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连番出招振楼市 內地开穩增長工具箱

2015-03-31
来源:香港商報

  【香港商報網訊】李克強總理在全國兩會後的記者會上承認中國經濟下行壓力的同時,表示運用政策的迴旋餘地還比較大,「工具箱」裏的「工具」還比較多。時隔不久,這樣的政策「工具」最先用在房地產市場。

  昨日,人民銀行、住建部、銀監會聯合下發通知,下調二套房貸首付比例和降低使用住房公積金貸款購房首付比例。對此,受訪專家認為,為緩解經濟下行的壓力,政府想通過相應的政策來提振目前處於疲軟的樓市,加大去庫存的力度,緩解樓市整體供求失衡的局面。專家指出,最近樓市政策密集出臺除了穩增長外,還有更深層次的原因,就是人民幣強勢不容樓市有失。

  香港商報記者 里行 朱輝豪

  政府救市意圖明顯

  最近幾天,多個部委聯手密集出臺有關穩定房地產市場的政策,繼28日國土資源部與住房建設部聯合發布《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》後,昨日央行、住建部、銀監會聯合下發通知,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房,最低首付款比例調整為不低於40%;使用住房公積金貸款購買首套普通自住房,最低首付20%,擁有一套住房並已結清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,最低首付30%。此前,高層密切關注內地樓市出現的問題,要求住建部等部門研究對策,做好政策儲備,穩定房地產市場。

  此前二套房首付比例不低於60%,北上廣深二套房首付比例為70%。此前住房公積金貸款政策為:首套普通自住房貸款90平方米以下的,最低首付款比例為20%;90平方米以上的,最低首付款比例為30%。

  中原地產總經理李耀智在接受本報記者採訪時表示,二套房首付調整為不低於40%,力度不可謂不大。他指出,從去年開始政府就陸陸續續出臺利好樓市的相關政策,此次出臺穩樓市政策也可謂在預期之內,因為整個宏觀經濟下行壓力大。鑒於房地產持續疲軟對中國經濟所產生的影響,此次政府救市的意圖非常明顯,在經濟保七的格局下,希望通過刺激樓市來緩解經濟下行的壓力。

  另外,昨日財政部和國家稅務總局也下發通知,把個人住房轉讓營業稅免徵期從5年恢復至2年。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,三部委房貸新政,屬於救市第二槍。上周五,兩部委樓市新政是救市第一槍,而財政部與國稅總局的營業稅新政,屬於中央救市第三槍。

  著力平衡供求關係

  目前內地樓市處於供過於求的局面,各地面臨著巨大的去庫存壓力。另外,內地的房地產發展所呈現出的分化現象已十分明顯,北上廣深一線城市的樓市下行壓力相對較小,而大部分二三四線城市樓市持續低迷。李耀智分析認為,最近的政策密集出臺無疑會對整體樓市發展起到正面作用,能使處於供求失衡的樓市得到相應的調整,有助於二三四線城市加快去庫存的速度。而對一線城市來說,因為本身房源消化得快,供求關係也相對比較平衡,購房者仍然會持觀望的態度。「因為現今樓價已出現下降的趨勢,未來升值空間不大,投資者可能會把手中的錢更多投入到目前火熱的股市中去。從市場資金流動的角度來說,股市的火爆對樓市所產生的影響不容忽略,以前股票市場表現平平,資金無去處,現在情況已發生了些許變化。」李耀智說。

  政府為提振樓市和加大去庫存的力度,已從多個方面著手研究出臺救市政策。在土地市場上,要求規範土地新增供應以及盤活存量土地,引導供應過剩城市控制和消化庫存。此前通知要求,對住房供應明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規模過大的市、縣,應減少住宅用地供應量,直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市,應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。

  興業銀行首席經濟學家魯政委表示,五部委同時出手,從供地、政府收購商品房做保障房、首付、營業稅等領域進行調整,總體試圖穩定房地產市場。由於過去房地產市場一直瀰漫著濃烈的情緒化氛圍,此種調整標誌著政策重回理性正軌。預計未來還會解除部分地區限購和解決房地產稅的公平稅負問題。

