李一戈

 

　　近期,北京樓市的熱點在大興。從6月25日至7月7日的13天內,大興8宗地塊共為北京市貢獻了土地出讓金110.7億元。幾次土地出讓,各大房企都蜂擁而至,搶奪激烈,其中一次據說有幾家房企還動手打了起來。

 

　　狼多肉少,自然就會推高地價。7月3日,　北京城建　以22.8億元的價格和配建94078平方米限價房的代價,摘得北京大興瀛海住宅和商業混合地塊。其中商業成交樓面單價高達3.6萬元,創區域新高。

 

　　幾天后的7月7日,龍湖首開聯合體以25.95億元總價配建8.99萬平方米限價房,奪得大興區瀛海鎮一宗地塊,折合樓面價約為3萬元/平方米。面包貴過面粉的現象再次出現。目前大興瀛海的商品房單價只2萬元出頭。這意味著,龍湖首開和北京城鎮的項目明年上市時,必須賣到5萬元/平方米才能贏利。

 

　　瀛海在北京市的南五環以外。其實,北京五環外的房價早已超過5萬元,譬如華潤置地位于清河的萬橡府已經賣到了6萬多元。今年4月27日,首創置業以56.4億元競得北京海淀一幅住宅混合用地,樓面價達4.3萬元,而區域內中高端商品房售價為5-6萬元。業內分析,該幅地塊上市時的售價可能達10萬元。與之相比,大興瀛海還算是“價格洼地”。

 

　　有句話說過無數次了,二三線城市庫存嚴重,一線城市表現亮麗。市場是最好的指揮棒,房企到一線城市搶地,算得上是理性的選擇。但搶歸搶,賬還是要算的。讓一批房企如此膽大,把面粉當面包搶的主要原因是什么?

 

　　先來看一組數據。根據亞豪機構、中原地產等機構的監測,今年上半年,北京單價超過6萬元∕平方米的高端樓盤,共成交210.79億元,同比增長1.8倍;總價2000萬元以上的豪宅,簽約420套,同比增長超過1倍。不過,其中包括集中成交的盤古大觀123套,應是特例,統計時一般會剔除。

 

　　豪宅銷售量大增,固然是由于富裕客群數量也在增長。近些年,北京上海深圳能夠承受1000萬以上住宅的群體,確實有了明顯增加。尤其可喜的是,這些以科技、金融領域為主的購房人,資金來源大都是陽光的、合法的,即所謂陽光財富。

 

　　由于收入來源的多元化,目前尚難準確統計北京這些富裕客群的數量。但有一點可以肯定,富裕客群的增長速度,遠遠落后于豪宅供應速度。中原地產認為,今年北京單價2000萬元以上的豪宅供應量將超過2000套,而未來一年內售價達到20萬+的項目預計有22個。當然,這些項目并非所有房源售價均是20萬+,可能只是極少數或幾套達到這一價格。

 

　　按照常理,豪宅尤其是售價3000萬元以上的所謂頂級豪宅,去化周期要比普通住宅慢得多,一個豪宅項目賣5年是非常可能的。但值得注意的是,由于北京地價的底部不斷抬升,新建商品房出現了普遍豪宅化的趨勢,與此相關,相當一部分地產商要求其豪宅去化周期向普通住宅靠攏。譬如,我最近聽說某個售價在2000-5000萬元的豪宅項目,老板提出的去化目標只有18個月。

 

　　上半年的豪宅去化速度,以及股市的火爆,讓豪宅操盤手很是興奮了一陣。從股市獲得豐厚盈利的部分資金,確有一些是準備買豪宅的。但6月下旬以來的股市暴跌,給豪宅銷售蒙上了一層陰影。何況,下半年的供應量要大于上半年。

 

　　曾經有專家說,北京就沒有賣不出去的房子。從過去15年的經驗看,好像不無道理。再爛的房子,也被2007年、2009年這樣的瘋狂消化掉了。以為2014年樓市將陷入較長時間的調整,不料卻很快迎來2015年的復蘇。

 

　　人們固然是以過去的經驗來判斷未來,但隨著地價的持續上漲,北京豪宅已經到達了一個嚇人的高度。20萬+的項目,去年還在尋找,今年已有一批,連40萬+的房子也冒出來了。你能確定,身家1億以上的富豪,也在同步增長?

 

　　要知道,北京一個地塊,動輒30億,若是賣不動,就會成為房企沉重的負擔。年銷售額500億以上的房企,扛一兩個滯銷的高價項目,不至于活不下去;但若是年銷售額200億左右的房企,一兩個地王項目滯銷就會讓它過得十分艱難。

 

　　北京市場,不是隨便哪個房企都玩得轉吧。