熱門區域房價破4萬

 

　　上述三個樓盤所在的區域，原屬深圳樓市的房價洼地，但在近半年的搶房潮中，這些“中小板”被迅速填平，甚至有反超“藍籌”福田片區的架勢。目前，福田片區的二手房均價為每平方米4萬元。

 

　　短期看，龍華片區的上漲行情，始于一宗被拍出的地塊。去年9月30日，央行放松限貸政策后，深圳樓市回暖。當年10月，深圳拍出全年唯一一塊住宅用地，樓面地價為每平方米2.5萬元。在當時這一價格十分驚人，這與其周邊二手房的價格相當。

 

　　在此鼓舞下，龍華片區迅速釋放了之前市政規劃的利好。《每日經濟新聞》記者發現，幾個新盤現場甚至出現了來自香港的置業者和炒房者。去年11月，中海錦城以均價3.25萬元開盤，龍華新盤房價首次“破3”；今年5月23日，中海錦城又加推項目，將龍華新房帶入4萬元時代。

 

　　美聯物業全國研究中心經理何倩茹認為，龍華片區樓價“破4”不奇怪，主要緣于市政規劃。目前，深圳北站商務中心的建設已全面啟動，該片區還聚集了包括九方、星河COCOCity等大型商業綜合體。等到廣深港高鐵全面開通后，深圳北站還將具有口岸功能，30分鐘可直達香港西九龍。

 

　　南山西麗片區的情況與龍華類似。2014年以前，入市項目寥寥無幾。自從2010年市政規劃將此定位成深圳硅谷和南山國際知識創新村后，包括萬科、特建發在內的房企紛紛進駐，2014年開始成為深圳住宅供應熱區。

 

　　數據顯示供大于求

 

　　除了市政規劃，在談及深圳樓價時，供需是繞不開的話題。

 

　　一名上市房企高管向《每日經濟新聞》記者表示，一方面深圳土地供應太少，另一方面人口凈流量又持續為正，且常住人口平均年齡僅34歲，所以不少炒房者甚至來到位于深圳與惠州交界處的樓盤大量買房。

 

　　從2011年開始，深圳招拍掛渠道的住宅土地供應持續走低，已逼近無地可供的地步。根據中國指數研究院的數據顯示，2013年深圳僅出讓三宗，共計13.2萬平方米，較2012年出讓面積縮減超過70%。2014年，更是直接減少到只出讓一宗地，這使得深圳每平方米地價從3618元(2011年)、5109元(2012年)、10649元(2013年)一路上漲到25093元(2014年).

 

　　深圳住宅市場還有來自城市更新(舊改)的項目補充，但是深圳規土委相關負責人表示，一直以來，城市更新用地都側重于戰略性新興產業用地，未來占比會較現在更為明顯。這意味著，住宅用地供應還將會壓縮。

 

　　不過，從住宅市場的數據上看，深圳樓市的供需似乎又并沒有那么緊張。深圳商品住宅銷供比在經過2009年的高點后，整體呈下降態勢。從2010年到2014年的5年間，批準上市面積為2521萬平方米，銷售面積1800萬平方米，批準上市套數約27萬，銷售套數約20萬套，平均供銷比為0.71.

 

　　這意味著，至少還有30%的房源成為庫存，深圳供銷比遠低于上海1:1的水平，至少不能算是供不應求。

 

　　另外，自從2008年新開工面積(471萬平方米)與竣工面積(444萬平方米)大致持平外，此后深圳的新開工面積一直遠遠大于竣工面積。2013年高點時，甚至達到910萬平方米：196萬平方米。

 

　　從上述數據來看，深圳這座城市似乎正處于樓市大供應的前夕。

 

　　產業人口聚集效應

 

　　在四個一線城市中，深圳房價近期漲幅最大。業內人士認為，這與深圳的產業轉型已渡過最艱難時期不無關系。

 

　　中國社科院最新發布的2015年《城市競爭力藍皮書》稱，在去年中國城市綜合競爭力排名中，深圳首次超越香港，躍居榜首。

 

　　上述上市房企高管稱，深圳有些企業是別處找不到的，像平安、華為、騰訊，這些企業的員工不僅年輕，而且購買力強，怎么可能不買房子？

 

　　從“三來一補”的外向型經濟，到如今的總部經濟、科技園創業、前海跨境金融，深圳已開拓了六大戰略性新興產業，2014年互聯網+產業、新一代信息技術產業、文化創意產業均呈現兩位數以上增長。第三產業占GDP的比重達56.5%，創歷史新高。

 

　　產業成功轉型，不僅推動了人口聚集，更使得深圳在人均GDP、人均可支配收入、人均存款等指標上均在國內排名第一。

 

　　不過，僅基本面向好，也許并不足以支撐像龍華片區跨越式的增長。上述房企高管說，購房者的消費心理也起了作用。何倩茹稱，最近上漲火熱的片區已提前預支了未來幾年的升值潛力。