《深圳市經濟適用住房取得完全產權和上市交易暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)昨日公布實施。今日起，購房合同滿5年，符合相關條件的經濟適用房家庭可向住建部門申請，繳納50%的增值收益后，取得完全產權并可以上市交易。截至6月30日，滿足相關條件的經適房共有4714戶，涉及8個經適房項目。
購滿五年可換“紅本”
深圳市住建局表示，作為保障性住房，經適房由政府提供政策優惠，其銷售價格遠低于市場價格。經適房取得完全產權或上市交易時，向政府繳納合理比例的增值收益，并將增值收益納入深圳保障性住房專項資金，用于保障性住房建設，使更多的住房困難家庭受惠。經適房在取得完全產權前，其權利人對住房擁有有限產權，可依法占有、使用住房，不能轉讓、出租、抵押，持房產證“綠本”。一旦取得完全產權，將變成“紅本”房。
按照6月30日公布的《深圳市經濟適用住房取得完全產權和上市交易暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）規定，將以2008年1月18日作為界定適用范圍的時間節點，之后簽訂購房合同的經適房，才有資格申請完全產權或上市交易。深圳市住建局表示，事實上官方并不鼓勵經適房權利人購房后，通過取得完全產權或上市交易獲利。
針對簽訂買賣合同滿5年，不申請取得完全產權、不申請上市交易的情況，住建局表示，將不需要繳納增值收益，經適房有限產權的性質不變。申請取得完全產權或上市交易時，該套住房的市場評估價格低于經濟適用住房原購買價格的，申請人無需向政府繳納增值收益。
原則：不鼓勵入市
經適房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的住房。具有政策優惠、對象特定、限定標準和價格、有限產權等特點，有鮮明的社會保障性質。深圳的經適房在面向戶籍低收入家庭銷售時，售房合同當時也明確規定，“簽訂購房合同滿5年的，買方可依據深圳市經適房相關管理規定申請取得住房全部產權。住房上市轉讓的收益分成，按政府屆時有關規定執行”。
深圳市住建局房改處副處長劉軼群表示，制定該辦法，目的是落實國家和深圳市經濟適用住房政策法規的規定，履行合同約定，明確經適房取得完全產權和上市交易的申請條件、程序、應繳納增值收益的比例等具體事項，依法規范經濟適用住房取得完全產權和上市交易等相關活動，以保障經濟適用住房權利人的合法權益，體現社會公平。
“按國家政策法規規定，經濟適用住房權利人可申請取得完全產權或上市交易；但是并不鼓勵其購房后通過取得完全產權或上市交易獲利”。在制定《辦法》時除了遵循法律法規和國家基本政策原則外，還堅持社會公平原則以及適度保障的原則。劉軼群表示，政府提供政策優惠的經濟適用住房以遠低于同期同地段普通商品住房的價格向低收入住房困難家庭銷售。因此，要求經濟適用住房在取得完全產權或上市交易時繳納一定比例的增值收益，并將增值收益納入深圳市保障性住房專項資金，為住房保障事業的可持續發展注入資金，更多地保障其他住房困難群體，較好地體現了社會公平。此外作為重要的民生事業，經濟適用住房政策的目的在于保障低收入住房困難家庭的基本住房需求。
要點：與政府對半分紅
經適房增值部分分成比例如何確定，是辦法中公眾關注的焦點。此次辦法中第十條規定，應繳增值收益計算公式為：應繳增值收益=(該套住房市場價格-該套住房原購買價格)×50%-稅費。簡單來說，在扣除稅費后，業主需要繳納住房的一半增值收益，然后才能取得完全產權，進而上市交易。
在征求意見時，這一收益分成比例曾引發爭議。有部分經適房的業主提出這一分成比例太高，要求降低。也有部分市民認為，經適房具有保障房性質不應該鼓勵上市交易，對上市交易的要提高繳納增值收益分成。深圳市住建局相關負責人表示，在征求意見過程當中除了與市人大、市政協、市政府法制辦等部門多次討論研究，并到北京、上海、杭州、廣州等地考察調研。為充分了解市民意見，市住建局還多次與經適房小區居民開展座談會，力爭在體現國家和深圳的法規政策同時，充分尊重經適房業主的利益訴求。規定繳納50%比例的增值收益，是基于國家和深圳市政策法規規定，同時借鑒了其他城市立法和實踐經驗，兼顧購買人利益與公共利益的平衡，綜合考量了各種因素后的結果。
