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人幣貶北水南流 港樓價居高不下

2017-01-15
来源:香港商報

儘管港府徵收雙倍印花稅,令海外買家要繳付全世界最貴的印花稅才能在港置業,但在人民幣貶值預期下,本港樓市仍然受到內地客追捧。 資料圖片

  2008年金融海嘯之後,全球央行超低利息政策導致資金氾濫,在各地製造嚴重的資產泡沫,香港9年來樓價也翻了好幾倍。由於美元強勢持續,港元又與美元掛鈎跟隨轉強,相對人民幣匯價轉弱,市場預料今年內地持續會有資金流入香港樓市,買港樓保值。居高不下的香港樓價,料下半年才會出現變化。香港商報記者 韓濠昕

  香港樓市從來不乏內地買家,尤其是豪宅市場,更主要靠內地富豪支撐,去年便有多位內地富豪來港購置房產,成為市場焦點。例如深圳富豪鴻榮源集團董事長賴海民,分段統一了香港山頂施勳別墅全幢業權,先後斥資達11.688億元,實現重建的第一步;其中以高達3億元,購入該物業一個實用面積僅1361平方呎的分層戶,折合呎價高達22.04萬元,令市場譁然。

  香港豪宅多內地客捧場

  另一深圳富豪祥祺集團董事局主席陳紅天,去年亦斥資21億元購入山頂歌賦山道15號地盤,可建樓面約9212平方呎,樓面呎價達22.8萬元,成為香港首宗呎價逾20萬元的成交。去年11月,山頂洋房聶歌信山 Mount Nicholson 標出其中兩伙,造價9.12億元,按該兩單位總面積8702平方呎計,呎價高達10.48萬元,成為全亞洲最貴分層樓王,據悉亦是由內地買家購入。

  據本港地產代理估計,2015年底,內地買家佔本港住宅的購買比率,大概只是一成半,但由於去年英國脫歐公投之後,美元走勢更強,人民幣匯價回軟,吸引更多內地投資者為求保本增值,來港購買住宅等物業。2016年第二季,內地買家比重回升到三成左右,個別豪宅一手新盤比重增加至約五成。

  去年第四季,會德豐地產推出屯門掃管笏路新盤NAPA,據會德豐地產方面透露,NAPA首輪發售沽出72伙單位,洋房部分GRAND NAPA 60座屋,內地買家佔了30%,全個項目中20%屬內地客。而中國海外發展(688)位於鴨脷洲新盤南區‧左岸,憑着無敵避風塘、海洋公園景致加上有南區港鐵便利交通,也吸引不少內地客,樓價動輒數以千萬計,內地買家比例便高達30%。

  人幣貶值 雙辣招效應減

  香港回歸中國之前,香港樓市就不乏內地買者,經歷內地改革開放經濟欣欣向榮,兩地資金往來頻繁,內地客佔香港樓市買家的比例愈來愈高。自從特首梁振英上台後,港府推出首輪辣招壓抑樓市之後,內地客來港炒樓成本急增,需付買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD),過去兩三年已令內地買家減低不少,不過,去年中開始,內地客比例回升。回升時間及比例與人民幣貶值趨勢較為一致。(見上表)

  據中原地產研究部數據顯示,去年二季度,香港豪宅一手樓內地個人買家佔金額比例,回升到約30%的水平,這是自2012年第四季實施買家印花稅後的新高,當時內地買家佔本港豪宅一手成交金額比例高達45.7%。

  中原地產研究部高級聯席董事黃良昇解釋,土地註冊署公開資料並沒有顯示買家身份證,有關內地買家佔香港樓市買家比例的統計,主要以買家的漢語拼音來分辨是否內地買家,因為內地採用普通語漢語拼音,香港人通常粵語拼音。

  黃良昇指出,去年二季度香港整體豪宅市場(包括一手及二手),內地個人買家佔金額比例也達到26.6%,升至14個季度新高,數據反映香港樓市見底回穩,並開始吸引部分內地買家入市。自2015年9月起香港樓價連續下跌了7個月,2016年3月份見底回升,香港樓市又重新升溫。

  內地買家湧入香港樓市,還有另一個重要因素,因為近年內地一線城市樓價一樣癲,內地買家來港買樓,感覺香港樓相對已沒有那麼貴了!投行美銀美林發表過報告指出,內地很多大城市樓價不斷飆升,負擔能力超出負荷,目前香港樓按佔中等收入家庭的收入比例為58%,但內地三大一線城市北京、上海及深圳的比例介乎80%至124%,相比之下,內地客香港買樓的負擔能力較內地更佳,令內地客對港樓需求更大。

