2016年下半年開始，由於房價高速上漲的趨勢不斷蔓延，各地調控政策輪番上陣。如今，是時候回顧一下這一輪房價上漲的周期情况，以及探究一下調控見效如何了。

　　房價增速變化三大階段

　　自2015年「930」下調首付開始，至2016年10月「22城限購」結束，中國房地產市場經歷了一段難得的「市場驅動」正周期。這一周期又可以分為三個階段：

　　第一階段，房價低速上漲(2015年10月至2016年2月)。不少城市仍在堅持去庫存，消化周期對於價格的影響不大。

　　第二階段，房價中速上漲(2016年3月至7月)。隨着全國市場的升溫，消化周期和價格變動的相關性開始加強，供求比與價格呈現負相關，部分熱點城市房價增速明顯加快。

　　第三階段，房價高速上漲(2016年8月至10月)。熱點城市調控迅速蔓延，但在土拍高熱、房企積極加推、投資性需求涌入以及「末班車」效應的市場大背景下，政策調控反而成為了推升房價的「催化劑」。

　　可以看到，在這一輪缺乏全面監管的「市場市」中，房地產價格增速經歷了溫和、加速、失控的過程。在目前的行業發展階段中，熱點城市供地放緩、地價上升的成本壓力、投資和需求的高槓桿、企業對於行業發展空間的憂慮等因素均在推動房價走高。如果完全脫離調控，這些價格非理性上漲、需求透支勢必會對行業乃至經濟發展造成不良影響，由此也不難理解中央對於建立「長效調控機制」的迫切希望。

　　須警惕過多需求積壓

　　熱點城市中，北京、上海、南京、杭州等城市房價漲幅均得到了明顯的控制，房價實際上漲幅度均比中速增長慢5個百分點以上。非熱點城市如南昌、成都、南寧等城市調控力度雖相對寬松，但由於投資性需求不多，也取得了不錯的調控成果。

　　但需要注意的是，在需求的擠壓式轉移下，市場依舊暗潮涌動。從城市角度來看，嚴格的調控往往意味着更多需求溢出，為預防購房需求向周邊「非限購」區域轉移，典型如杭州、南京均在近日擴大了城市限購範圍。但相應的，這些城市也面臨着更多的「涌入性需求」壓力，如南昌即在3月收緊了限購，進一步堵住了外地人取得購房資格的渠道。也有部分城市供求關系出現緊張，典型如福州、廈門成交量急劇收窄，目前消化周期均已超過了20個月，這些地方政府須找到量價平衡點，在控制住房價的同時，不要形成過多的需求積壓，反而加大下一輪房價飆漲的風險。

　　易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇(逢周二刊出)