核心摘要
不動產登記落地是否形成對樓市回暖的對沖也一度引發決策者關注，21世紀經濟報道記者獲悉，國土部也對此做了專題性的調研和分析。
調研的主要對象即是全國首批不動產登記聯系點。“從實踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實施不動產統一登記以來，均未對房地產市場產生明顯影響。”國土部不動產登記中心副主任佟紹偉如是介紹。
本報記者 紀睿坤 北京報道
不動產統一登記自誕生之初便引起社會各界的廣泛關注，其被認為和降房價、反腐密切相關。
查看過去一年里不動產登記和樓市的大事表，持有不動產登記降房價觀點的市場人士不難找到佐證。
2014年5月7日，國土部正式掛牌成立了不動產登記局，這也是建立和實施不動產統一登記制度重要一步，標志著不動產登記已經拉開序幕。此后，不動產登記推進的時間表明確，并在穩步推進中。
相對應的，房地產市場也在2014年步入深度調整階段，不管是成交量、價格，還是拿地、開工等多個指標均顯示，樓市進入下行階段。
此種猜測在2015年亦未結束。2015年以來，中央明確了穩定住房消費，促進房地產市場持續健康發展的基調。從中央到地方，出臺了一系列的樓市利好新政，并形成了對樓市的托舉。
“但和歷史同期的貨幣政策寬松時期相比，本輪房地產市場回升的幅度和覆蓋面較為有限。”中國指數研究院常務副院長黃瑜結合上半年樓市行情如是評價。
甚至有輿論認為，樓市并沒像前幾年那樣在國家層面的鼓勵性政策出臺后有強勁的表現，是因為不動產統一登記的實施。
上述關聯性的猜測，一度導致不動產登記在2015年落地難。
21世紀經濟報道記者采訪獲悉，國土部不動產登記中心也基于此做了深入的調研，“實踐證明，不動產統一登記對房地產市場的影響并不明顯，”國土部不動產登記中心副主任佟紹偉如是告訴21世紀經濟報道記者。
下半年以穩住房消費為主
黃瑜也認為，本輪樓市回暖的行情有限，不過多輪利好下，樓市震蕩期已經結束，已步入增長周期，并將在下半年持續。
中國指數研究院的數據顯示，2015年上半年，百城住宅價格止跌轉漲，累計上漲0.82%。
銷售端數據也類似，根據國家統計局數據，5月單月商品房銷售面積、銷售額分別同比增長15.0%、24.3%，漲幅較4月分別顯著擴大8.0、11.0個百分點。
前5月，全國商品房銷售額為24409億元，同比增長3.1%，結束自2014年以來的同比下降態勢轉為增長。
相對滯后的房地產開工和投資數據也出現降幅收窄的趨勢。
前5月，全國房屋新開工面積為50305萬平方米，比1-4月收窄2.0個百分點；全國房屋施工面積達61.7億平方米，同比增長5.3%，增速較1-4月回落0.9個百分點。
值得一提的是，此次回暖存在明顯的政策階段性特征，黃瑜介紹，3·30樓市新政是一個重要的時間節點，4月份，多城市出臺公積金調整政策，穩定住房消費，也因此，3、4月份的房價跌幅收窄。
5月，央行再次降息，各地也緊跟中央步伐，住房公積金、降首付等新政陸續落地，百城房價在5月環比止跌。
6月后新一輪降息降準出臺，疊加上多地頻出的利好政策，6月的百城房價環比漲幅擴大至0.56%。
北京中原地產首席分析師張大偉提醒，市場雖處于上升通道，但遠不如2009年回暖的明星。
上一次較大力度的貨幣寬松出現在2008-2009年間，央行五輪降息、四輪降準，采取了適度寬松的貨幣政策，有效的化解危機，促進經濟回溫，2009年商品房、住宅的銷售額和銷售面積明顯出現反彈。
相比之下，中國房地產研究會副會長胡志剛也表示，市場反應總體溫和，分化嚴重。一線城市和部分二線熱點城市樓市緩緩回暖，二線非熱點城市和面廣量大的三四線城市普遍疲軟，遠不如2008-2009年顯著。
黃瑜也認為，本輪樓市回暖的行情有限，不過多輪利好下，樓市震蕩期已經結束，已步入增長周期，并將在下半年持續。
不動產登記推進難題
不動產登記的推進與短期穩定住房消費的方向如何協調，也成為國土部在2015年力推不動產登記遇到的一大難題。
樓市下半場的利好離不開持續寬松的市場、政策環境。
