2016年2月6日，碧桂園與廣州豪進集團旗下公司簽訂合作協議，一舉收獲“新塘鎮豪進廣場”“石灘鎮豪進四季名苑”兩大地塊。3月20日,碧桂園正式進駐豪進廣場。在碧桂園的內部通訊表中，購入位于廣州增城的豪進廣場共花費4.76億元，擁有權益51%。
這只是碧桂園眾多收并購案例中的一個。2016年以來，碧桂園在收并購市場上動作頻頻。公開資料顯示，2016年，碧桂園共獲取413宗土地，其中兼并、收購獲取的有167宗，收并購金額占土地總價49.5%。今年6月20日，在接受時代周報記者在內的媒體群訪時，碧桂園首席財務官伍碧君透露，今年前4月，碧桂園通過招拍掛和收并購，土地費用已花去超過900億元。“其中收并購為碧桂園獲取項目的主要方式，占比60%。”
事實上，處于轉型期的地產行業正在加速洗牌，隨著土地門檻的增高，一些大型房企并購以及通過合作方式拿地增多，而部分中小型房企已經走在轉型或者退出的路上。
并購與合作開發增多
熱衷于此的不單是碧桂園，隨著地產“黃金十年”的過去以及土地成本的不斷抬高，“收并購交易”正逐步成為部分房企增加土地儲備的主要渠道。一方面，以收并購方式獲取項目拿地成本相對較低，可使企業避開激烈的市場競爭；另一方面，部分收并購獲取的項目，可以快速推出市場，加速企業資金回流。
Wind資訊數據統計顯示，2012-2014年，中國房地產并購金額分別為453億元、863億元、1768.1億元；2015年并購案宗數為343宗，涉及并購標的物價值為2815億元，同比增長11%。2016年，房地產行業并購案宗數為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；截至2017年2月13日，今年房地產行業并購案宗數已達15宗，涉資250億元。
具體到企業方面，2016年，保利地產通過合作、并購方式獲取的土地資源面積占比達75%，同比增長84%。萬科2016年新增的項目中有59.5%通過合作方式獲取。今年6月29日，萬科還通過下屬子公司接手廣信房產位于廣州市核心區域16宗可開發土地，成交價為人民幣551億元。時代周報記者從萬科內部獲悉，2014年，萬科開始在內部推行項目跟投制度，規定項目團隊、城市公司及區域管理層必須強制跟投新獲取的項目，如果投資失敗，跟投員工將承受損失。從此萬科的經營團隊在投資上變得格外謹慎，同時竭盡全力去尋覓價格合理的投資機會，包括二手地、合作開發，甚至是購買爛尾樓、在建工程。萬科董事會主席郁亮曾提出，市場上一手地還是很貴，實際上除了政府供地之外，市場還有大量已經出讓的存量土地。萬科特別愿意在這方面有所作為。“相信未來收購、并購機會慢慢多起來。”
再看在收并購市場“長袖善舞”的融創與恒大。截至2016年12月31日，融創正在開發的239個項目中，只有88個是100%權益，合作開發項目151個占比63.2%。恒大則于2015年12月初，收購新世界位于武漢、海口等地共4個項目，成交金額135億元人民幣。之后的12月29日，恒大再次宣布收購新世界位于成都、貴陽2個項目及周大福位于北京、上海、青島3個項目，耗資204億元。兩次交易，恒大共獲得總建筑面積逾1200萬平方米。恒大地產總裁夏海鈞曾表態，恒大是并購的受益者。恒大并購了很多小項目，幫助公司實現了快速發展。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴時代周報記者，在招拍掛市場上的拿地成本較高或者說資金審核較為嚴厲的情況下，通過并購也不失為一種較好的投資模式。另外通過股權并購而非資產并購的模式，可以為企業獲得較大的稅收減免或優惠等。
合景泰富財務部副總裁羅兆和在接受時代周報記者采訪時透露，除并購外，公司亦會選擇與房企進行“聯合開發”，從而盡快熟悉當地市場“在當地，我們都會找一個合作伙伴，聯合開發。學習一段時間后，我們會繼續在當地尋找機會”。
