對於樓市限購限貸的邊際效應下降,“限售”已成為“撒手鐧”。2017年3月23日,廈門首創“限售”政策,新購商品房取得房產證後滿2年才能出售。隨後,北京、廣州等30多個城市針對商品住房、“類住宅”啟動“限售”政策,土地拍賣“只租不售”案例也越來越多。近日,河北保定對一宗地進行拍賣,不僅限制最高地價,也限制最高房屋銷售價格,但最震撼的是,購房者自取得房產證之日起,10年內不得買賣。“10年限售”也被認為是最嚴厲的調控。

　　如何看待限售?多數研究者指出,房屋在幾年內不得出售,這是打擊投機和短炒的絕佳手段。從資產定價角度看,流動性越高的資產,投資者參與率越高,價格也就越高。比如,雖然我國上市公司盈利能力較差,但多年來市盈率(股價/每股收益)雄冠全球,原因就在於股票具有非常高的換手率。事實上,一旦流動性下降了,投資者參與率就下降了,資產價格也必然會下降。近年來,但凡房價上漲較快的城市,其房屋換手率一般都比較高。

　　比如,2015年深圳房價翻了一倍,背後是房屋高換手率。據鏈家地產統計,2015年深圳二手住房換手率高達8%。也就是說,2015年深圳幾乎每10套房,就有一套再交易一次,但同一時期,北京、上海房屋換手率僅3%左右。2016年以來,北京、廣州等地二手房換手率快速提升,學區房及投資客集中的一些商品房“妖盤”(類似於股票市場的“妖股”),換手率高達20%-30%。當然,房價同比漲幅也是最快的,房天下統計的北京部分“妖盤”,2016年房價漲幅高達80%左右。

　　目前,“資產荒”預期下的購房行為普遍,特別是“加杠杆”購房,這是本輪房價快速上漲的罪魁禍首。因此,啟動限售政策,通過凍結交易、改變預期、增加杠杆成本,直接消滅了投資和短炒需求。但是,筆者認為,限售政策在這個時候大范圍“登場”,絕非僅僅是一項類似於限購、限貸和限價的簡單行政幹預措施,要放在當前樓市大環境、經濟金融的大環境下面來理解。限售這項措施將對未來樓市、資產價格、資金流向和金融風險產生深遠的影響。

　　春節後開啟的新一輪調控,一個最大的背景就是,熱點城市和區域的房價在短短的2年內上了“新台階”。2015年以來,熱點城市及周邊的房價水平至少上漲了100%-150%,盡管有改善型需求、返鄉置業的推動,但“資產荒”預期下的“加杠杆”購房,無疑是房價上漲的最大推手。這部分需求,很多是要在未來“套現”的。根據筆者調研,熱點樓市目前出現了一個新現象,就是價格“鎖定效應”,即一個樓盤某一套房子的實際成交價格,將鎖定同類戶型的其他價格。

　　一旦降價“套現”,該樓盤的房價就會下跌,特別是投資性房產占比高的樓盤或區域。目前,新一輪樓市調控已經上升到防范金融風險的“國家戰略”地位,無論對樓市調控,還是金融“去杠杆”,管理層的決心和意志都是堅定的。因此,大批的資產配置購房未來會有“套現”的需求。特別是,隨著資金環境的緊縮,樓市杠杆的收緊,以及持續調控疊加對於預期的沖擊,不僅“套現”需求會增加,還會產生從“套現”到“拋盤”的轉換,這就是樓市踩踏式出逃危機。

　　若房屋在幾年內不得出售,即便樓市回調,也不會產生大規模“套現”,並導致各路需求出逃,形成樓市回調共振,這是避免踩踏式樓市危機的手段。另外,近年來雖然貨幣投放和銀行總資產年均增速分別高達15%和20%以上,遠遠超過實際GDP增長,但我國並沒有爆發嚴重的通貨膨脹,根源就在於作為不可貿易品的商品房,吸納了絕大多數流動性,這就是資金老虎入籠。未來,如果資金大規模從不動產領域流出,資產價格“高位泄洪”,這是實體和金融難以承受之重。

　　未來,美國將進入加息通道,加上本幣仍有貶值預期,國內資本外流明顯,盡管近期有了一些限制性措施,但仍舊避免不了資金通過各種渠道外流。樓市限售政策出台後,不僅大量資金沉澱在不動產上,不會因出逃而造成資產價格暴跌,而且還阻斷了資金流出和人民幣無謂貶值,這也為實體經濟改革與複蘇提供了更長時間的窗口期。因此,此時大范圍啟動限售政策,甚至蔓延至三四線城市,筆者認為,這中間就有為樓市和金融風險未雨綢繆的意味。

　　時至今日,盡管我國房地產市場化發展了近20年,但基本上處於“單邊上漲”的走勢,始終沒有經曆過一輪完整的由漲到跌、有峰有穀的周期,造成了全社會普遍存在著“房價必然會上漲”的預期。在政府托底及基於金融風險、GDP增長擔憂的救市,讓這種預期變成了剛性預期、樓市剛性兌付,造成炒房泛濫、換手率高企。問題是,從國際經驗看,這種預期恰恰是金融危機爆發的最大誘因。啟動限售政策,降低換手率,也能夠讓投機炒作的情緒迅速降溫,讓購房者的眼光更加長遠一些,從而讓風險慢慢消化。筆者認為,但凡公共政策都有成本。房地產市場是“不完全市場”、准公共品市場,即便是發達國家,也有多項限制性措施,比如限制銷售對象,甚至幹預房價和租金漲幅。

　　李宇嘉

　　(作者單位:深圳市房地產研究中心)