  港府出全球最重印花稅

  不過,去年中資企業海航集團多次與本地財團高價搶地,而內地買家佔新盤買家比重亦有顯著回升之勢。憂慮樓市被進一步推高,故在海航集團去年11月高價買地之後的第3日,港府再出新辣招打壓過熱的樓市,將非首置客的雙倍印花稅 (DSD),劃一上調至15%。據仲量聯行比較各地置業印花稅水平,是次港府徵收雙倍印花稅,令海外買家要繳付全世界最貴的印花稅才能在港置業。

  人民幣匯價回軟,近兩年內地資金有加劇外流的象,中國外匯儲備已連續兩年回落,中央察覺到這一現象,近期推出若干政策,阻止內地民眾走資。踏入2017年,中國外匯管理局重申,一直以來內地都不容許個人購匯用作境外購房及投資,因相關項目屬尚未開放的資本項目,強調此並非新政策。外管局五令三申,又能否減低內地買家來港買樓的熱情?

  內地買家資金渠道多

  中原地產黃良昇認為,內地收緊外匯流出的措施,對內地買家買香港樓沒有影響,因為香港樓價高昂,內地限制每人每年結匯上限只有5萬美元,只相當於不足40萬港元,「若在香港買樓恐怕付細訂不夠」。上有政策,下有對策,來港買樓的內地買家多數實力雄厚,不少人持有外國護照,有眾多資金來源渠道,不一定需要從內地調錢來香港。

  美聯集團(1200)住宅部行政總裁布少明表示:「近期香港樓市內地客未見有減少象,目前香港豪宅一手樓市場,內地客佔差不多三成。這些內地客落臨時訂金(俗稱細訂,一般為樓價之2%至5%),通常會刷信用卡;雙方簽署正式買賣合約,要付大訂(細訂加大訂,通常是樓價的一成)時,內地買家通常透過律師樓自行安排。」布少明認為今年內地客鍾情港樓不減,故預期全年樓價仍然會5%升幅。

  息口走勢影響兩地樓市

  第一太平戴維斯住宅代理住宅服務董事總經理張作基表示,近期內地買家來港買樓未見有減少迹象,他認為內地收緊政策限制外匯流出,難阻內地買家來港買樓的熱情,反而今年息口走勢更加影響兩地樓市。

  市場資金必定流向更高投資回報的地方,內地資金流入香港樓市,正因為計入港元匯價及樓價上升的回報,高於把資金流在內地。美息加速回升,內地與香港樓市亦存在重大隱憂。

  自從2008年全球央行爭相量化寬鬆之後,已有逾1300億美元(約1萬億港元)流入香港,令本港銀行「水浸」資金過盛,銀行同業拆息推至極低水平,2009年本港3個月銀行同業拆息便曾低見0.1厘的水平(見下表)。

  美國2015年底首次加息四分一厘之後,去年12月底又再度加息四分一厘,但由於香港資金充裕,尚未需要跟隨加息,但美國聯儲局暗示,今年可能會再加息3次,比早前市場預計的加息步伐明顯加快。事實上,從香港銀行拆息走勢可見,現時香港3個月銀行同業拆息,已升至金融海嘯以來的新高,倘若美息續升,港美息差進一步擴闊,留在本港的熱錢勢將回流美元,搏取更高的息率回報。當相當一部分熱錢撤出,香港便正式要踏入加息周期,供樓負擔增加,勢必影響內地買家買樓意欲,世界最貴的香港樓價不回調也勢必降溫,但估計要下半年才會出現。

  穩匯價VS托樓價 難以兼得

  內地與香港樓市有沒有過熱?內地首富萬達集團董事長王健林,去年接受 CNNMoney 專訪時便坦言: 「目前中國樓市的泡沫是史上最大!」作為樓市既得利益者,他很老實地形容,內地樓市已失控!

  其實問題正源於內地貨幣供應增長過度,多年來一直靠債務擴張來催谷經濟,2016年M2(廣義貨幣)總量,就比2015年平均增多兩成,內地許多產業早已產能過剩,熱錢無處可投資,只好湧到全國各地的樓市,當然幫助到房產商去庫存,但人民幣印得太多,自然令匯價有貶值壓力,適逢美國步入加息周期,全球熱錢回流美國,這種壓力愈來愈大。所謂魚與熊掌不可兼得,中央要控制住人民幣貶值的幅度,必須減慢貨幣供應增長,流入樓市的資金勢必減少,樓價升勢亦會減慢,全國經濟增長幅度可能也會受到拖累。

[责任编辑:肖静文]
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