部分中小房企退出
在克而瑞看來，大中型房企諸如融創、保利、恒大依靠規模優勢和資金優勢屢屢涉足行業并購，而部分業績不佳的中小房企無疑成為了“砧板上的魚肉”。保利地產首席分析師吳定金也透露，樓市每一輪變化都會使得行業內重新洗牌，很多中小開發商正以賣土地和項目的方式逐步退出這個市場。
根據中國房地產測評中心的監測，2009年底滬深兩地涉及房地產業務的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數的18%。而到了2014年，滬深涉及房地產業務的上市公司則不足200家，5年間，有超過100家A股涉房企業退出房地產業務。
2016年11月4日，綠景控股股份有限公司（以下簡稱“綠景控股”）發布關聯交易公告稱，公司控股子公司廣州市花都綠景房地產開發有限公司以2556.3萬元向廣州市天譽房地產開發有限公司出售“金碧御水山莊”面積合計為1305.85平方米的商品房。
綠景控股表示，公司2016年第一次臨時股東大會審議通過了《關于公司戰略轉型》的議案，公司決定全面轉型醫療服務行業，并加快處置原有房地產業務，退出房地產行業。
凈利潤的下降是迫使綠景控股作出選擇的直接原因。2015年3月13日，綠景控股公布其2014年業績報告。期內，實現營業收入6116.23萬元，比上年同期增長110.77%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤326.28萬元，較上年同期的696.87下降53.18%。
除類似綠景控股這樣徹底轉型之外，也有部分房企意圖通過向其他行業轉型，找到利潤平衡點。
“如今每一個地產公司都在轉型的路上，未來的萊蒙國際希望擁有地產業務和大健康業務，為集團進行資本增值。”2017年4月3日，萊蒙國際（03688.HK）在其2016年業績會現場宣布集團決定向“大健康”轉型，萊蒙國際執行董事兼聯席行政總裁陳風楊如是解釋。
但轉型的直接原因同樣是地產項目銷售陷入困境。2016年5月19日，萊蒙國際以43.94億元出售位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權予融創中國。
陳競德曾在接受時代周報記者采訪時坦言，在出售的7個項目中，·，長期處于虧損狀態。加上運營成本高昂，如果不出售，該項目將成為公司未來發展的一個負擔。“我們曾想過單獨將杭州項目出售，一是沒人愿意接手，二是有買方出價遠遠低于我們的預期，所以我們想到把深圳、上海、杭州等項目’打包’出售給融創。
不僅是銷售業績遭遇“擠壓”，大型房企擴張對于中小房企的沖擊，還體現在土拍市場上。
2012年之前，在廣州土地市場上，中小房企表現相對積極。以2011年9月1日一場土拍賣為例，當日廣州市政府推出了荔灣、白云、花都和番禺4個區共9個地塊。彼時，現場無一大型開發商到場，最終名不見經傳的廣東邦華集團同時取得同德圍鵝掌坦地塊和荔灣區原高爾夫球場的商業地塊，而番禺信息技術發展公司則以約13億元總價拿下大學城6幅地。
好景不長，2013年，平衡格局被打破，5月廣州房地產市場拍出3個地王，土地市場一片火爆，拿地方清一色為大型房企，中小房企“零拿地”。2013年廣州房企拿地金額排名前十名，均為大型房企，佳兆業、越秀、綠地居前三位。至2014年，外來房企大鱷紛紛抄底廣州土地市場，本土中小房企幾近沉寂。
此外，對于一些有風險隱憂、后續發展動力不足的中小房企而言，融資通道的進一步收窄，也使得其發展處境堪憂。時代周報記者援引一位業內人士指出，獲取開發貸有一定的考核標準，其中包括開發規模、開發項目數量、企業每年的銷售額、有無不良貸款記錄、整體債務情況等。但中小房企獲得開發貸的難度要大于大型房企。中、農、工、建四大國有商業銀行就曾明確表示，放房企開發貸款要首要考慮企業的資質。