21世紀經濟報道記者自住建部系統多方采訪獲悉，穩定住房消費仍將是下半年樓市新政的主題，房地產業持續寬松的市場環境特別是金融環境可期，住建部將通過落實地方調控的主體責任，督促提高住房公積金使用效率等確保樓市消費。
穩樓市依然是樓市下半場的主題，不過，胡志剛認為，鼓勵入市和激勵救市的進程中還隱藏著一個巨大的“暗礁”，那就是不動產登記的推進以及房地產稅的落地。
“近年來，有關不動產登記以及房產稅的推進的爭議以及中央鼓勵住房消費的不同聲音頻出，其中不乏一些過度渲染，這導致了消費者乃至市場對刺激政策產生了‘抗藥性’，市場回暖也隨之出現了徘徊。”胡志剛如是介紹。
在胡志剛看來，各級政府為了救市而出臺的近期階段性鼓勵住房消費政策和被納入遠期常態化發展戰略的房產稅應該首尾相應，相互配合，相互融合，歸根結底要力戒相克，力促相生。
不動產登記的推進與短期穩定住房消費的方向如何協調，也成為國土部在2015年力推不動產登記遇到的一大難題。
根據國土部的統計，截止到2015年3月份，我國300多個地市州盟、2800多個縣市區旗中，只有50個地市、101個縣完成了不動產登記職責整合，占比分別不到16%和4%。這也就意味著96%的縣級還沒進行機構整合。
但根據國土部力推不動產登記的時間表，要確保2015年內完成各級不動產登記職責和機構整合，人員業務劃轉，工作流程再造，技術管理的銜接。
為督促落地，21世紀經濟報道記者自國土部獲悉，國土部近期向全國各省區派出了8大督導組，督導各市縣盡快建立統一的登記機構。
根據此前的了解，國土部的一位人士介紹，進展緩慢的原因很多，部門利益、數據難題等等，也有地方反映是和當地促進樓市消費的政策對沖。
如果不動產登記的推進真的會影響房地產市場回暖，地方在選擇上，不動產登記的推進肯定要讓位于房地產市場的維穩，畢竟短期來看，地方的當務之急是穩增長，尤其是穩住房地產下滑給地方經濟帶來的壓力。
15個聯系點的實踐：與樓市無關
“從實踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實施不動產統一登記以來，均未對房地產市場產生明顯影響。”佟紹偉如是介紹。據悉，不動產登記制度實際上一直客觀存在，既不是從“未登記”到“登記”，更不是“重起爐灶另開張”。
不動產登記落地是否形成對樓市回暖的對沖也一度引發決策者關注，21世紀經濟報道記者獲悉，國土部也對此做了專題性的調研和分析。
調研的主要對象即是全國首批不動產登記聯系點。“從實踐情況看，重慶、青島、徐州、瀘州等地實施不動產統一登記以來，均未對房地產市場產生明顯影響。”佟紹偉如是介紹。
以徐州市為例，3月，徐州主城區商品房交易3451套，同比減少19.69%，環比增加39.49%；交易面積32.04萬㎡，同比減少20.85%，環比增加33.61%；交易均價6062元/㎡，同比下降1.94%，環比下降5.62%。
4月，徐州主城區商品房交易4691套，同比增加27.44%，環比增加35.93%；交易面積41.48萬㎡，同比增加26.70%，環比增加29.46%；交易均價6205元/㎡，同比下降2.04%，環比增加2.36%。
“4月份成交量和價格的明顯回升，很大程度上源于央行3月30日宣布二套房款首付可低至四成，財政部同時發布通知要求個人住房轉讓營業稅免征年限由5年恢復至2年。”佟紹偉稱，不動產統一登記前后交易量、交易價格基本穩定，沒有表現新房受抑制、二手房拋售現象。
瀘州樓市雖和徐州不同，但亦反映出樓市變化與不動產登記關系不大，該市二手房市場下滑、新房市場穩定。
2015年一季度，瀘州市新建商品房成交面積和套數同比分別下降5%和6%，存量房成交面積和套數同比分別下降76%和77%。
“瀘州二手房由于戶型小，且小區環境配套不完善，導致成交量下滑。”上述國土部人士介紹，該市2015年二手房套數和面積與新房占比同比分別下降了66.6和66.5個百分點。
和常州一樣，瀘州并沒有出現二手房拋售熱潮或抑制新房市場的波動情形。
