原標題：綜合施策調房價，不能單靠房地產稅

　　定調2017年經濟工作，不久前閉幕的中央經濟工作會議備受關注，其中促進房地產市場平穩發展又是焦點。

　　外界注意到，在官方簡短的新聞通稿中沒有直接提到房地產稅。但會議提出，“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”。

　　國家行政學院經濟部教授馮俏彬告訴第一財經記者，雖然此次會議沒有明確提出房地產稅，但里面提到促進房地產健康發展需要“財稅”手段，其實就包含了房地產稅。不要指望單一的房地產稅就能降低房價，調控房價還需要結合土地供應、信貸資金等綜合施策。

　　上海財經大學不動產研究所執行所長陳杰對第一財經記者分析，按照上述會議表述，“房地產稅立法進程可能有所放緩。”陳杰說，房地產稅的殺傷力比較大，現在房地產市場其實很微妙很脆弱，一有風吹草動容易引起很大震蕩，因此中央對房地產稅很謹慎。

　　馮俏彬透露，官方已經設計出幾份房地產稅草案，但對方案內容未形成共識。對于房地產稅推出的時間，各方預期差別較大，但一致認為2017年不可能推出。中國人民銀行參事盛松成18日在上海公開表示，房地產稅設計復雜，估計5年內難推出。房地產稅是此輪財稅改革的重頭戲，按照2020年建立現代財政制度總目標，馮俏彬認為2020年左右可能推出房地產稅。

　　抑房價不能單靠房地產稅

　　房地產稅立法在2013年被正式提出，當年11月份的十八屆三中全會通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，其中提到完善稅收制度時，首次談到“加快房地產稅立法并適時推進改革”。

　　目前我國與房地產相關的稅種種類繁多，包括增值稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮維護建設稅、房產稅、契稅、印花稅和個人所得稅。而房地產稅與現行征收的房產稅僅一字之差。

　　到底什么是房地產稅？2014年時任財政部部長樓繼偉在《求是》撰文提到房地產稅構想，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產市場健康發展，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。

　　馮俏彬告訴第一財經記者，現在居民在住房保有環節免稅，房地產稅將增加保有環節稅負。

　　通過房地產稅來對住房征稅被視為調節房價的“利器”。

　　住建部原副部長仇保興今年9月公開表示，影響整個房地產趨勢的有兩把劍，第一把劍是房地產稅，第二把劍是房產的續期問題。而這兩項政策的出臺并非易事，其中夾雜著太多的敏感地帶與利益博弈。

　　馮俏彬表示，學界對房地產稅已經討論了20多年，在房地產稅控制房價方面基本達成共識，即房地產稅能在調控房價上起到一定作用，它的目的是增加持房者保有成本，會一定程度上改變購房者預期，持有多套房的稅負難以承受時，會選擇賣掉。2013年大家預期房地產稅即將出臺，那時候房價就很平穩。但是房地產稅不可能對房價調控起到決定性作用，不是“定海神針”，房地產稅必須結合土地供應、貨幣政策等綜合施策，才能真正調控房價。

　　單一房地產稅通過增加居民持房成本并不能控制房價。一個明證就是上海試點了4年居民住房征收房產稅，但房價調控效果幾乎可以忽略。

　　中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇告訴第一財經記者，在當前賣方市場下，房地產稅推出不大可能降低房價。

　　“由于房地產稅是保有環節征稅，而非交易環節，因此賣家不容易將稅負轉嫁給買家。”馮俏彬稱。

　　房地產稅草案已有

　　房地產稅立法得到重視，目前內部已經有立法草案，尚未正式向公眾征求意見，立法進度低于預期。

　　2015年8月，房地產稅正式列入十二屆全國人大常委會立法規劃。房地產稅還在2015年和2016年被列入全國人大常委會當年立法工作計劃，屬于立法預備項目。

　　今年全國兩會上，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文透露，房地產稅法由預算工作委員會和財政部牽頭研究，調整后的人大常委會立法規劃已將房地產稅法列入第一類的立法項目。

