在深港合作區前灣一路，中國（廣東）自由貿易試驗區（下稱“廣東自貿區”）深圳前海蛇口片區形象拱門早已落成，只待揭牌時刻到來。

 

　　與前海蛇口片區相關的地產、交通運輸等行業備受矚目，尤其是在該片區有土地儲備的公司。

 

　　毋庸置疑的是，蛇口是招商局集團和招商地產的地盤。而前海的情況則復雜一些，在總共14.92平方公里的用地面積中，有“隱形地主”招商局集團、中集集團、西部物流，共占前海片區用地的32%，卓越、華潤、香江等開發商則是在2013年7月以后通過招拍掛進入前海，另外還有一半土地在前海深港現代服務業合作區管理局（下稱“前海管理局”）手中。

 

　　隨著各項工作的推進，這些前海“地主”將如何受益？

 

　　三大隱形“地主”

 

　　廣東自貿區深圳前海蛇口片區獲批，招商局集團、中集集團、西部物流被認為是最大的受益者，因為它們是前海區域內的三大“地主”。

 

　　前海管理局官網資料顯示，前海合作區總用地面積14.92平方公里，其中，招商局集團、中集集團、西部物流這三家企業在前海占地4.8平方公里，約為前海總用地面積的三成。

 

　　而招商局集團又是其中占地最多的企業，其在前海共有78宗地，占地3.9平方公里，約為前海總用地面積的四分之一。中集集團、西部物流分別在前海擁有52萬平方米、40萬平方米的土地。

 

　　但由于歷史原因，上述三家企業在前海的土地大部分為工業、倉儲、物流用地，與最新規劃的前海高端定位以及土地規劃功能不相符。

 

　　按照《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》（下稱《前海綜合規劃》），前海重點發展金融、現代物流、信息服務、科技服務和其他專業服務，主要劃分“三區兩帶”——桂灣、前灣、媽灣片區分別定位為核心商務區、綜合發展區和保稅港片區，濱海休閑帶和綜合功能發展帶連通三大片區。

 

　　《前海綜合規劃》規定，前海合作區內已出讓的工業、倉儲用地變更為商業、辦公、居住用途，且土地使用的產業類型符合前海合作區主導產業導向要求的，原土地使用權人可以向市規劃國土部門申請變更土地用途。關于變更土地用途的申請并經審查同意后，以市場評估地價標準計算土地用途變更前后的地價差值作為底價，由深圳市規劃國土部門以公開出讓方式確定土地使用權人。

 

　　這意味著，招商局集團、中集集團、西部物流必須申請土地用地的變更，甚至要通過市場公開競爭的方式拿回這些土地。

 

　　“對于擁有土地使用權的一方來說，肯定希望申請土地用途變更后，全部由自己開發。這就需要看企業和政府怎么談。”深圳房地產人士蔣南對《第一財經日報》記者表示。

 

　　事實證明，這樣的談判正在推進。

 

　　按照《關于研究前海合作區規劃建設有關問題的會議紀要》（2012年第306號市政府辦公會議紀要）精神，前海合作區范圍內招商局集團、中集集團、西部物流集團等三家企業土地處置具體實施方案的組織制定和報批工作，由深圳市規劃國土委牽頭開展，前海管理局配合推進；其他企業的土地整備工作由前海管理局牽頭開展。

 

　　前海管理局在官網中談到，前海綜合規劃基本穩定后，深圳市規劃國土委會同前海管理局，分別與相關用地主體開展多輪談判，并達成了相關共識。目前，與西部物流集團、中集集團等企業的土地整備工作和先期項目啟動協商工作進展順利。

 

　　中集集團總裁麥伯良在2014年股東大會上曾表示，該公司在前海地塊的商業價值在700億元~800億元，這意味著將再造1~2個中集，并表示，“公司的底線就是政府和企業各一半，且不會等太久”。

 

　　而就在廣東自貿區掛牌前夕，招商地產停牌，引發了市場關于招商局集團將前海土地注入到招商地產中的猜測。

 

　　坊間的傳聞是，招商局集團將把名下位于前海的3.9平方公里土地作價3500億元注入到招商地產。

 

　　一位不愿透露姓名的券商分析師對《第一財經日報》記者表示，招商局在前海的絕大部分工業用地都要轉為商住用地，在國企改革、資源整合的大方向下，勢必會把這些商住用地注入到招商地產中。

 

　　接近招商地產的方明（化名）也表達了類似的說法：“招商局集團準備把前海和蛇口的商住用地都注入招商地產，蛇口相對好操作一些，因為大部分工業用地已經轉為了商住用地，可以直接注入。但前海更麻煩，土地尚未變更，需要跟政府談判。”

 

　　4月17日，招商地產也確實發布公告稱，招商局集團正在籌劃關于招商局集團地產板塊的整合事項。

 

　　有媒體援引匿名信源稱，招商局集團目前的方案是將旗下蛇口工業區的地產業務與招商地產進行整合，此前傳聞的前海土地注入招商地產一事的可能性較小。

 

　　方明透露，招商局集團最早跟政府談判時，希望在前海土地用途變更后，通過補繳地價的方式拿回這些土地。但當時政府表示采用等價置換的方式，即評估這些工業用地的價值，等價置換商住用地。若按此方式進行，工業用地價格遠遠低于商住用地，招商局集團只能拿到很少的商住用地，“企業當然不干”。

 

　　“可以預見的是，這個事情的推進速度不會太快。中集集團、西部物流都面臨同樣的問題。”方明說，不排除采用小范圍試點的方式，比如合作開發，政府保證地塊的開發符合規劃，原土地使用權人與合作方共享土地開發與升值利益。

 

　　早些時候，麥伯良曾披露，中集集團在前海的定位，既要做粵港合作的示范區，又要做高端服務業路徑的探索區。

 

 

　　當然，并不是所有開發商都像招商地產那么幸運，大部分開發商進入前海都需要經過招拍掛。

 

　　開發商對前海的熱情不斷刷新著地王紀錄。

 

　　2013年7月26日，深圳本土房企卓越集團分別以51.9億元、71.8億元拿下前海首批出讓的兩宗土地，刷新了深圳的總價地王。2013年8月16日，華潤置地以109億元拍下前海第三幅地塊，再次刷新深圳的總價地王。同年11月27日，世茂集團旗下子公司和香江集團旗下子公司分別以24.33億和16.3億元拍得前海年內出讓的第四、第五幅地塊。

 

　　本報記者統計發現，2013年不到半年時間，前海實現土地出讓收益273億元，占深圳全年賣地收入的59%。

 

　　進入到2014年，隨著優惠政策逐步落地及入駐企業的高速增長，前海的土地出讓步伐正在加快，全年共9宗地塊出讓，總出讓金額為229億元，占深圳全市賣地收入約四成。

 

　　其中，2014年初，美國兆華斯坦與前海國際能源金融中心以總價134億元獲得前海規劃區T201-0080地塊，刷新了深圳總價地王。其樓面地價也高達28113元/平方米，是整個前海片區單價最高的地塊。

 

　　從2013年7月前海土地第一拍到2014年底，前海區域總出讓地塊已達14宗，總出讓面積32萬平方米，配建辦公及商業面積近275萬平方米，土地出讓金合計502億元。

 

　　今年即將入市的卓越前海壹號，單價將達6.5萬元/平方米。

 

　　前海管理局官網資料顯示，前海合作區總用地面積14.92平方公里中，現狀已出讓用地120宗，合計7.82平方公里，約占前海合作區土地面積的一半。