  人民幣強勢不容樓市有失

  評論人士認為,高層要求多個部委出臺穩樓市政策,除了穩增長外,或許還有更深層次的原因。

  在放開二手房貸之前的三月份,有兩項重大國家戰略出臺,一是國務院通過粵閩津自貿區方案,並要求與「一帶一路」對接。二是在博鰲論壇期間發布的「一帶一路」戰略方案。正是因為這兩大戰略的推出,人民幣不但不可能大幅貶值,還會保持相對強勁的走勢。因為要重振海上絲綢之路,就需要一個強勢的人民幣來支撐,人民幣在這些區域的走強,既有利於成為全球第三大儲備和貿易貨幣,也有利於刺激沿線國家更多持有和交易人民幣,也意味著中國經濟在國際上有更多的話語權。同樣,如果人民幣走弱,很難想像中國在亞投行和絲路基金中所處的地位,也很難想像參與共同建設「一帶一路」的國家有多大的興趣。

  評論人士指出,從近來越來越多的國家表示願意加入亞投行,可以看出國際資本對人民幣走強充滿著期待。那麼,如何維持人民幣的相對強勢,首先就是要對人民幣資產有信心。人民幣資產說簡單點一是樓,二是股,人民幣若大幅貶值,首先遭殃的是樓市,反之亦然。同樣,如果不看好樓市,從而看淡人民幣資產,也會禍及池魚,殃及到股市。在這樣關鍵時刻,放開二手房貸,不但不會與股市搶資金,相反還會吸引到更多國際資本流入並留在中國市場,因為任何資本都不願呆在一個貶值的市場裏。

  內地樓市新策

  貸款

  對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例由此前60%調整為不低於40%;

  繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;

  對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

  營業稅

  個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額徵收營業稅;

  個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;

  個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免徵營業稅。

  抗通縮 落子地產股市

        作者:王长久

  29日周小川剛剛提醒要警惕通縮風險,30日人民銀行就緊急出手抗通縮。昨日收市後,央行、住建部、銀監會發通知,將二套房貸款最低首付比例降至四成,公積金首套首付二成。財政部也發出通知,個人購買超過2年普通住房對外銷售免徵營業稅。很明顯,內地抗通縮首選樓市落子,這對於盤活內地樓市是重大利好。

  通縮風險逼近警戒線

  內地從1979年到2013年年均經濟增長率為9.8%,經濟大熱中,一直強調的是防範通貨膨脹。近期,儘管CPI、PPI、PMI等經濟數據屢屢亮出警號,官方也一直不承認存在通縮的風險。

  但是,29日央行通縮口風悄變︰從不直接表態變成明確表態必須警惕。這說明,內地已經不迴避通縮的話題,也說明通縮的風險已經逼近警戒線。

  通縮苗頭近期有增無減。3月CPI環比可能持續下滑,同比漲幅可能在1.1%至1.5%之間,取中值為1.3%,比上個月小幅回落;1至2月規模以上工業企業利潤總額增速大幅下滑至-4.2%,創2012年2月以來新低;主營業務收入增速小幅下滑至2.9%,創2009年以來新低,印證工業經濟開局不佳;滙豐製造業PMI指數也刷新階段低點,滙豐3月中國製造業PMI預覽值為49.2,降至11個月新低,其中就業指數從2月的49.8降至47,反映實體經濟下行壓力較大。而一季度經濟增速,有機構預測會破7%。

  四大行2014年年報更能說明問題。四大行去年淨利潤增速同比均跌入個位數,其中,農行、建行、工行利潤增速幾乎是2013年的一半,不良率方面,各家銀行齊升。期內建行不良貸款率上升0.2個百分點至1.19%,為5年來最高;工行的不良貸款率為1.13%,比上年末上升0.19個百分點;中行和農行不良率分別為1.18%和1.54%,農行的不良貸款反彈最為明顯,上升了0.32個百分點,新增不良貸款371.89億元。

