樓價指數連升4月 中小型單位升幅較大

　　【香港商報网訊】記者鄺偉軒報道：本港私人住宅樓價持續反彈。差餉物業估價署昨日公布，本港7月份私人住宅樓價指數281.4，按月上升1.88%，為連續第四個月上升。紀惠集團行政總裁湯文亮撰文稱，香港新盤近期熱賣，可能不少買家為內地人。

　　湯文亮吁小心加息

　　湯文亮在文章中稱，暑假期間，不少內地家庭到港，除飲食購物外，不少還趁機在港置業，據聞新盤有超過一半的買家是內地人，但無法證實。而暑假過后，樓市將會回復平穩。尽管內地購買力刺激本地購買力，只要政府保持穩定供應量，樓價不會急升，可望平穩發展。

　　「美國大選之后，新總統便立刻下馬威，一定會加息。」湯文亮在另一篇文章中稱，不論特朗普或希拉莉當選美國總統，都有很大機會加息;加上近日香港官員未有提醒市民小心加息，反成為加息指標，故認為美國很大機會於年底前加息，呼吁大家小心。

　　大單位租金升幅跑贏

　　數據顯示，按年計，7月份私人住宅樓價指數跌7.46%。按單位細分，面積100平方米以下的中小型單位售價升1.91%;100平方米或以上的較大面積單位售價，則上升1.03%。經近月持續彈后，由今年初至今，本港樓價指數跌幅收窄至1.3%。分析認為，美國加息步伐尚未確定，加上本港失業率上升風險仍在，香港樓價再度下滑的風險尚未解除，整體樓價要重返去年第三季的高位，可謂難上加難。

　　以地區劃分，位於港島區面積430尺或以下的細單位，平均售價為539萬元;位於九龍區的細單位的平均售價為438萬元;至於新界區的細單位，平均售價為393萬元。7月私人住宅租金指數方面，則連升3個月，創今年1月以來新高，達166.9，較6月份升1.03%，租金按年計則跌4.74%。其中，中小型單位租金按月升1.01%，較大面積單位租金按月上升1.33%。

　　樓市走向明年分曉

　　本港樓市的「小陽春」已延續一季，究竟這真的代表樓市已經轉勢，還是大跌浪的中途站?坊間仍是眾說紛紜。香港及外圍經濟看似穩定下來，年底前再大跌的風險可望解除，但這并不代表投資者可安心入市，皆因供應在未來將會大增，加上2017年環球政經的不明朗因素仍未消散，樓市的「好戲」或在2017年或以后才會上演。

　　雖然紀惠集團行政總裁湯文亮在Facebook撰文，呼吁投資者小心加息。這種「狼來了」式的「勸告」對行將入市的投資者有多大作用，記者不清楚，但加息預期已醞釀多年，相信今天才考慮入市的投資者，早已考慮加息為他們所帶來的額外成本，故息口走勢對香港樓市的影響，將大為降低，反而是宏觀經濟表現及供應多寡才是主導樓市走向的重要因素。

　　香港全民就業已維持多年，但企業近年開始控制成本，刪減多餘職位，可以預期未來香港失業率只會「升」而不會「跌」。須知道，按歷史經驗，若香港失業率處於上升周期，樓市處於下跌周期，樓價若要再升，除非有外部因素支持，否則單靠內需絕不可能做到。

　　另一左右樓市走向的因素就是樓宇供應。未來3至4年，香港潜在樓宇供應將達9.2萬伙，可望達歷史高位。即使美國大選快將塵埃落定，但其對全球經濟的影響，或在2017年或之后才陸續顯現，香港樓市究竟如何走，或要延至明年才有分曉。

         Grand YOHO推新價單 涉115個單位　　

　　【香港商報网訊】新地(016)旗下元朗Grand YOHO昨日公布第4號價單，涉及115個單位，屬原價加推，部分單位為高層向東單位，亦首次推售天際特色戶。新地副董事總經理雷霆表示，現時一手市場為用家主導，政府加快增加土地供應，樓市仍非常健康，預計未來數月樓價平穩。

　　維港·星岸變相加價3%

　　另外，長實地產旗下紅磡「維港·星岸」餘下單位將分階段調整價格，首先針對第三座5個C單位實施，將削減3%折扣優惠，即變相加價3%，將於9月19日生效。長實地產投資董事郭子威表示，第三座餘下單位亦將會以C單位作出參考，相信加幅亦會是3%之內，而項目餘下約9個洋房單位將考慮以招標形式出售。

　　此外，長實地產營業經理曹皎明表示，「維港·星岸」已經累售197伙，套現超過51億元。

　　馬鞍山薈晴或年內推出

　　宏安地產(1243)與錦華地產發展的馬鞍山「薈朗」經過三輪銷售后，已售出逾98%的單位。宏安地產行政總裁黃耀雄表示，購買「薈朗」單位的用家約占60%，而投資者約占40%。由於馬鞍山區內小型單位供應量少，再加上細單位銷情回暖，故項目受惠相關需求。黃耀雄續指，同區另一項目「薈晴」正在進行銷售籌備工作，正等待批出預售樓花同意書，預期將於今年內推出，提供364個中小型單位。

