恒大舉牌萬科有恃無恐 背后隱現三大“老板”

 

　　2015年以來，恒大已經完全進入買買買的狀態，這張不完全的“購物單”，耗資已經超過1000億，花不到一百億舉牌萬科，只是賬單上的一個零頭，如果拆分的稍微細一點，甚至連前五都進不了。

 

　　從新世界發展、華人置業和信和置業等港資巨頭手中接項目買資產花了接近600億人民幣；入股并增資恒大人壽花掉接近130億；至于在嘉凱城、廊坊發展身上花掉的45.6億充其量是餐后甜點。忙里偷閑，恒大過去兩年多還斥資超過169億港元用于回購自家股票，位列港股回購榜榜首。至于在內地收購的其他房產項目、拍賣土地、順手入股恒騰網絡、包括此前買入華夏銀行股份，都還都不在榜單。

 

　　港股上市的中國恒大總市值不過800億港元左右。一年多時間揮灑千億，內地香港同時掃貨，恒大的錢從哪里來？變身“大胃王”的恒大，“洪荒之力”源自何方？粗略數數，恒大背后站著三個隱形大BOSS，一個比一個給力。

 

　　BOSS一：地方政府拍地王，恒大坐地數錢

 

　　恒大負債并不低。財報顯示：2015年底恒大總負債高達6148.93億元，其中借款2969億，實際年利率9.59%，去年利息支出就超過195億。以凈借款計算的權益負債率高達93.5%。

 

　　恒大在赴香港上市之前曾經備受現金短缺之苦，最終在鄭裕彤、劉鑾雄等港資大佬援手之下才順利渡過難關。不過去年以來飆漲的房價和層出不窮的地王，讓坐擁天量土地的恒大成了贏家，無懼財務報表上負債率和利息支出。

 

　　以建筑面積計算，截止2015年底，恒大共有1.56億平方米土地儲備，平均成本1173元/平方米。2015年恒大在一二線新增項目土地儲備投資額占比高達75%。這些土地項目位于北京、深圳、南京、廈門等54個城市，新增土地的儲備成本為2045元/平方米。

 

　　去年下半年以來，一二線城市房價暴漲，地王頻出。京、滬、深乃至南京、廈門樓板價高過周邊房價，面包貴過面粉已經成為常態。

 

　　在地方政府從地王中獲取巨量土地出讓金的同時，借助高負債資產規模快速膨脹的恒大，成為這一輪房價和地價飆漲的最大受益者之一。恒大此前購入的土地，絕大部分以成本法入賬，土地增值的部分并沒有反映在資產負債表上。有地王墊底，坐地不動就可以安享增值，什么資產負債率，利息支出，對恒大來說都是小兒科。

 

　　下圖是面包財經根據財報數據繪制的恒大總資產變動圖：

 

 

　

　　BOSS二：證監會核準公司債，恒大低成本補血

 

　　如果仔細研究恒大啟動“爆買”的節奏，會發現與債券市場向房地產開閘“神同步”。由于種種原因，在相當長的時間內國內債券市場對房地產企業都處于關閉或者半關閉的狀態。

 

　　但去年上半年以來政策松綁，債券市場對房地產企業大開綠燈。去年6月份，恒大獲證監會核準發行總額200億公司債券，成為首個吃螃蟹的紅籌地產商。利率5.3%—6.98%，雖略高于保利等央企地產公司，但已經遠低于其海外債券和整體負債利率。除此之外，恒大還于2015年10月發行了200億私募債，利率雖然較公司債高，依然遠低于美元債。

 

　　2015年2月，恒大發行的10億美元優先票據，利率高達12%，相當于人民幣債券利率的2倍左右。如果考慮人民幣貶值的因素，恒大公司債的利率實際上只相當于美元債的三分之一左右。按照恒大去年整體9.59%的平均利率來看，公司債幾乎成了恒大成本最低的融資渠道。

 

　　僅是兩組來自國內債券市場的資金，就為恒大補血400億元。恒大耗資近600億收購港資巨頭資產，絕大部分都是發生在公司債發行之后。考慮到恒大與一眾港資巨頭交易中，并不需要一次性支付全款，首期最多支付兩三成資金即可完成交易。但是這400億債券就足以撬動更大的資產。

 

　　債券市場不僅為恒大充血，諸多地王背后都有債券市場低成本資金的身影。面包財經此前曾撰寫《外資撤離中國樓市 國產次債危機已在路上？》指出：2015年房地產公司全年發債金額超過4379億元，是2014年的27倍還多。今年前5個多月，發債規模已經超過4300億，幾乎相當于去年全年的發債金額。

 

　　進入2016年，債券市場利率進一步走低。頻繁制造地王的央企保利地產此前的公司債利率甚至跌破3%，信達地產3月份發行的公司債利率也僅為3.8%。

 

　　BOSS三：央媽放水，銀行資金最愛房地產

 

　　地王和天量債券背后是泛濫的資金，錢的事情最終還得央媽說了算，銀行才是最大的金主。

 

　　過去兩年六次降準降息，巨量的資金堆積在金融系統內。貨幣膨脹的節奏與地王涌現，萬科股權之爭開打、恒大啟動爆買模式也是驚人的“神同步”。下圖是面包財經根據官方數據繪制的近年M1走勢圖：

 

 

　　

 

　　天量資金并沒有如愿進入實體經濟，而是涌入房地產。根據中國人民銀行此前發布的《2016年第二季度中國貨幣政策執行報告》：上半年個人住房貸款增加 2.3 萬億元，同比多增 1.2 萬億元，6 月末增速達 32.2%。更驚人的是，7月份央行的《金融統計數據報告》顯示：7月份人民幣貸款增加4636億，同比少增1.01萬億，而以房貸為主的住戶貸款增加了4575億，占全部新增貸款的98.6%。新增貸款幾乎只剩下房貸了。

 

　　從銀行中發放出來的住房按揭貸款，在購房者手中兜了個圈子后，還是進入開發商的口袋；這尚未計算銀行給予恒大的授信。此前恒大公告稱：截至今年7月末，恒大的銷售金額已達到1847.9億元；2016年的銷售目標由年初制定的2000億提高到3000億，目標提高了50%。

 

　　地王加持資產負債表、債券市場大袋充血、央媽全力注水：恒大們背后的BOSS一個比一個給力。想不任性都難。

 

　　翻查萬科歷年財報：早在寶萬之爭打響之前一兩年，王石、郁亮和萬科管理層就以經濟利潤獎的名義給自家發獎金，然后再加上金融杠桿增持萬科股份，美其名曰“事業合伙人”。一邊燒著紅燒肉，一邊悄悄變身大股東，原本可以悄悄的把活干掉，名利雙收。

 

　　無奈，形勢比人強。最近兩年三大BOSS太給力，資金泛濫，資產荒突然降臨，資金成本急劇下挫。加上保險、資管等一眾金融牌照助力，姚老板“不夠資格”的大杠桿直接秒殺有“情懷”的小杠桿。

 

　　實力更雄厚的許老板，更是早已把準三大BOSS的脈絡。回購股票立穩腳跟、搶先發債補滿血、天量拿地等升值、巨資收購屯資產、加快銷售回現金、布局保險取牌照……，招招都打在要害。

 

　　跟著BOSS有肉吃，房地產才是老板的真愛。