羅琦

　　香港的李冉（化名）和男友計劃今年結婚，最近為了選婚房的事愁昏了頭，每逢周末都會加入看房大軍。

　　帶領他們看房的是中原地產的經紀人小劉。今年上半年，受股市高漲的帶動，香港樓市一片火熱，根據國際房地產顧問機構萊坊的統計，2015年上半年，中小型住宅的樓價同比上漲了7%，豪宅市場則上漲了1.4%。

　　記者根據香港土地注冊處數據測算，今年上半年香港樓市的整體成交宗數平均每個月達到7259宗，火熱的交易帶動了香港整個地產經紀行業從業人員的熱情。另根據香港地產代理監察局數據，香港代理持牌人的總數達到39561人，平均5人搶一單生意，這對于香港樓市來說并不是一個艱難的情況。所以小劉從今年年初開始，一直跟李冉保持聯系，但都是不溫不火地發一些樓盤信息——反正不差這一單。

　　步入下半年，內地和香港股市都突然轉差，樓市也受到拖累。根據土地注冊處數據，香港樓市的整體成交量由7月的7326宗，急劇下滑，直至10月，成交量已經跌到了4481宗的低位，當月香港地產代理持牌人總數已經超過4萬，達到40505人，競爭程度已經達到9人搶一單生意的地步。小劉也開始著急了。

　　“連同12月份，3個月來無數sales停薪留職，（中原地產）尖沙咀分行30人本月停薪留職。”小劉在收到行內發來的短信后，更加膽戰心驚，他一個客戶也不想錯過。最近，他開始頻繁給李冉發短信。

　　市場驟變，發展商補貼首付

　　這次小劉帶他們看的樓盤，是長實地產（01113.HK）在元朗的剛需盤“世宙”，這一樓盤以比同區的二手樓便宜超過10%的宣傳來招攬客戶，吸引了很多沒有買房的剛需客戶前來觀看。根據售樓資料，“世宙”的首批樓盤均價在每平方英尺1.2萬港元左右，折后最便宜的一套要425萬港元，屬于區內較為便宜的樓盤。

　　“世宙”的樣板房在香港紅磡的一個商場內，李冉發現，除了售樓處，連紅磡火車站、路上的天橋都站滿了手拿該樓盤宣傳畫小冊子的地產經紀人，這么大陣仗很少能見到，這些經紀人都用“熱烈”的眼神盯著李冉和男友。

　　一名市場人士告訴記者，很多發展商推售新盤的傭金普遍比買賣二手樓盤的高，一般二手樓盤的經紀傭金是樓價的1%至3%，而新盤的傭金則可以達到4%至5%，而且，有的激進的發展商更給出了20%的傭金比例。如果按照“世宙”最便宜的那套房子計算，傭金至少有17萬港元。

　　不過，李冉在看過樣板房以后，覺得并不是很實用，加上交樓日期在2017年3月底，她決心離開。

　　這時，急于賺取傭金的小劉使出渾身解數，對“世宙”大吹特吹，他告訴李冉，這里是元朗地鐵站上蓋，一定可以租出去，而且元朗離深圳灣口岸特別近，可以吸引很多內地“土豪”來投資，未來2至3年肯定可以升值20%至30%。小劉話音剛落，就馬上有一個說普通話的客人在旁邊“大聲”吆喝：“先來5套，你看能不能再便宜點？便宜的話多我再多買幾套！”

　　在小劉的百般勸說下，李冉和男友最終簽下了“世宙”的認購文件。

　　隨后有市場消息稱，“世宙”在首3個小時已經獲得超額認購，開賣當天已經有1400個認購，如果以首批發售的238個單位計算，超額認購4.9倍，是今年7月香港股災后首日認購量最大的樓盤。

　　最終，由于認購人數眾多，李冉沒有順利抽到簽。不過，即便抽中了，李冉很可能也會因為給不起首付而違約。今年2月27日，香港金管局宣布推出收緊房貸措施，700萬港元以下的自用住宅物業，最高可貸款的比例由70%下調至60%，即如果要購買700萬港元以下的房產，首付需要交四成，被稱為史上最嚴厲的房貸政策。

　　小劉告訴李冉，不用擔心首付四成的規定，他通過發展商，最多可以幫她做到首付兩成，向發展商貸款80%。

　　有市場人士透露，現在有發展商主動提供貸款給買家，貸款比例最高可以達到80%。仲量聯行董事總經理曾煥平曾對記者稱，發展商為了迅速回籠資金，用自己的資金給買家提供借貸，是一件非常危險的事情。

