邵志堯

　　回歸初期，樓價在1997年至2003年之間大跌七成。很多中產都持有物業，眼看自己資產每天在縮水，心中不是味兒。再者，很多商業活動都受物業價格下跌影響，大眾市民面對通縮，不敢輕言投資和消費，「負財富效應」盡現，香港沒有發鈔的自主權，不能學美國可以QE，扭轉通縮的命運，很多人於是歸咎特區政府八萬五政策，埋怨供應過度。

　　樓價大幅下跌有連鎖反應，房委會是透過出售居屋以維持財政，在樓價大跌五成的時候，香港人聞樓喪膽，私人物業已跌至申請房屋人士資格可負擔的水平，居屋無人問津而滯銷，政府在2002年宣布調整「長遠房屋策略」，停建居屋是其中一項。房委會財源被斷，維持補貼公屋用戶的支出從何而來?因為公屋租金低廉，不可以填補成本，2002年房委會財政跌至警界線，并揚言2006年會有500多億元赤字，故埋伏了房委會出售旗下商場和停車位的念頭，領展的前身「領匯」應運而生，另一個則是推出優厚的提前退休政策，利誘原房屋署職員自組物業公司管理公共屋恏，從而減少人力資源負擔。

　　領展脫離公營機構行列，被低估的租值和低效的管理水平被激活，商場租金和素質大幅改善，現在更由房地產基金升格為發展商;而被勸喻自營物業管理公司的職員，則有些成功有些失敗，證實了時勢造英雄。

　　房委會的赤字造成停建居屋和放慢興建公屋的決定，令公營房屋出現巨大缺口，今天為人詬病。然而，筆者認為凡事用「倒后鏡」去看，未必看清事實。誰人有水晶球會預知將來發生的事情?人們都是按當時時勢作決定，只不過近20年經濟周期之快令人無所適從而已。