【編者按】自2010年國資委出臺央企“退房令”以來，21家獲準開展地產業務的央企及諸多退出地產業務的央企逐漸分化。央企地產版圖已形成三大梯隊，從躋身地產千億俱樂部的巨頭到向著千億疾步邁進的追趕者再到即將被清退地產業務的企業，三大梯隊均面臨著不同的機遇與挑戰。

　　聯通混改、國電神華合體、保利兼并輕工集團和工藝集團、中糧集團地產板塊整合。今年8月，央企改革的重磅消息頻出，隨著央企改革進程的加快和房地產市場進入存量時代，央企地產板塊的改革速度也在提速。

　　“央企做地產的傳統優勢已經逐步淡化。”業內人士分析坦言，隨著新存量時代的來臨和三大梯隊的分化盤整，央企房地產板塊重組預期也不斷加強，中國企業研究院資深研究員李錦接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，地產版塊重組和合并，這是央企改革中的一個重要方面，改革到最后階段，將形成向幾家以房地產為主的央企靠攏的情況。

　　央企三大梯隊差距拉大

　　當前，距離2010年國資委下達“退房令”已經過去7年時間。接二連三的央企重組也釋放出明確的信息，為了避免資源的閑置、重疊和浪費，諸多央企的地產板塊在加速重組。

　　“退房令”出臺以后，多家央企提出了轉讓房地產業務的計劃，且對房產業務進行了公開掛牌轉讓，但由于種種原因，目前仍存在部分央企未退出地產業務的情況。2011年，允許央企涉足房產業務的名單從16家增加到了21家，后因中國五礦與中冶集團的合并，名單縮減至20家。

　　記者梳理發現，經過多年的發展，20家獲準從事地產業務的央企已經分化成不同的層級，構成了央企地產版圖的第一和第二梯隊。根據克而瑞發布的2016年全年和2017年上半年的房企銷售排行榜，保利地產(10.310, 0.00, 0.00%)、中海地產和華潤置地年銷售超千億元，躋身房產千億俱樂部。其余十幾家央企的地產板塊年銷售額則在20億元到700億元不等，構成了央企地產的第二梯隊。

　　在第二梯隊中，以招商蛇口(18.970, 0.00, 0.00%)、中糧集團、魯能集團和中國金茂為代表的央企旗下地產企業快速擴張，年銷售規模正向千億邁進。此外，還有像中儲股份(9.270, 0.00, 0.00%)等一批體量不大、不屬于獲準從事房地產業務名單的央企，他們仍然或多或少地參與著房地產業務，被稱為第三梯隊。

　　中國房地產業的“黃金十年”已經過去，存量時代已然來臨，房企面臨越來越大的競爭壓力，不斷尋找差異化成為房企需要思考的命題。雖然央企拿地和融資的優勢還在，但是現在的市場已經不僅僅需要這兩樣。

　　房地產企業“拿地就能賺錢”的黃金時代已結束。一位業內人士曾向《每日經濟新聞》記者表示，未來房企拼的是產品、服務和運營等因素。而擺在央企面前的還有中央關于國企改革的政策。

　　央企改革按下“快進鍵”

　　近日，國電與神華的合并將央企數量減少至98家。“退房令”推出近7年，央企旗下地產業務仍有不少存量，在央企整合大潮中，房地產板塊也成為各方博弈的重要籌碼。

　　包括國家發改委宏觀研究院副院長馬曉河在內的許多專家都曾在不同場合表示，在國企改革中，國企應該從一般競爭性領域退讓、退出，其中包括房地產領域。

　　今年3月9日，國資委主任肖亞慶公開表示，2017年將深入推動中央企業的重組。同時，國資委也在加快推動央企公司制改革，要求央企今年年底前完成公司制改革。8月21日，市場期待已久的聯通混改方案落地。對此業內普遍認為，聯通混改意味著央企改革將提速，從時間表來看，下半年將是政策密集落地的窗口期。

　　對于央企地產板塊第三大梯隊的企業而言，央企改革大潮下地產業務的改革將直接決定自身沉浮。對于央企地產板塊的改革，李錦表示，央企地產板塊的分拆重組已經開始，但是還沒進入改革的主流階段。整體上應該是三個階段：第一步：企業內部把房地產業務集中；第二步：企業分拆地產業務，移交到另外的企業去；第三步：明確集中到以房地產為主的央企。由于國企本身的分類還沒有解決，所以目前的情況是第一步基本完成，以第二階段為主的改革正在進行中。

　　回顧近年來央企地產板塊重組，主要體現為大集團、小地產層面的整合。目前華潤、招商和中海等第一梯隊企業的重組已基本完成，中糧集團、中國五礦和中國交建(16.030, 0.00, 0.00%)等央企旗下地產板塊的整合或是蓄勢待發或是預期增強。

　　而一些比較小的央企地產公司為了保住地產業務，也在積極謀求“話語權”，開始在一二線城市不斷拿地。有分析認為，如果沒有充裕的土地儲備，企業估值處于“弱勢”，極有可能會被其他央企合并。

　　一場地產行業的合縱連橫即將開場。