　　這一事件引起了香港金管局的關注，香港金管局副總裁阮國恒曾公開表示，要求銀行在兩周內提交資料，包括按揭總量及資金來源及如何考慮相關風險，其中涉及銀行貸款給發展商，但發展商卻用作財務公司貸款。

　　其實，今年年初，李冉和男友在香港荃灣的荃威花園看過一個使用面積470平方英尺的單位，當時價格在325萬港元，平均每平方英尺價格才6915港元，不過由于兩人還沒有訂婚，加上當時香港股市一片大好，所以他們把首付資金放在股市里。

　　到了今年年中，李冉聽說她的朋友因為靠家里付了首付，終于買下荃威花園相同房型的時候，這套房子的價值已經直升到460萬港元，這讓李冉一度非常后悔。

　　現在，李冉只能等待香港房價的回調，再考慮入手。根據香港差餉物業估價署數據，10月份私人住宅售價指數由歷史高位出現了回落，終止了連續6個月的升勢，而10月份香港私人住宅樓價指數報302.6點，環比下挫1.1%。不過，今年前10個月，香港樓價還是上升了8.7%。

　　以李冉朋友買的荃威花園的房價計算，這套房子要下跌30%，才能跌回她年初看的價格。而多名資深市場人士都公開表示，明年樓價大跌的可能性不大，中原集團主席施永青稱，香港樓市確實會繼續下跌，并持續數年，不過樓市指數跌幅只有15%。而戴德梁行的預測稱，預計明年上半年中小型住宅將下跌5%~8%。

　　土地供應失衡，未來房價恐難下降

　　但是，香港樓價真的跌得下去嗎？

　　根據香港統計處數據，2012年，香港登記結婚的數目達到60459宗，盡管2013年回落至55274宗，但這一數據遠比2000年時的30879宗高了79%，在這些結婚人口中，不乏像李冉這樣沒有婚房的人，不少市場人士估算，每年新婚夫婦對“婚房”需求量有4萬~5萬套之多。

　　2003年，當時正值香港“非典”爆發，傳統的“定時拍賣官地”政策令香港的土地供過于求，經常出現“流拍”現象，于是2004年，香港政府全面采用“勾地”政策。

　　在這一政策的規定下，香港地政總署會定期公開土地儲備表《供申請售賣土地一覽表》，俗稱“勾地表”，有意購買土地的地產發展商可以向地政總署提出申請，并報出底價，如果報價可以達到政府估計的市場價格的80%，政府就會將該地塊拿出來賣。

　　所有提出勾地的發展商都必須參與這次競價，而且其報價不能低于申請時的底價，公開拍賣會上價格高的就可以拍得這塊土地。如果拍賣時達不到價位，地政總署還有權收回土地，留作下次再拍賣，直到等于或高于政府預期的價格為止。

　　這一政策將賣地的主導權交給了發展商，這被業內認為埋下了目前香港土地供應不足的禍根，多次被市場人士所詬病。有數據顯示，通過勾地機制售出的各類土地僅有57幅，相當于每個財政年度僅僅賣了4幅地皮。更夸張的是，曾經出現持續21個月沒有發展商“勾地”，即大約兩年時間里，沒有發展商供應新項目，這將香港樓價一步步地往上推。

　　而有數據顯示，1997年至2013年，香港累計登記結婚的數量已經達到74萬宗，假設這些新婚夫婦有一半都需要婚房，那么這些年的累計需求量達到了37萬套房。但根據香港差餉物業估價署的數據，2005年至2014年香港平均每年的私人住宅落成量只有11728套，10年間累計提供約11.73萬套房屋，仍然存在25.27萬套的缺口。

　　按照香港差餉物業估價署的數據，2016年的私人住宅落成量有20140套，這一數據較2005年至2014年每年平均落成量高出了71.7%，但如果計算新婚夫婦的需求，以及過往累計的需求量，就算現在的新婚夫婦完全沒有買婚房的需要，那么現任政府也需要12年以上的時間來消化累積的新房需求，意味著還是有很多新婚夫婦買不上房子。

　　為了平衡整個香港房地產市場，香港特區政府在2013年2月28日宣布取消了勾地政策，但多年來土地的供需不平衡，造成了如今樓價居高不下的窘境。恒隆地產主席陳啟宗在近日的一個公開場合稱，上屆政府沒有賣地是不可原諒的錯誤，讓年輕人無法擁有屬于自己的房子。

　　在面對如此龐大的需求量和極其有限的供應量的情況下，多名市場人士對記者表示，除非遇到“黑天鵝”事件，否則香港的樓價絕對不可能出現大幅下挫的情況，畢竟，有太多人沒有自己的房子了。

　　陳啟宗也預計，未來3至5年，香港樓價上漲的機會多于下跌，而香港的地價也不會跌至極低的水平。