實際上，不動產登記制度一直客觀存在，原國土部地籍司副司長向洪宜告訴21世紀經濟報道記者，我國不動產統一登記的核心在于統一，其重點是通過整合不動產登記職責，實現不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”，既不是從“未登記”到“登記”，更不是“重起爐灶另開張”。
國土部不動產登記中心市場監測處處長盧靜表示，不動產統一登記制度是一項摸清家底、保護公有和私有財產、保護產權之間合法交易的制度。中國有960萬平方公里的陸地面積，城市建成區的面積只占0.5%，是各種不動產登記中的最小的一塊，更不用說廣大的農村的土地，包括農村的耕地，遠遠大于我們城市建成區的面積。
盧靜也稱，不動產登記可能在一定程度上影響預期，但本身是行政管理行為并不是房地產調控政策，并沒有明顯影響到房地產市場。
房產稅開征或擇機出臺
“社會各界普遍關注的房產稅屬于地方稅種，其課稅對象是房屋，與不動產統一登記沒有直接關聯；但兩者是否具有深層次的關聯，需視未來我國房產稅的設計方案而定。”
相比不動產登記引發二手房拋售潮的直接影響，其推進可能帶來的房地產稅開征才是直接影響市場預期、抑制樓市回暖的重要因素。
“當然，不動產統一登記客觀上有利于摸清房地產家底，為房地產改革奠定更加扎實的基礎，但不動產統一登記不是開征房產稅的必要環節和前置條件。”佟紹偉介紹。
按照《立法法》，房產稅的征收須遵循稅收法定原則，即稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度都須由法律規定。
盧靜進一步解釋，房產稅的征收必須遵循稅收法定原則，嚴格履行法定程序。社會各界普遍關注的房產稅屬于地方稅種，其課稅對象是房屋，與不動產統一登記沒有直接關聯；但兩者是否具有深層次的關聯，需視未來我國房產稅的設計方案而定。
如果開征房產稅的時機已經成熟，即使在分散登記模式下，房產稅的立法程序也完全可以隨時啟動。
“無論是統一登記還是分散登記，房屋登記管轄都遵循屬地登記原則，地方登記機構完全掌握當地房屋登記的有關數據資料，各地方在統一登記前也已經具備了征收房產稅所需要的登記數據條件。”佟紹偉介紹。
上海、重慶兩地于2011年已分別試點開征房產稅，“彼時兩地遠未達到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺‘四統一’的條件，但同樣也具備了征收房產稅的條件”。盧靜介紹。
當然，也有說法是重慶和上海的房地產稅存在征收面窄和征收稅率低兩個問題。
但即使是擴大房地產稅的征收面和提高征收稅率，對房地產市場影響也還是有限。
佟紹偉算了一筆賬，假定房地產稅收征收采取全面征收，稅率定為1%的較高稅率，最直接的影響是房地產價格的下降，下降幅度為房地產稅率和資金貼現率的比值。按照現在貼現率為5%計算，我國房價將有1%÷5%=20%的跌幅。考慮到通貨膨脹，中低收入稅率的折扣，以及房地產稅收用于城市基礎建設帶來的房地產的升值，我國房地產實際價格跌幅在15%左右。
而如果取消流轉環節中的二套房20%的房產個人所得稅，那么兩者的成交價格將相當。以一套100萬房產計算，征收1%房地產稅后，房價貶值為85萬左右。而100萬房產在二手房市場，如果滿五年，升值大概在一倍左右，需要繳納（100-50）×20%=10萬的個人所得稅，房產實際價值也是90萬左右。
“也就是說，房地產稅開征，與現行流轉稅的20%稅率的政策效果相當。”佟紹偉介紹。
不過，佟紹偉亦認為，不同的房產稅征收制度設計思路和方案，需要不同的登記數據支撐，不動產統一登記可能會因采用不同的稅制而對市場產生影響。
房地產調整的內生邏輯
之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠不如上一輪的重要原因是房地產發展的原生推動力發生了變化，房地產市場正式進入了白銀時代。
“此次樓市調整和不動產登記雖存在時間上的錯配，但并無直接關系。”盧靜解釋。
