3月2日，杭州再次將限購升級，富陽、大江東納入限購範圍，外地人「自購房之日起前3年內在本市連續繳納社保2年以上」方可購房，且暫停對已擁有2套及以上住房的本地家庭出售新建商品住房和二手住房。杭州此次調控升級后樓市又將何去何從？是否會有更多城市跟風效仿？

 

　　930調控后量跌價升

 

　　杭州自去年9月30日調控以來，市場呈現「量跌價升」的趨勢，四季度成交大幅下滑，月平均交易量較前三個季度降幅達35%，其中很大程度上受到供應縮量影響；盡管「限價」出臺，房價卻一路穩步上漲，2月住宅均價較去年9月份上漲5%，創下近一年新高，市場投資沖動和熱情仍然高漲，與此前調控目的背道而馳，也是調控升級的因素之一。

 

　　另外，杭州此次限購升級可說是未雨綢繆，在經歷過2012年、2014年房價快速下滑之后，政府對於市場波動的警惕性更高。

 

　　當然，整個行業的背景已發生翻天覆地的變化，上一輪由於民營經濟受挫，該省購房需求急劇下降；而近一年，經濟逐漸復蘇，在地價的催化下，房價非理性上升使得市場涌入更多投資需求，信貸政策的調控已到位，只能強行削減需求基數來降低市場預期。

 

　　限價「失靈」限購來補

 

　　隨著杭州調控升級，信貸和限購政策力度實際上已達到上一輪，而針對外地人購房社保年限的延長在杭州可說是史無前例，政策力度也可見一斑。在杭州這種投資性占比較大的城市，「限購」要比限價更加合理，也更加有效，「限價」短期帶來的副作用較大，更不是長遠之計。

 

　　政策升級后的影響主要集中在以下幾點：第一，需求基數的削減，一、二手房成交將同步下滑，其中二手房交易或受影響更大；第二，價格保持穩定，限價的存在，導致市場價格既不大漲也不大跌，這也符合此輪調控的初衷；第三，土地市場難降溫，對於繼續拿地補倉的大型房企來說，優質地塊吸引度依舊較高，但三高地塊(高溢價、高總價、高單價)數量將有所減少；總體而言，杭州此次調控升級也釋放出弱周期調整的信號。

 

　　熱點城市或再啟調控

 

　　從近期部分城市和住建部發言來看，針對房地產市場政策面將是「去庫存與調控」并存，而調控主要是針對去年熱點的一、二線城市，除了對房地產市場秩序整頓外，在現有的政策上續微調的可能性較大。而且，部分二線熱點城市在行政手段上仍有政策加碼的空間，杭州此次率先出手，或將引起其他城市跟進和效仿，例如天津、南昌、鄭州仍有限購加碼的可能性，而長沙、青島也可能會出臺新政。

 

　　易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇

 

　　(逢周二刊出)