內地和香港開發商的這種區別，似乎就像是老者和年輕人，經歷了世事滄桑之後，老者更懂得珍惜所擁有的，而年輕人總是在尋覓新的機會。香港房地產市場毫無疑問已經度過了快速發展的階段。
海拔544米的太平山頂，在香港人心目中擁有特殊的地位。香港開埠之初，太平山頂是不毛之地;在殖民地時期，它曾是港督的居住地，擁有香港最大、最精美的歷史建築群;如今，它是香港最著名的豪宅區。
大約3個月後，將有一個售價可媲美英國倫敦海德公園一號(每平方米均價約6.45萬英鎊)的住宅項目(Mount Nicholson)問世。3月中旬，會德豐董事會副主席梁志堅在接受21世紀經濟報導記者獨家專訪時說，“常常有身邊的朋友問我，項目進展得怎麼樣了，什麼時候可以買，因為它所處的地理位置實在是太難得了。”
2010年4月，由九龍倉集團(九龍倉為會德豐集團擁有其50.02%權益的上市附屬公司)與南豐集團新成立各占一半權益的合資公司顥領，透過公開拍賣，以港幣104億元的代價投得地塊，每平方尺地價約合港幣32000元。項目不僅是聶歌信山道上的唯一物業，私隱度極強;且位於山頂的霧線以下，視野不會受到大霧影響。
彼時，梁志堅還在新世界發展(00017.HK)任職。2012年退休後，被會德豐聘任。進入地產行業50多年，在新世界任職40多年的經歷裡，梁志堅經歷了香港地產業的浮沉。30多年前，他也曾是第一批去內地發展的香港房地產企業代表。
一切似乎都在變，然而仍有一些不變，在躁動的時代裡熠熠生輝。
地產公司的角色
最昂貴與最普通的住宅其本質上並無不同，它是“家”的代名詞，是生命活動的延續和載體。高昂的價格體現於細節，外部的建築設計以及內部裝修。在香港會德豐大廈9樓的展覽室裡，展示出Mount Nicholson所使用的不同材料。比如，價值不菲的進口的門把手，以及手繪的牆紙。19棟獨立別墅，每一棟都會有不同的建築設計風格。
地產商的角色在於如何整合這些資源。建築的風格會有變化。總會有一些建築設計單位會研究出新的設計。即使是不計成本的富豪也需要新的室內科技。但地產商的專業性體現在如何使這些資源恰如其分地組合在一起，並且讓市場接受。“我們也會給出自己的意見，但要看經濟環境是怎樣。”梁志堅說。
除卻建築本身，地理位置對住宅價值的影響更大。1958年，李嘉誠開始投資地產市場。他獨到的眼光和精明的開發策略使“長江”很快成為香港的一大地產發展和投資實業公司。最為著名的當屬其關於決定地產投資最重要的考量因素的論斷。李嘉誠說：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”
從山頂可俯瞰維多利亞海港，鱗次櫛比的高樓大廈不斷刷新香港的天際線。擁有700萬人口的香港是人口最稠密的城市，亦是全世界擁有摩天大樓數量最多的城市，還是億萬富豪最密集的城市。
聶歌信山道佔據獨特的地理位置。梁志堅告訴21世紀經濟報導記者，他們所做的事是最大程度上尊重地塊的價值。他並不是很擔心Mount Nicholson的銷售。就像5年前，眾多開發商爭奪該地塊，透露出的資訊是，集體看好未來的市場。Mount Nicholson除了獨立別墅外，還有48套間洋房。
香港最昂貴的住宅並不缺少買家。梁志堅形容說，潛在的買家可能來自歐洲、中東、美國和東南亞，還有一些家族投資者，他們自住或買後租出去，作為分散投資的方式之一。“香港是中國的一部分，在很多國際投資者心目中，香港擁有法律的保證，可以進來也可以出去很容易。”梁志堅說。
更廣闊的市場在內地
大約30年前，港商曾是內地開發商的啟蒙老師。但近十年來，依託中國的城鎮化進程，內地房地產開發商成長迅速，規模遠超港商。在香港地產同行的心目中，新鴻基和長江都是老大哥。若論銷售收入，昔日的內地小弟早將“前輩們”甩在身後。
在梁志堅看來，內地開發商和香港開發商在產品上的差距已經越來越小。一些內地的開發商，甚至主動到香港來投資。標誌性事件有，內地最大開發商萬科在香港拿地。“只要是良性的競爭，我們都是很歡迎的。”梁志堅不只一次重複道。
越來越多內地房企在香港上市，希望借此來打通與國際資本市場的聯繫。在香港的資本市場融資，資金成本更低。對比內地開發商和香港開發商的不同，梁志堅認為，差異更多體現在文化和管理。香港開發商普遍更注重住宅售出之後的管理和服務。“無論是商業還是住宅，管理都很重要。”梁志堅說。因為管理的差別，三五年後，一棟曾經嶄新的建築就會呈現出不同的面貌。香港開發商更加深諳此道。
內地和香港開發商的這種區別，似乎就像是老者和年輕人，經歷了世事滄桑之後，老者更懂得珍惜所擁有的，而年輕人總是在尋覓新的機會。香港房地產市場毫無疑問已經度過了快速發展的階段。“那時候仿佛每日、每月都有進步的空間。”梁志堅說。
在50年的從業時間裡，梁志堅目睹了香港地產市場的巨變。從60年代開始至今，至少有5次大的風浪。60年代的危機曾讓霍英東的立信置業、嘉年地產、廖創興家族等等逐步退出或走向衰亡。80年代冒進的房地產公司遭遇滅頂之災。恒隆地產、鷹君集團、嘉年地產，還包括老牌的龍頭置地公司，都遭遇困境，而佳寧置業等公司更是以破產結束。1997年金融危機、2003年非典、2008年的金融海嘯，每一次繁榮之後，調整必然緊隨而至。一次又一次的洗禮，讓香港地產商變得更加穩健。
公開資料顯示，1857年成立的會德豐，近年來淨資產負債率長期保持在20%以下，個別年份上升至25%左右。梁志堅告訴記者，百年公司的生存哲學是，不競跑，只專注於產品。梁志堅被返聘到會德豐地產任職主席的任務，是幫助公司做到貨如輪轉去發展與銷售物業，平買平賣，貴買貴賣。
除了最昂貴的豪宅項目，會德豐地產在香港還有至少20個項目，今年會有新項目陸續入市。會德豐旗下的九龍倉持有香港兩大地標商場海港城及時代廣場，“商業物業的發展更多取決於經濟狀況。”梁志堅說。
分工方面，會德豐地產更專注於香港的地產市場，而九龍倉的主要精力投放於內地。一直以來，香港未能解決人多地少的矛盾。和內地的年輕人相似，香港的年輕人對不斷上漲的房價也有諸多抱怨，有時程度更甚。供求矛盾令地產商仍然“被需要”，他們仍有生存、發展空間。
“事實上，在香港的大嶼山還有大片可以開發的土地。”梁志堅告訴記者。但他承認，更廣闊的發展機會在內地。李嘉誠在變賣大陸的物業，這被部分業界人士視為撤資的信號。但在梁志堅看來，不同的人有不同的志向和選擇。企業做到很大規模的時候，必然需要分散風險。儘管內地房地產市場的調整讓進入內地投資的港企腳步慢下來，但會德豐控股的九龍倉仍舊是那個做多看多者。