重要提醒
政府評估價格今秋若調 60平米房或多繳十余萬
值得注意的是，《辦法》第七條規定，市場評估價格按照市房地產評估發展機構測算的市場交易價值合理區間下限執行。每套住房的具體市場評估價格由申請人登錄市房地產評估發展機構網站輸入身份證號和房地產證號進行查詢。申請人對市場評估價格有異議的，可以申請復核。市房地產評估發展機構（即深圳市房地產評估發展中心）的網址為：http://www.szpgzx.com，申請人登錄該機構網站進入“評估價查詢”欄，輸入身份證號和房地產證號即可查詢到該套住房的市場評估價格。以經濟適用住房權利人向住房保障主管部門提出取得完全產權或上市交易申請之日的查詢結果為準。
深圳市的房產評估主管部門為深圳市規土委，記者了解到，為了確保房產評估價格更加貼近市場情況，深圳都會不定期對房產評估價格進行例行更新。去年9月曾公布將要調整，結果暫緩，而上次調整已經是2013年的7月。有房地產行業的業內人士表示，深圳的房產評估價格兩年未調整，而兩年間深圳的房地產價格已經有了一定幅度上漲，預計今年秋季將很可能出臺，而且只可能是上調。
“趕在上調之前申請，要省一大筆錢”。這名業內人士表示，以桃源村三期的一套6 0平米經適房為例，購買價格為5500元每平米，總價33萬，稅費五千元。以目前的市場評估價格如果按照兩萬元每平米，總價120萬計算，那么需要繳納增值收益（120-33）×50%-0 .5=43萬元，如果市場評估價格一旦調整，按照2.5萬元每平米，總價150萬元計算，繳納增值收益的則為（150-33）×50%-0 .5=58萬元，二者相差達到了15萬元。
《辦法》適用于全市1.2萬套經濟適用房。截至2015年6月30日，已配售的市屬經濟適用房項目中，簽訂購房合同滿五年的購房家庭，涵蓋8個項目共4714戶，包括桃源村三期2513戶、深云村676戶、福保110項目599戶、福保桂花苑506戶、龍翔苑201戶、康達苑131戶、星海名城六期75戶、星海名城五期13戶。
市住建局方面也特別提醒，經濟適用住房市場評估價格以及社會其他存量住房的市場評估價格，會根據房地產市場價格的變動情況實行動態調整，建議經濟適用住房權利人關注房地產市場價格走勢及相關信息。
答疑
不申請完全產權，對居住使用有無影響？答：無影響
經濟適用住房取得完全產權后，其權利人對住房依法享有占有、使用、收益、處分等全部權利，可以自由轉讓、出租、抵押住房，我市以房地產證（紅本）登記其權利。經濟適用住房取得完全產權前，其權利人對住房擁有有限產權，可依法占有、使用住房，不能轉讓、出租、抵押（因購買經濟適用房而設定的按揭除外），我市以房地產證（綠本）登記其權利。不申請完全產權，對占有和使用沒有任何影響。簽訂買賣合同滿5年，不申請取得完全產權、不申請上市交易的，不需要繳納增值收益，經適房有限產權的性質不變。
想申請完全產權，但交不起增值收益怎么辦？答：可由買方代繳
如果經適房權利人需轉讓住房，但無力繳納增值收益，《辦法》中規定了具體解決措施：簽訂經濟適用住房買賣合同滿5年后，權利人需要轉讓該套住房的，可以自行與買受人確定交易價格，申請上市交易。符合上市交易條件的，可由買受人代為繳納應繳增值收益后，持市住房保障主管部門出具的取得經濟適用住房完全產權并上市交易的批復，到市房地產登記部門共同申請辦理房地產證（紅本）。
經濟適用住房取得完全產權前，是否可以繼承？答：本市無房或住房困難可繼承
作為合法財產，經濟適用住房取得完全產權或者上市交易前發生繼承的，繼承人可以選擇以下方式處理：繼承人具有本市戶籍，且在本市無任何形式自有住房或者符合我市住房困難標準的，可以申請將繼承的該套住房的產權份額轉移登記至其名下；原經濟適用住房買賣合同簽訂滿5年的，可以按照《辦法》規定繳納應繳增值收益后，取得該套住房的完全產權或者將該套住房上市交易；向住房保障主管部門申請回購該套住房，并就回購款進行繼承；按照《深圳市保障性住房條例》等相關規定繼續占有、使用該套住房。
南都記者郭啟明