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房地產行業新格局

2017-05-16
来源:香港商报

  自2016年四季度以來,熱點城市調控力度持續加大,並向周邊三四線城市蔓延。受此影響,目前行業供求價增速已明顯放緩,未來政策調控是否會持續?中長期來看,房地產行業未來主要驅動因素又會是什麼呢?

  增量主要源於城鎮化

  邁入2017年,城市房地產市場人口基數紅利褪去已是大勢所趨,且伴隨人均住房面積不斷上升,首次置業需求勢必會加速減退,更多在於存量需求的改善購房行為,改善需求時代也意味需求規模總量縮減,需求釋放周期相對較長且比較平穩,難對現有規模高點實現突破。

  在此背景下,未來房地產市場規模發展更多依賴城鎮化率的繼續提升。據國家統計局數據,2016年我國城鎮化率為57.5%,城鎮人口比重剛剛過半數,未來仍有較大上升空間。結合新型城鎮化的發展戰略來看,未來在承接一二線城市產業轉移、區域經濟一體化、「一帶一路」戰略等利好推動下,實現人口雙向流動,二線城市人口吸附力增強,且三四線城市也將迎來增量發展機會。

  二手市場成為主導

  在土地價格快速攀升的市場背景下,土地出讓頻次更高、新房成交量增長更快的區域,其房價水準也往往更高。誠然,房價較低的舊城區一般也有明顯的不利因素:教育醫療配套一般、道路交通狹窄、商服能級不高等,且規劃前景也往往比不上近郊新區,但在價格要素主導下,越來越多的剛需購房者轉向二手房市場。

  隨城市建設的進一步推進,當越來越多的城市觸及自身發展的區域邊界,二手房將成為越來越多城市的交易主力,這也是城鎮化進程和房地產發展的必經之路。北京、上海、深圳的發展現況很好地說明了這一點,當城市的新房建設延伸到遠郊,老市區新房市場會更多地趨於高端化,相應地首置、首改需求勢必更多地被二手房市場滿足。

  易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

  (逢周二刊出)

[责任编辑:程向明]
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