貸款開發相結合的模式，使得京基必須有和地方政府議價的能力，陳華需要更深厚的政治背景作為支撐。

 

　　今年1月初，京基地產被傳破產，并稱集團家族核心成員已被控制，當時京基方面回應稱傳聞是“無稽之談”。隨即，貴州省法學會網站披露的一份判決書顯示，在2007年廣東省政協換屆時，有5名地產開發商向時任廣東省委常委、省委統戰部長周鎮宏行賄以求讓自己或者家人擔任廣東省政協委員，行賄20萬港元的陳華正是這5名商人之一。

 

　　暫無資料顯示陳華是否因這次行賄而被追究責任，不過在1月初的那場風波中，陳華始終未露面。

 

　　這一次，在京基地產篤定的態度中，陳華能否再高調回歸，還是個謎。

 

　　留給京基地產的，是一個“新聞”不斷的局面。據《廣州日報》近期報道，京基地產地處深圳福田的御景華城花園項目除已備案房源外，其余有數百套房源都顯示為“管理局鎖定”狀態。

 

　　而去年亦傳出京基集團已有多名員工離職，舊改項目拓展部門解散。

 

　　京基地產曾就“員工離職、部門解散”傳聞辟謠，稱“公司運營一切正常”。京基地產也向時代周報記者出示“房源被鎖”的澄清聲明，稱被鎖屬于歷史遺留問題，是項目預售轉現售過程中自動被鎖。

 

　　“上述狀態由2006年起至今，僅為流程辦理的歷史原因所導致。實際上，該項目3576套房的業主均已正常辦理了入伙，依法辦理了房產證，并未因上述原因，而在使用過程中受到任何不良影響。”京基地產向時代周報記者聲明稱。