【香港商報網訊】記者陳幸報道：向來敢言的恒隆地產（101）主席陳啟宗，昨日出席集團股東會后指出，現時內地一線與三、四線城市住宅個別發展，其中前者表現「熱到飛起」，后者就如同「死到仆街」，言論惹火。

　　言論源於在場記者問到其對於內地樓市的看法，陳啟宗即回應稱：「要（視乎）一個個市場，例如一線城市（表現）熱到飛起，去年深圳（樓價）就升蒙百分之六十，真系犀飛利，但三、四線城市（情況）就死到仆街，甘樣將一線城市同三、四線城市比，簡直就系天堂與地獄。」

　　看好二線城市發展

　　事實上，陳啟宗亦非首次對內地的經濟及樓市狀況進行評論，如其於公司最新的年報中就曾指出，即使內地房地產市場異常熾熱，但當下樓市卻稱得上中國數代以來最健康，其中尤其二線城市發展更看高一線。

　　他解釋：「以金額計算，至今中國樓市的最大銷量來自二線城市，而其整體供求情況遠遠較為平衡。部分發展商預期今年的前景頗佳。觀乎這些事實，本人看不到硬著陸會發生。」他又認為，過去20多年來樓價飆升是問題所在，但當政府采取嚴厲措施時，無可避免地弄垮市場，直到下一個周期來臨為止。而最理想的狀況是樓價不大上大落，交投量及土地銷情均適度暢旺，而今天的情況在大部分二線城市基本上是如此。

　　不過，他亦坦言現時三、四線城市依然存在嚴重供過於求的問題，并估計或需4至5年的時間方能紓解，同時相信內地經濟長遠必定復蘇，但不排除本次調整將由2008年的暴挫后急速反彈，轉為U型回升，期間難免面臨痛楚。

　　內房卻步三四線城市

　　無疑，房地產對拉動內地經濟增長有著舉足輕重的作用，惟現時內地房地產發展明顯分化，卻導致三、四線城市庫存過多，使得不少就算身經百戰的內房亦「買距怕」。例如，世茂房地產（813）副主席許世壇早前於業績會上就表示，公司未來只會購買一二線城市土地，而三四線城市則沒有增加土儲計劃。此外，萬達商業（3699）總裁齊界亦指出，受到三、四線城市去庫存壓力大，故集團今年更下調合同銷售額目標，同時表明年內不會再於三、四線城市買地及開發銷售物業綜合體，某程度亦反映了對三、四線城市發展前景為之卻步。

　　內地嚴控「爛尾樓」風險

　　內地為保持經濟高速增長，過去數年間持續於房地產板塊「出口出力」，導致尤其三、四線城市的住宅供應，數載間如同雨后春筍般快速增加，惟實質需求跟不上下，最終形成庫存規模加劇，甚至乎部分城市出現「爛尾樓」現象。

　　事實上，「爛尾樓」在內地并不罕見，但有關個案當前卻未至於頻現的情況，但無疑三、四線城市「爛尾樓」風險的確相對較高，箇中原因離不開供過於求一環。據同策咨詢研究部監測數據顯示，2月份三、四線城市商品住宅累計存銷比為逾32個月，遠超15個月的合理區間，其中35個典型城市中，更有12個城市庫存同比錄得增長，數字均反映市場需求明顯追不上新供應的落成速求，因此站在發展商角度，會否暫停手上項目的推進，實在惹人關注。

　　歸根究底，三、四線城市人口規模較小，市場實質置業需求一向未必跟得上發展商發展速度，加上城市經濟發展局限，令人口流動性偏低，均削弱了外來投資需求，這均產生資源錯配問題，令住宅供應陷入「英雄無用武之地」的狀況。

　　不過，隨著內地各省市相繼響應中央，出臺一系列去庫存政策，如吉林省近日便下發《關於化解房地產庫存的若干意見》，全面取消限購限貸等措施，相信往后三、四線城市，去庫存速度將有望提升，連帶爛尾樓風險降低。香港商報記者陳幸