  看行業細分可以知道內地哪些行業風險提升。年報顯示,佔比最大的製造業不良貸款率由上年的2.88%升至3.71%,而升幅最大的行業為採礦業,不良率由0.39%大增逾3倍至1.66%。而這也應了周小川29日的一句話,「我們知道有一些傳統行業可能會出很大的麻煩和難題。一方面需要允許這些行業平穩地做一些自身的調整,有一些行業甚至要從市場上退出。」

  內地對通縮風險已經高度警惕,因為任由通縮風險蔓延,不但今年經濟增長7%左右的目標難以實現,經濟下滑的態勢還可能失控。內地要保就業、保城鄉居民收入增長,終歸要有一定的發展速度作為保證。內地現在遇到的問題總體上還都是發展中出現的問題,只能通過發展來解決。

  樓市股市成抗通縮利器

  內地今年在股市定位問題上有了新的解讀。周小川兩會上為股市正名,表示資金流入股市也是支持實體經濟,強調牛市可以提高實體上市公司市值,更好地融資,強調牛市可以刺激消費,讓更多的企業發股票融資。思想解放是內地股市從2000點衝上3800點的主因。

  而今內地更落子地產抗通縮。上周兩部委宣布的樓市新政說明,內地樓市存量上升,去庫存任務艱巨。國家採取了有壓有保的對策,並破天荒地允許未開發房地產用地用途轉換,通過調整土地用途、規劃條件來引導這類用地轉型利用。昨日更宣布降低二套房首付比例,公積金首套房首付比例,並進行稅務方面的減免。這說明,內地已經重新重視地產在拉動經濟增長,對抗通縮,刺激消費等方面的影響力。因為地產盤活重歸興旺,可以帶動相關產業復蘇,一方面增加就業,另一方面可以減輕銀行不良率,降低金融風險。

  昨日內地股市已經對這樣的利好作出反應,相信這個反應還會延續。因為這是內地股市和樓市的重大利好,說明內地發展思路上出現了轉折,銀行股、地產股、保險股,然後是基礎建設板塊輪番拉動,市場資金會更加充裕,擴容會更加緊密,消費會受到刺激。總之,樓市和股市已被視為內地抗擊通縮的利器。

  改善剛需 利好樓市

  內地樓價持續下跌,人行終出手,放寬二套房貸首付比例。分析稱,此次政策調整改善剛性需求,將形成重大利好,樓市在短期內受到提振。

  事實上,這次刺激力度超出市場的預期,市場普遍預計二套房商貸首付比例降至50%。交通銀行昨日發表報告指,首付比例下調,將極大地減輕居民首付負擔,提高當期購買能力,將推動改善性需求入市,而財稅部門的政策調整則能釋放出一批存量房源,也能在一定程度上緩解熱銷地區房屋供給緊張的局面。

  建行:水到渠成

  另一方面,建行(939)副行長楊文升表示,內地放寬二套房首付比例,是水到渠成的做法。他指,若果首付比例處於60%,會影響民眾的置業需求,中央可能考慮到有關矛盾,才推出有關政策,希望滿足市場的需求及改善居住問題。

  市場普遍認為,此政策在短期內會利好樓市,但中長線則有看好看淡。民生證券表示,此輪房地產調整是短期因素和中長期因素,即高庫存和人口老齡化共振的結果,現在救市只能緩解短期問題,但無法扭轉中長期的趨勢,因剛需人口已經進入下降通道,加上房地產的賺錢效應也已經消失,市場預期短期無法扭轉,即使短期房價企穩回升,未來房產在居民資產配置中的比例也將系統性下降。

  對於此輪內地樓市政策放鬆,恒地(012)主席李兆基認為屬利好消費者,但他又坦言,內地政府對樓市限制有鬆有緊,自己也看不通。

  香港商報記者 潘奕祺

[责任编辑:朱剑明]
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