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CCL連續15周破頂 平回歸前紀錄 張炳良喊話:樓價與購買力嚴重脫節

2017-06-03
来源:香港商报

  【香港商報网訊】記者韓濠昕報道:香港樓價升、升、升不完!昨日,中原城市領先指數CCL連續15周創歷史新高的158.78點,是20年以來第二次,追平了1996年12月至1997年3月期間的紀錄,預期6月中旬可望升至160點。運輸及房屋局局長張炳良指出,在全球低息和借貸寬松的大環境下,樓市亢奮、熾熱,令泡沫風險增加,樓價與市民購買力嚴重脫節,呼吁置業人士要衡量風險。

  中原城市領先指數CCL按周升0.33%,連升17周共8.83%。樓價持續向上,但最近4周升勢較反覆。CCL本周升0.33%,上周升1.16%,前周升0.11%,3周前升0.53%。中原研究部高級聯席董事黃良昇預期,6月中旬CCL可望升到160點水平。

  累計升幅低於97時

  中原地產研究部指出,CCL連續15周創歷史新高,是20年以來第二次,追平了1996年12月至1997年3月期間的紀錄,但由於現時入市由用家為主,樓價升幅相對溫和,近15周只累升8.14%,而1997年當時15周累升27.71%,當年升勢更驚人。

  反映大型屋苑樓價走勢的CCLMass,最新報161.33點,連續2周創歷史新高,按周升0.38%。按地區方面,本周4大分區指數現1跌3升格局,唯港島區樓價回軟,其餘九龍新界東、西都上升。

  港島CCLMass報170.10點,為歷史次高,按周跌1.02%;九龍CCLMass報157.46點,連續2周創歷史新高,按周升0.4%;新界東CCLMass報167.56點,連續2周創歷史新高,按周升0.16%;新界西CCLMass報143.35點,為歷史次高,按周升2.28%。至於CCL(中小型單位)報159.35點,連續15周創歷史新高,按周升0.41%;CCL(大型單位)報155.79點,為歷史次高,按周跌0.13%。

  樓價預期日趨非理性

  現時新盤開售買家大排長龍,每尺樓價逾萬元,身兼房委會主席的運輸及房屋局局長張炳良,昨日在房委會周年特別公開會議上表示,在全球低息和借貸寬松的大環境下,樓市亢奮、熾熱,令泡沫風險增加,直指樓價與市民購買力嚴重脫節,市民普遍認為樓價「仲會上,覺得乾升都會上」。

  張炳良指出,現時置業負擔比率達66.1%,即市民每月收入66.1%要用來供樓,較去年第四季63.9%明顯上升,過去20年的香港人置業負擔比率平均只是45%,現時置業負擔比率系相當高。假如再加息2或3厘,置業負擔比率就會升至八成,他坦言目前樓價非理性令人憂慮。

  未來按息有上調壓力

  樓市狂升,張炳良解釋,乃受全球量化寬松資金氾濫影響,全球眾多城市,如悉尼等大城市都面對同樣問題。他提到,港府在房屋政策上一直「標本兼治」,增加土地之餘,亦監察樓市動向。政府推出多輪樓市調控措施后,短期炒賣和外來買家置業占交投比率已降至約百分一的低水平,同時近期超過九成四買家都未擁有其他單位,顯示措施收效。

  而本港樓市在過去一個月升勢急促,反映樓市無可避免受買家及社會情緒影響。隨著美國利率逐步正常化,未來按息可能面對上調壓力,加上預期未來三至四年潛在私宅供應可升至9.6萬伙,勢必影響樓價,呼吁市民入市前留意風險。

  地區阻力延公屋輪候時間

  張炳良表示,現時樓價及租金上升,令中下階層更需要公屋,政府會致力增加土地供應,同時改善資源的利用,如公屋流轉等。至於公營房屋供應方面,政府會繼續努力縮短輪候時間,房委會亦會縮短籌建公營房屋流程。

  張炳良承認,公屋供應滯后,在地區和規劃方面都遇到阻力,令「事倍功半」,一般申請者平均輪候時間由2.6年增加至4.6年。他歸咎於地區阻力,令事倍功半,建屋時間延長,港府過去5年的房屋工作上是「追滯后」。