之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠不如上一輪的重要原因是房地產發展的原生推動力發生了變化，房地產市場正式進入了白銀時代。
所謂的房地產發展的原生推動力，佟紹偉介紹，即是需求，來自于兩個方面，一個是人口；一個是城鎮化。
過去十年，我國城市化率保持高速發展，平均每年進城人口接近2000萬，相當于每年增加一個北京、上海這么大規模的一個城市。
“農村人口向城鎮轉移總量已較為有限，主動城鎮化到達65%左右后趨于平緩，此后城鎮化率進一步提高將有賴于被動城鎮化，這是一個長期的、被動的過程。”佟紹偉介紹。
與此同時，城市分化將逐步加大，胡志剛也表示，一方面伴隨著快速城鎮化的發展，粗獷型產品不能滿足消費者的需求；另一方面，不同城市的產業和人口導入不同，房地產的需求也不同，在房地產步入存量市場之際，也存在不同城市之間房地產資源錯配的問題。
而從人口因素來看，2010年，15-64歲人口占總人口比例達到74.5%的峰值，隨后開始下降，到2013年這個比例下降到72.8%，人口老齡化趨勢顯現，65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。
這也意味著，房地產市場總需求增長減緩甚至出現負增長應該成為未來市場發展的常態。
構建房地產長效調控機制
在盧靜看來，不動產登記的落地對于房地產來說，不是抑制作用，長期來看，在構建房地產長效調控機制的建設方面具有重要價值，也為解決房地產的深層次問題提供更準確、適時的數據支撐。
在盧靜看來，不動產統一登記真正的意圖與目的，不是調控房價，也不是為開征房地產稅，更不是成為反腐利器。但其對于房地產的持續健康發展有重要意義，可以推進房地產長效調控機制的建設，為房地產市場供求和監管提供基礎數據。
毋庸置疑，房地產市場過快發展不可持續，且存在多種風險。
根據興業銀行對中美兩國的私人財富比較發現，我國居民財富更多的配制在房地產領域，房地產占居民財富比例持續在60%以上。
而美國在1970-1980年期間，其人均GDP與我國現在人均GDP相當時，資產配置更多的投資在股票和債券，達到60%以上。而其房地產資產僅占其資產的20%以下。
造成這樣的差距主要在于，2000年以后，我國房地產市場的蓬勃發展，房地產價格快速上漲，居民財富每年新增20萬億-30萬億之間，其中70%來自于房地產市場。按照資本逐利的天性，大量資本集中在房地產市場。
“這并非是好的資源配置，房價的快速上漲，提高了勞動力的價格，也導致我國經濟發展的動力受損，中小企業融資困難，融資成本大。”佟紹偉稱，這也要求居民財富配置在房地產市場的配比將由高比例回落至中高比例。
另有一組數據，房地產銷售額占居民可支配收入的比例在2013年達到頂峰，為33%。
“住房支出在居民消費中的比重過大，將會成為影響整個國民經濟持續、快速、健康發展的一個不穩定因素。過重的購房負擔，不僅擠壓了居民的其他消費，而且容易產生畸形的消費結構。這種狀態是不可持續的，也需要改變。”佟紹偉稱。
眾所周知，房地產市場是一個不完全競爭的市場，“政府適度的參與調控不可或缺，但政府又不能直接干預而只能采用間接手段，從房地產業發展歷程來看，政府可采取的宏觀調控措施無外乎行政手段、經濟手段、金融手段、稅收調節，而所有這些手段或措施只能是暫時的或者說在一定期限內發揮作用，長期趨勢必然與其它市場一樣由供需關系來決定。”佟紹偉介紹。
在盧靜看來，不動產登記的落地對于房地產來說，不是抑制作用，長期來看，在構建房地產長效調控機制的建設方面具有重要價值，也為解決房地產的深層次問題提供更準確、適時的數據支撐。
向洪宜介紹，不動產登記的深層次的作用更大，比如保護不動產交易安全，方便交易；保護私人產權與各類財產安全；完善《物權法》，政府職能與行政精簡；建立城鄉統一不動產登記制度等。
以徐州為例，徐州房地統一登記收費80元，比分散登記時節約18元；瀘州市原來辦理土地使用證、房產證登記，要跑多個部門，準備多份材料，還分別需要30個和15個工作日，而現在只需要一份材料，在一個窗口就能辦結，最多只需要30個工作日。