         7月按揭申請破萬宗 創13個月新高

　　【香港商報网訊】記者莊海源報道：樓巿氣氛好轉，按揭新申請量持續增加。金管局公布，7月住宅按揭貸款新申請按月升4.4%至10281宗，突破1萬宗水平，創過去13個月新高。不過，中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳指出，樓巿在年中曾受加息陰霾影響稍歇，拖累7月份新批出按揭貸款宗數輕微減少0.8%至6784宗，金額卻按月增加2.7%至228.81億元，新取用按揭貸款則按月減少14.6%至4837宗，金額同步回落11.1%至157.98億元。

　　H按比例升至92.6%

　　金管局數字顯示，最新7月份新批按揭貸款中，H按選用比例升至占92.6%，按月增加2.8個百分點，創2004年4月起有紀錄新高。另外，P按的選用比例回落至3.8%，按月減少1.1個百分點，是1997年1月后有紀錄以來新低。定按選用比例亦回落1.7個百分點至3.8%。至7月底，未償還按揭貸款總額按月升0.2%，至10864億元。

　　王美鳳指出，隨着樓價重拾升軌，按揭比率、平均貸款額俱增;7月份新批平均按揭比率增加1.1個百分點至53.3%;平均貸款按月增加11萬元至337萬元水平，合約期自5月份起三個月不變，維持308個月。她說，3月起出現H按減息潮，息率普遍較年初下降，故吸引更多客戶選用，近期更有個別銀行把H按息率下調為低至H+1.4%(以8月31日1個月拆息0.24%計，實質按息為1.64%)，與P按(實際按息2.15%)的息差進一步拉闊，料H按比例將繼續處於九成以上水平，并進一步攀升新高水平;由於年內H按息已累積下調0.25%至0.3%，預計亦會帶動轉按量增加。

　　一手物業活躍帶動 8月交投料增逾三成

　　【香港商報网訊】利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，根據土地註冊處數據所得，8月份首30天全港暫錄7018宗樓宇買賣登記，較7月同期的5354宗大增31%;期內成交總值達547.36億元，較7月份同期的371.14億元急增47%。

　　按目前趨勢推算，8月份樓宇買賣登記量值最終料達7400宗及約570億元，較7月的5354宗及371.14億元分別上升約38.2%及53.6%，料創14個月以來新高，并可重上2012年至上月的每月平均線(6821宗)之上，反映市况轉趨活躍。

　　從樓市各個環節比較，以一手住宅按月升幅最勁，主因近月有多個一手樓盤推出，并相繼在8月註冊登記，帶動8月份首30天一手住宅買賣登記按月躍升41%，由1122宗大增至1587宗。

　　二手住宅市場方面，自英國公布脫歐后，市場負面因素消散，大市氣氛逐步回暖，購買力持續釋放，拉動二手住宅於8月份的首30天錄得4260宗登記，較7月同期的3363宗增加27%，而樓價亦隨之上漲，推動成交總額按月大升35%，至254.5億元。

　　8月私樓實尺重上萬元

　　【香港商報网訊】除差餉物業估價署公布最新樓價指數外，美聯物業昨日亦發表研究報告指，最新8月份住宅樓價平均實用尺價再度重上逾萬元水平，報約10024元，按月續升約1%。樓價自今年3月份低位9720元后回升，至今已連升5個月，累積升幅約3.1%。

　　平均每宗二手價回升

　　美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，據美聯「樓價走勢圖」顯示，住宅樓價平均實尺自今年2月失守萬元水平，經過約半年時間后終再度重上逾萬元。若以首8個月計算，樓價跌幅收窄至1.7%，與去年高位10970元相比則低約8.6%。

　　近數月樓價持續回升帶動下，平均每宗二手住宅註冊金額亦由年內低位反覆向上。據美聯綜合土地註冊處資料顯示，8月份(截至8月30日止)二手住宅註冊量錄4242宗，涉及金額約251.1億元，即平均每宗二手住宅註冊金額約592萬元左右，較今年2月份低位平均約523萬元回升約13.2%。不過，數字仍未升穿600萬元水平，較去年9月高位平均每宗約680萬元仍低約12.9%。

　　市場動態：五礦地產下半年續投港地

　　首次在港投地便以40億元獲油塘地的五礦地產(230)公布中期業績，截至2016年6月30日止6個月，集團核心營業溢利同比大幅上升83.4%至4.36億元，股權持有人應占溢利同比升8.8%至2.57億元。不過，期內整體毛利率由25.6%跌至22.4%，不派中期股息。副主席兼董事總經理何劍波說：「部分內地一二線城市房地產價格近期急劇飆升、地王頻出，若這些城市房價持續升溫，緊縮措施近期可能出台。集團將在下半年以積極理性的態度和合理價格於香港及內地增添土地儲備。」

　　逾千萬元住宅買賣升54%

　　香港置業行政總裁李志成表示，據土地註冊處最新資料顯示，8月至今整體二手登記暫錄4242宗，較7月同期的3343宗升約27%。而8月至今逾千萬元二手住宅註冊暫錄363宗，比7月同期的235宗按月升約54%，升幅跑贏大市。