　　“目前我們正在按照立法規劃和立法工作計劃的有關要求，對房地產稅改革與立法當中的重點、難點問題進行深入的調查、研究、論證，同時做好起草草案等相關工作。”劉修文當時表示，待草案比較成熟，并綜合考慮各個方面的因素后，適時提請全國人大常委會審議。

　　7月2日，全國人大財政經濟委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上表示，目前房地產稅仍在起草過程之中，操作難度很大。

　　10月11日，北京大學財經法研究中心主任劉劍文表示，“目前草案已經有了，到了下決心的時候，要走全國人大的三審制程序，還要有征求意見，如果明年能夠提交全國人大審議，就已經很快了。”

　　馮俏彬告訴第一財經記者，從目前了解情況來看，房地產稅法草案有好幾個版本，但沒形成共識，在房地產稅面積抵扣等細節問題上存在不同意見。未來房地產稅草案公布還需要根據方案可接受程度、時機、征管能力等做出一個政治權衡。

　　華夏新供給經濟學研究院院長賈康認為，目前立法進度與原來計劃時間表已經不匹配。賈康此前樂觀預計2017年房地產稅可以完成立法，但截至目前房地產稅草案還未征求公眾意見，也未提交全國人大常委會審議。

　　盛松成對房地產稅推出比較悲觀，認為目前對房地產稅征稅目的等都有爭議，5年內不大可能推出來。

　　房地產稅是此輪財稅體制改革中重要一環，按照此前中共中央政治局通過的《深化財稅體制改革總體方案》要求，2016年基本完成重點工作和任務，2020年基本建立現代財政制度。馮俏彬認為，2020年左右房地產稅可能正式推出。

　　稅制細節引關注

　　作為一個新稅種，未來房地產稅納稅人、征稅范圍、稅率、免征或減征等具體細節受到外界關注，一些學者也有不少建議。

　　目前與房地產相關稅種繁雜，交叉征稅和稅率不合理問題比較突出。

　　中國社科院經濟研究所研究員汪利娜認為，在保有環節開征房地產稅不是簡單的增加稅種和稅負，還要做減法，以改變開發、交易和保有環節稅種重疊、稅負不合理的問題。

　　國務院發展研究中心研究員倪紅日曾表示，房地產稅改革要把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合并起來。

　　中國住房情況較為復雜，按產權性質大體可分為：央產、軍產、單位產權和私有產權房；按取得和交易的方式可進一步細分：原有私房、房改房、商品房、經濟適用房、安居房、限價房、自住商品房和共有產權房等。未來征稅對象如何確定將是一大難題。

　　從房地產稅征稅稅基來看，學界有原價值、租金、量和市場價值計征等多種主張。

　　上海財經大學朱為群教授表示，房地產稅作為一種財產稅，是按照房地產的價值作為計稅依據的。從稅收公平角度去看，未來房地產稅計稅依據將是以市場價格為基礎。目前上海房產稅計稅依據是按照住房市場交易價格的70%來征收的。

　　業內普遍認為，未來房地產稅施行后，對房屋價值的評估將成為難題之一。

　　房地產稅稅率如何確定，也是大眾最為關心的一大問題。目前上海和重慶的試點可以參考，上海實行0.4%~0.6%的差別化稅率，重慶房產稅為0.5%~1.2%。

　　汪利娜認為，國外房地產稅多實行比例稅率，稅率從0.3%~3%不等。中國的房地產稅正處在起步階段，稅收法定和預算管理制度不健全、依法納稅觀念淡薄，要以調節財富和消費差距為目的，選擇一個公正公平的最優稅率，而不是簡單考慮財政收入，“取之有度”，制定合理稅率，是確保房地產稅推進的關鍵。

　　目前多數專家認為，房地產稅開征后應該設計免征范圍，只針對超出個人基本住房需求以上的部分征稅。

　　關于免征范圍，目前市場上主要有兩種觀點，一類觀點支持免稅標準按人均居住面積，比如上海試點房產稅按照人均免稅住房面積為60平方米。另一類觀點認為免稅標準應按照房屋價值確定免征額，因為不同地區相同居住面積的價值可能相差很大，按照人均居住面積免稅，就會有利于高價房主而不利于低價房主。