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高成數按揭先甜後苦 供息不供本暗藏殺機

2017-08-15
来源:香港商報網

大部分由發展商及地產代理商合作的按揭計劃,按揭成數最高可達70%至80%

   本地銀行低息環境下,樓價屢創新高,金管局最近出招收緊樓按措施,降低銀行的按揭成數上限。不少發展商看準機會,推出俗稱「包按」的高成數按揭,雖然這些高成數按揭可令市民更易買樓,惟當中內藏不少陷阱。香港商報記者 林展鋒

  本港樓價長年居高不下,每逢城市領先指數(CCL)升至重要關口,政府都會推新「辣招」或調低按揭成數上限,試圖降低投資者的購買力。因此自從2015年調低按揭成數上限後,便有發展商為買家提供「包按」,令買家的入場門檻減低。

  最近,金管局又推出3項收緊樓按措施,當中要求銀行須將涉及非首次置業人士的按揭成數上限,下調10%。新措施下,價值700萬元以下住宅物業的銀行最高按揭成數上限由60%降至50%;價值1000萬元或以上的住宅物業最高只得40%按揭額。

  高成數按揭實際息口高

  有見及此,發展商紛紛增設五花八門的按揭計劃,大部分由發展商及地產代理商合作的計劃。它們的按揭成數最高可達70%至80%,新地(016)甚至曾推出「借凸」的120%按揭。利率方面,另外有計劃則提供首一至兩年的優惠利率,年利率達2.3%至3.5%,其後供款利率則會增加,甚至有些計劃提供首一至兩年「供息不供本」。這些計劃雖然能獲取更多貸款,而且首數年供款大減,惟其後買家須支付更多利息,尤其是使用「供息不供本」,實際利息開支可以比一般按揭高出幾倍。

  例如:早前荃灣新盤海之戀開售後,長地(1113)透過旗下財務機構向買家提供的按揭計劃,其最大賣點就是買家可免壓力測試,而取得70%按揭。該計劃按揭年期最長可達25年,首三年只供息不供本,全期息口為P減1厘,實際息率為4.25厘(大P現為5.25厘)。以最平的一房實用面積371平方呎的單位計算,該單位折實售559萬元,計劃貸款額391萬元,首三年供息不供本,每月利息支出近1.39萬元,3年後每月供款約2.28萬元,總利息開支377.96萬元。

  反觀銀行的按揭計劃,由於受金管局提高大型銀行按揭業務資本金要求,汇豐、渣打、中銀香港早前均將息率上調0.1厘,至H+1.4厘。以此計算,50%按揭279.5萬元貸款,每月供款只需約1.16萬元,總利息開支67.8萬元,可見「供息不供本」計劃只是蜜餞黃連──先甜後苦,其實際利息開支比支付銀行的總利息高出5.57倍。

  留意「轉按」風險

  有些買家深明此理,故在申請高成數按揭後數年,再申請轉按至銀行,希望以較少首期入市同時,又不用捱貴息。不過「針無兩頭利」,由於銀行的按揭上限一再降低,故轉按的風險一點也不低。假設買家以轉按方式買入一個500萬元的上車盤,選擇使用發展商旗下的80%按揭,還款期25年,並在首兩年享有較低息優惠,利率為2厘,其後利率升至5.25厘(P)。還款兩年後,尚餘貸款368萬元。以現時銀行50%按揭,最多承造250萬元按揭,買家仍須多補118萬元才可成功轉按減息。由此可見,除非樓價有約50%的升幅,買家才不用額外補錢轉按,否則便要繼續支付高利息。

  除了樓價升幅外,買家亦需要留意銀行息口的轉變。值得留意的是,今年美國聯儲局已加息2次,市場一般預計年底會進行第3次加息,未來兩年美息應會比現在為高。此舉勢會令本港的資金流向海外,從而推高銀行同業拆息(HIBOR),換言之,買家在數年後轉按,就有可能需要承受較高的按息。

  拆局解碼

  加息非洪水猛獸

  香港的上車客最怕出現的事情,其中之一就是按息增加。尤其在美國聯儲局加息兩次後,不少上車客都擔心日後買樓時,要負擔沉重的利息開支,故視其為洪水猛獸。不過,加息雖令借錢支出大增,卻可以在一定程度上紓解通脹。

  香港今年的基本通脹率雖然一直處於2%的增幅水平,但香港經歷近8年通脹,累積通脹升幅已遠高於大部分主要經濟體,因此過去數年的通脹導致港元的實際購買力下降了不少。從另外一個角度來看,利率上調能夠降低通脹壓力,亦為儲蓄提供一定回報,對紓解民困有正面作用。

  今年香港加息機會不大

  況且,香港私人住宅物業售價近年展開凌厲升勢,屢創新高。即使政府推出一系列需求管理措施,以及增加供應,樓價過高的問題依然存在。歸根結底,利率環境是決定樓價變化的關鍵因素,因此加息有望抑制樓價。

  不過,要推高港息也並非易事,皆因香港銀行體系結餘過多,即使金管局不斷增發外匯基金票據,本港銀行體系結餘仍有約2000億元。市場估計,當銀行體系結餘降至約500億元,港息才會浮現上升壓力,而且只有美國累積加息達0.75厘,才有足夠誘因令資金流出香港,因此筆者相信今年港息上升的機會不大。林展鋒

[责任编辑:吴梓泳]
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