租賃住房”一詞首次出現在上海土地出讓要求中“土地用途”一欄，這也意味著上海租賃市場迎來新的格局。

　　昨日晚間，上海規土局網站發布了2幅位於浦東新區張江和嘉定新城的擬出讓地塊公告，地塊的土地用途都標注為“租賃住房”。人民網記者注意到，這是上海公開土地市場上未曾出現過的新土地用途，公告要求所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用於出租，不得出售。

　　上海中原地產分析師盧文曦稱：“今年以來，政府有關租賃市場建設的會議開了不少，說明租賃市場重視程度相當高，出現全部持有的土地顯示出地方政府積極推進相關工作的決心。”

　　“此前，北京也出現過全部持有的住宅地塊。不同的是，北京是到了限定價格後比拼自持比例，結果開發商自己選擇全部持有，而上海直接規定必須持有，顯然這次上海又走在前列。”盧文曦補充道。

　　目標租戶為“高端人才”

　　公告顯示，本地塊土地用途為租賃住房，所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用於出租，不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營，有關房屋套型、功能及運營管理等全生命周期管理要求。

　　根據目前公布的出讓預合同顯示，該項目應優先為園區內各類創新創業人才提供居住配套服務，對園區重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等重點高端人群給予重點保障。

　　除了出租人群有限制以外，房屋租金也有明確規定：租金水平應不高於市場同類房源租金水平，租金價格可根據市場租金水平情況適時調整。

　　事實上，這次優先出讓的張江南區配套基地正是配合此前發布的《張江科學城建設規劃》，其稱，擬通過增加居住用地、新增住宅全部用作租賃住宅，以及提高研發、工業用地人才公寓、宿舍配套比例等，滿足科學城就業人口居住需求。同樣地，嘉定作為新興人才的聚居地，也承載著產業創新和轉移的使命。

　　除了吸引人才外，從土地市場來講，自持70年對房企的資金和運營能力要求較高，也會有效降低溢價率，從而降低土地市場的熱度。

　　此外，在盧文曦看來，租售並舉是趨勢，但需要控制好所在區域內的比例。如果新增可售住宅不多，會造成區域內供求緊張格局，不僅新房價格有上漲壓力，而且基於可售房少，二手房也會成為稀缺資源，同樣面臨上漲壓力。

　　租售並舉漸成趨勢

　　在一線城市土地供應緊張的情況下，越來越多的一、二線城市加大租賃市場的培育，增加房源來緩解供需矛盾。

　　根據“十三五規劃”相關工作部署，我國提出將加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，深化住房制度改革，優化住房供需結構，更好地保障“居者有其屋”。

　　對於具備購房能力的城鎮居民，支持其通過住房市場購買商品住房;對於無能力購買住房的居民特別是非戶籍人口，支持其從市場上租房居住;對於難以承受房租、符合條件的困難家庭，政府予以公共租賃住房保障。

　　鑒於此，去年6月3日，國務院辦公廳正式發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，旨在規范住房租賃市場發展，促進我國住房市場由以售為主向租售並舉轉變。

　　其中，明確提出，改善租房市場有效供給，在支持和規范個人出租住房的同時，也將 “發展住房租賃企業”，提高租房房源的集中化、規模化、標准化水平。

　　在此背景下，北京率先開啟了“限房價、競地價、競自持”土地出讓方式，並且由北京萬科率先競得了首個全部自持的住宅地塊。隨後，部分熱點的二線城市也效法北京的土地出讓方式。

　　盧文曦認為，此次上海是在出讓文件中直接規定必須持有，這個做法尚屬於首次，也表示了租賃住房將成為日後發展的新方向。

　　徐倩