【香港商報網訊】記者鄭達偉報道：政府持續推地以扭轉房屋供應不足問題：本財年最后一季(2017年1至3月)，通過政府賣地、鐵路物業發展項目及市區重建局項目的私人房屋土地供應，估計可興建約3610個單位。連同首三季，整個財年可提供住宅單位約為19460伙，較政府訂下的全年1.8萬伙供應目標多出約8%，與上年度的19870伙供應相若。
新財年首季推地涉逾5000伙
昨日，發展局局長陳茂波於記者會指出，來季會以招標形式推出兩幅住宅用地，項目分別位於沙田馬鞍山白石及九龍啟德第1L區2號地盤，若連同港鐵即將推出的西鐵錦上路上蓋首期項目(涉約1600伙)，以及受港鐵南港島線通車影響延后至來季登場的黃竹坑站上蓋首期項目(涉約800伙)，加上市建局於中環的重建項目(涉約115伙)，料合共可提供3610伙住宅單位。
翻查資料顯示，上述有關數字對比本季的4600伙，按季減少21.5%。陳茂波強調，有關情況并非源於政府賣地計劃內的住宅土地供應不足，或政府有意放慢推地步伐，而是考慮到今財年首三季政府推出的用地涉及住宅供應已超過1.5萬伙，第四季供應量略有回落，全年計住宅供應數字仍超出每年1.8萬伙的供應目標。
除此之外，為避免流標等不明確因素影響未來供應目標，陳茂波重申，政府未來仍會維持每個財年首一、二季推出較多土地的策略，當中預計下財政年度首季可提供的住宅供應將超過5000伙，換言之，即較下季供應量將至少回升約38.5%。他表示，很多人因不同原因想「吹起個市」，惟政府不能助長，強調供應充足是為了讓市場有信心，政府隨時有土地可出售。
納米樓「買入容易賣出難」
雖然政府持續增加土地供應，惟隨著近年中資愈趨活躍於香港投地市場，地價亦出現進一步被搶高情況。陳茂波回應時指，政府已留意到有關現象，但不猜測中資來港「搶地」的原因，僅強調「香港系自由市場，除非市場失衡，否則政府系唔會輕易干預」。他同時認為，有更多人參與本港土地市場并非壞事，因有助於改善市場份額過於集中的問題，避免地皮「集中落入三幾間發展商入邊」。
他同時補充，檢視政府最新批予嘉華國際的中標價就知道，啟德用地的地價已有所回順，反映政府從來沒有高地價政策。他并重申，現階段無意修改現行地皮招標政策，因制度能為市場提供公平的競爭環境且行之有效，呼吁市場不要因個別個案而影響判斷。
此外，針對近期市場出現一些面積越來越小的「納米樓」，陳茂波提醒投資者買這種住宅要小心，因「買入容易賣出難」，投資價值很小。由於從土地批出到樓宇建成有幾年時間，期間市場會有變化，政府不會對小戶型加以限制，而將彈性留給市場。
美利道商用地料受追捧
值得注意的是，除住宅用地供應之外，政府於新一季賣地計劃亦將推出3幅商業及1幅工業地皮，前者包括中環美利道、長沙灣荔枝角道近長順街以及九龍啟德第1F區2號地盤，合共提供27萬平方米商業樓面，后者則位於葵涌永基路，涉及工業樓面面積約1.7萬平方米。
對於政府再度推出多幅商業用地，中原地產測量師張競達認為，其中以中環美利道地皮最為矚目，由於項目坐落於中環核心商業區地段，鄰近設有美國銀行中心、力寶中心、和記大廈等及中環及金鐘港鐵站，交通方便，加上地皮頗具規模，故具有一定的發展潛力，估計項目每平方尺樓面地價可達2.5萬元，地價則高達116億元。
美聯測量師行董事林子彬亦預期，美利道地皮將成發展商追捧目標，只因中環甲級商廈一向新供應匱乏，料吸引不少發展商的同時，甚至會引來企業用家競爭，估計入標價亦將進取，估值地價逾百億元。
拆局解碼：新盤供應足發展商持貨有壓力
本財年政府批出的私宅用地可建住宅單位料可達19460伙，數字除較十年建屋計劃所訂下的每年1.8萬伙私宅供應目標多出近1500伙外，亦屬連續三個財政年度超標。
資料顯示，最近4個財年，政府已推出地皮可提供的私人住宅單位數目保持在1.8萬至約2萬伙水平，當中上財年便達19870伙，為政府2010/11年度主動推地以來的次高，僅次於2014/15年度的20300伙供應水平。
一手私樓供應料攀升
在本財年供應再度超標8%情況下，政府不但未有減慢推地步伐，反之更預告下個財年首季推地可提供超過5000個單位。對此，美聯物業首席分析師劉嘉輝預期，未來3至4年本港一手私人住宅供應數字將進一步攀升，并打破目前9.3萬伙的高位紀錄。
基於供應持續增多，市場供求失衡情況漸趨改善，陳茂波亦提醒，有意購買「納米樓」的人士必須小心，因這類住宅單位的投資價值存疑，當市場供求趨向平衡時，有關單位或將難以轉售。
除此之外，陳茂波又透露現時已批預售樓花、隨時可售的私樓單位累積達約1.7萬個，而可申請預售的單位則有2萬個，新盤供應充足之下，相信發展商將面臨「持貨」壓力，預計明年發展商推盤力度加大。
發展商推盤力度加大
面對未來龐大的住宅供應，香港置業行政總裁李志成相信，發展商未來將繼續加推優惠吸客，而二手市場買賣雙方仍在拉鋸，料一手私樓註冊明年有望創13年新高。
戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻認為，由於目前供應數字仍與過去正常供應年代如1990年代每年平均近2.7萬伙有不小距離，故相信即使住宅供應較過往幾年增加，但在本港經濟基調良好、失業率低企及市場存在置業需求等情況下，并不足以拖累樓價，料明年上半年本港樓價仍將上升5%至10%。香港商報記者鄭達偉