作者：李明生

　　房屋問題「大辯論」近日掀開序幕，「首置上車盤」便為箇中一大頭炮。觀乎社會對此反應，大體來說均表示歡迎，就連發展商也謂樂意配合;然而，計劃仍有不少矛盾尚待釐清，尤其是對照居屋政策方面。

　　收入較高不能折扣更大

　　「首置上車盤」的最大矛盾，乃在於定位方面。林鄭月娥在競選政綱里說，這是一個介乎居屋與私樓之間的置業階梯，旨為不同收入的市民提供置業機會及重燃置業希望。的確，社會上存在不少「高不成、低不就」的無殼蝸牛，本身收入縱然不算太低，是故不符資格申請居屋，惟隨着整體樓價不斷攀升，他們又不得不對私樓望而興嘆。所以，針對這群「夾心階層」補築一層住屋階梯，相關訴求一直不低，尤其當居屋和私樓之間的差距愈擴愈闊。

　　然而，這又牽涉一個問題：如果「首置上車盤」的折扣不足，他們還是難以順利上車。畢竟，計劃以「首置上車」挂帥，目標主要是青年，如果相關定價依然高不可攀，新措恐注定無濟於事。有鑒於此，現在建議中的折扣率，就較居屋折扣率更加之大!這就形成「首置上車盤」與居屋的一個極大矛盾：前者的目標群體無疑是收入較高的，但卻勢可享受比后者更大的折扣!這會否意味着，居屋政策勢被擠掉以至名存實亡，日后人們都會涌去「首置上車盤」，反倒居屋勢必變得乏人問津?

　　其實，要化解上述矛盾，方法可以很簡單--縱然「首置上車盤」有定價優勢，但只要同時賦予適切限制的話，則兩個政策工具便可分別回應不同市民的置業需要了。建議中的「首置上車盤」就更多針對解決居住需要，投資功能很可能會完全去除，例如在轉售時須限以原價(計及通脹后)賣予政府。可見，這跟容許升值的居屋絕對截然不同。

　　增供應不必理樓市周期

　　換言之，根據現時初步建議，市民誠可根據自身需要及市况預期，來選擇適合自己的資助房屋計劃。如果看好后市，就宜購買居屋;如果看淡后市，或僅視房屋為居住用，則宜購買「首置上車盤」。只要釐清以上定位，兩個政策誠有各自的角色扮演。

　　進一步言，兩個政策其實還可互相配合、互補長短。上一次的樓市下滑期，居屋便出現了嚴重滯銷情况，部分甚至不得不轉為出租公屋;這個慘痛經驗，多少導致了今日居屋供應出現斷層。現在有了「首置上車盤」的原則概念，便可更好應對樓市周期的變化，具體操作如下：政府如常覓地興建資助出售房屋，惟先別定性做任一資助類型，而是去到最后的發售階段，才視乎當時市况或市民的申請反應，來決定整個屋苑或個別棟數，究竟應撥作居屋抑或「首置上車盤」。這樣的話，資助房屋的供應就可無視市况，不虞再現供應斷層;如前所述，當市場預期樓市向上，市民自然喜歡容許升值的居屋，而當市場預期樓市向下，市民則自然傾向購買鎖定樓價的「首置上車盤」。當中，對比由供應或政府主導，全盤交由需求或市場主導，以決定哪個資助出售房屋模式適合當時市况，肯定是個最為有效的做法。

　　宜整合兩套資助出售房屋

　　當然，以上說法須要改變居屋現有規定了。不過，其實還有一個更簡單的做法——就是日后乾脆取消興建新居屋，并將居屋的概念整合到「首置上車盤」，亦即將兩套資助出售房屋政策整合起來。也就是說，日后在公屋與私樓之間，不再新建居屋，而只興建「首置上車盤」;當中會一分為二，一是樓價可變而折扣較低的，一是樓價不變而折扣較高的，后者僅限以原價(計及通脹后)轉售政府，前者則可轉予其他合資格人士——所謂合資格人士，包括所有綠表、白表，抑或收入資產不逾上限者，他們在一二手市場皆可申請購買兩款「首置上車盤」，而單位供應亦可采用新建議的公私合作方式。

　　說到底，樓市供應固然愈多愈好，而樓市供應的種類同樣是愈多元化愈好;這樣的話，市民的置業選擇自然能夠增加，而政府運用不同政策工具的彈性亦會提高。「首置上車盤」與居屋的原則概念，絕對可以雙軌并行、甚至乎是多軌并行，各自保留各自優點。事實上，值此樓市「大辯論」之契機，除了重新審視土地供應的來源，亦宜重新審視資助出售房屋的政策，從而將整套房屋政策理順過來;正如林鄭月娥所提倡，今屆政府誠可扮演更佳的「公共服務提供者」新角色。