  另外,房委會委員本身是城大學者的劉國裕表引用2017年3月底最新數字,指出一般公屋申請宗數比五年前增加45%,公屋及資助出售房屋的預算落成量遠低於需求,建議下任行政長官林鄭月娥將計劃撥予私人房屋發展的「熟地」,轉撥予房委會及房協作公營房屋發展。

  5月樓宇買賣量價同跌

  【香港商報訊】記者韓濠昕報道:樓價乾升與市民購買力脫節,影響樓市成交量和總值。土地註冊處昨日公布,5月份送交土地註冊處註冊的所有種類樓宇買賣合約共7536份,較4月份下跌16.1%,與去年5月比較,則上升24.3%,而5月份的樓宇買賣合約總值668億元,較4月份下跌24.1%,與去年5月比較,則上升37.1%。

  住宅成交占七成六

  5月份買賣合約中,七成六為住宅買賣,住宅樓宇買賣合約占5732份,較4月份下跌18.8%,與去年5月比較則上升25%。而5月份住宅樓宇買賣合約總值536億元,占樓宇總成交額八成,較4月份下跌23.0%,與去年5月比較,則上升30.9%。

  上述住宅樓宇買賣的統計數字,并不包括居者有其屋、私人機構參建居屋及租者置其屋計劃下的住宅買賣,除非有關單位轉售限制期屆滿并已補償差價。由於土地文件或會於交易日后30天內送交土地註冊處註冊,以上的註冊數字一般顯示對上一個月的物業交易數字。

  彭博:香港再現樓市崩盤前氣氛

  【香港商報訊】彭博近日報道稱,在1997年香港回歸中國的那一年,亞洲金融危機引發香港樓市崩盤,令樓價在6年間下挫逾三分之二,并使香港經濟陷入停滯和通縮。在香港準備慶祝回歸中國20周年之際,香港樓價又再創新高。按揭貸款正在暴增。開發商的競價將土地成本推升到紀錄最高水平。年輕人和老人都在排隊買新樓。簡言之,上一次樓市崩盤前的那種熱火朝天的氣氛又出現了。

  彭博引述香港星級房地產業資深分析師卓百德稱:「當事情朝著不利的方向發展時,動作會非常劇烈。香港有很多人認為房地產市場幾乎是股市的延伸,并也是這樣對待樓市的。」

  西班牙對外銀行駐香港首席經濟學家夏樂稱,由於房地產在家庭財富中占比巨大,而且銀行業是當地經濟的主要支柱之一,香港的風險尤其高。如果樓市崩盤,這會對政府收入、家庭財富以消費信心帶來打擊,甚至有可能引及通縮。

  根據列治文和勒納近日在《進化及機構經濟評論》上發表的研究報告,在2003年至2015年間,經通脹因素調整后的樓價上漲了近三倍,自2016年年初以來又漲了15%。Demographia的數據顯示,因為工資增長相對停滯,現在一個單位的價格已經達到了家庭年收入中位數的18倍,高於世界其他任何一個地方。相比之下,悉尼的樓價/收入中位數之比才12倍出頭,倫敦僅為8.5倍,紐約大都會地區還不到6倍。

  此外,在截至去年12月的五年中,住宅按揭貸款餘額激增了逾三分之一,其規模相當於GDP的47%,比1997年初時的比例高了10%。

  另一方面,隨著開發商依靠舉債來為高價購買土地籌措資金,并越來越激烈地與銀行競爭提供住房抵押貸款,風險正在向經濟的各個領域蔓延,并引發香港金管局的擔憂。在對銀行業的房地產市場風險敞口表達擔憂之后,金管局於5月12日收緊了銀行向開發商放貸的規定。

  澳新銀行首席大中華區經濟學家楊宇霆稱,住房按揭貸款正日益集中在年齡介乎25至40歲之間的購房人手上。這意味著正在組建家庭的年輕職場人士對利率極度敏感,進而可能加劇香港的貧富差距。按揭利率上升可能會迅速打擊人們的消費能力。

[责任编辑:蒋璐]
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