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　　作者：易憲容

　　內地的經濟政策，凡是出臺之后，都是好的，既沒有人來評估，也不用去反省。比如，從2003年起，房地產市場的調控政策每年都有，盡管房地產市場價格越調越高，但從來沒有看到哪個政府部門出來對政策效果評估與檢討，反認為政策都是好的。再比如現在的房地產市場調控政策，可說是史上最嚴厲的，行政性的手段與工具已經用到極限，能用的都用上了。從政府公布的數據來看，其效果是良好的。比如國家統計局最近公布6月份的房價指標，15個熱點城市中，房價環比下跌的有幾個，70個大中城市中房價環比下跌的又有幾個，而且其他城市的房價環比漲幅都在縮小。看上去，調控政策的效果是十分明顯的，但實際情況并非如此。

　　房價同比上漲成趨勢

　　從6月份房價數據來看，無論是15個熱點城市，還是70個大中城市，房價同比都在上漲。其同比房價上漲最大的城市達22%以上，但是環比來看，盡管有10城市的房價在下跌，但下跌的幅度多是0.1或0.2，至多也是0.4。試想，房價上漲時，可上漲百分之幾十，而下跌時，僅下跌0.1或0.2，這種房地產市場調控要讓房價回歸理性肯定是猴年馬月的事，房地產政策的效果肯定是微乎其微的或根本就可忽略不計。

　　這種房價數據所強調的，還有幾個因素沒有考慮到。一是目前一些城市，為了面對上級政府的檢查，其住房交易網簽的價格與實際的交易價格會不同，實際交易的價格往往會高過網簽的價格。而后一個價格則是上報給統計部門的價格。也就是說，實際上，不少城市的住房成交價格會高於網簽價格，市場實際房價上漲的幅度要比統計局公布的大。二是作為住房投資者來說，他們根本不會以忽略不計的環比價格變化作為是否進入市場的參考，而肯定會以房價中長期趨勢為參考。如果市場房價同比上漲是一種趨勢，整個市場房價上漲的預期沒有改變，這才是住房投資炒作者進入市場的最大誘因。如果房價的同比都在上漲，住房投資者都涌入市場，那麼房地產市場調控政策的效果當然是大打折扣。

　　可以說，盡管去年以來出臺一系列的房地產市場調控政策，且是史上最嚴厲的房地產調控政策，但這僅是讓2016年那種一線二線城市的房地產市場房價瘋狂上漲有所收斂，無論是從住房銷售面積來看，還是從住房銷售金額來看，今年1至6月份房地產市場還在創歷史紀錄，還在2016年創紀錄增長的基礎上快速增長，特別是中部地區住房銷售金額增長達31%以上。只不過，這種繁榮已經由2016年的15個熱點城市向其他城市特別是三四線城市轉移而已。而當前內地房地產市場創紀錄的繁榮，最大的動力就在於整個市場價格還在上漲，房價上漲的預期沒有改變，從而吸引更多的住房投資者涌入。如果是這樣，那麼各個城市所出臺的房地產市場的調控政策所產生的效果自然有限，反之，還可能成為飢餓行銷的推手。

　　房企業績空前增長

　　我們也可從其他一些角度看到上半年內地房地產市場的空前繁榮。根據中商產業研究機構整理2017年6月公布業績的18家上市房地產企業銷售數據顯示，其中有6家房企銷售超過千億元，只有4家房地產企業上半年銷售業績超過500億元。6月份單月銷售業績突破百億的房企有11家，有一家房地產企業超過600億元，第二、第三者銷售金額分別達到491.3億元和446.9億元。也就說，盡管在一線及二線城市調控及限價影響下，部分房地產企業在這些城市的銷售增速開始放緩，但是從全國整體來看，這些全國性房地產企業業績都出現空前的增長。上半年，不少房地產企業超額完全的業績計劃已成常態，甚至不少上半年業績出現成倍的增長。所以，不少在香港上市的內地房地產企業的股價都在創歷史新高。這表明了上半年內地房地產市場的繁榮不亞於2016年，而且房地產市場繁榮已經由2016年一線城市及二線熱點城市蔓延到其他更為廣闊的市場。

　　還有，上半年內地房地產市場繁榮也反映在與房地產關聯的產業及行業的上市公司業績上。最近，建築材料、有色金屬、鋼鐵等上市公司的股價也出現快速上漲，很大程度上與房地產市場向好有關。

　　也就是說，上半年全國的住房銷售面積及銷售金額還在創歷史新高，房地產企業的業績全面向好，關聯產業及行業的企業業績向好，都說明當前內地房地產市場仍然處於亢奮的繁榮之中。在內地城市居民住房持有率達93%以上的情況下，當前內地房地產市場的亢奮繁榮，更多的在於全國房價還在持續上漲，讓更多的住房投機炒作者涌入市場。如果是這樣，盡管今年上半年房價漲幅不及2016年，但是以房價上漲而推動的以投資炒作為主導市場的繁榮，與以住房市場回歸到居住為主導的市場差距較遠，由此看來，房地產市場調控政策所起到的作用十分有限，全國房地產市場的價格還在上漲，房價上漲預期沒有改變，內地房地產市場的空前繁榮還在繼續。