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外界混淆概念反應過激 房產稅恐難短期內出台

2017-12-21
来源:香港商报

  人民日報昨日刊發的一篇題為《肖捷人民日報撰文:對個人住房按照評估值收房地產稅》的文章引發外界極大的關注和討論,文章提到的「按照『立法先行、充分授權、分步推進』的原則,推進房地產稅立法和實施」被很多人理解為中國行將開徵房產稅將的一個信號。但受訪專家認為外界對此消息有所誤讀,文中所指的房地產稅并不是事實中的房產稅,真正的房產稅出台恐難在中短期內實現。香港商報記者朱輝豪

  一字之差卻相差甚遠

  實際上,人民日報昨日刊發的肖捷的文章并不是一個新內容,這篇文章早在一個月前就收錄在《黨的十九大報告輔導讀本》里。分析人士認為,文章提到的「對個人住房按評估值徵房地產稅」之所引發外界關注,是因為這個時點恰巧選在中央經濟工作會議閉幕日而已。

  近些年來,外界關於房產稅何時出台的討論一直不絕於耳,然而總是「雷聲大,雨點小」,房產稅能否出台逐漸成為了一個謎團。此次肖捷文章提到的房地產稅雖然與房產稅只有一字之差,然而具體的含義卻相差甚遠。具體而言,房地產稅實際上是一個綜合性概念,即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬於房地產稅,包括房地產的取得、流轉、保有等環節的稅;而房產稅是以房屋為徵稅對象,按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據,向產權所有人徵收的一種財產稅,指的是對個人住房持有環節的徵稅。

  深圳房地產研究人士尹香武在接受本報記者采訪時表示,房地產稅其實一直存在,而房產稅是對個人持有的房子徵稅,值得指出的是,昨日肖捷的文章寫明的是房地產稅,大意是要對原來既有的稅項進行改革,原來有些不合理的稅需要改革,比如對一些稅要加收,一些稅要減輕。他指出,因為對房屋持有環節徵稅的窗口和條件還沒出現,所以房產稅一直徵不了。「房產稅要等中國越過中等收入陷阱以后徵收才好,目前來說,應該10年內都開徵不了房產稅。」他說。

  亦有可能是前置程序

  肖捷的文章提到,對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅,適當降低建設、交易環節稅費負担,逐步建立完善的現代房地產稅制度。分析人士認為,從字面上看,肖捷提及的「房地產稅」更加側重的是針對房子保有環節所徵收的稅種,即對房屋持有人徵收,屆時工商業房地產和個人住房都要按照「評估值」徵收,同時「適當降低建設、交易環節稅費負担」。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍認為,評估值的徵收方式實際上是對房屋持有環節的一個徵稅,所以在持有環節中,會基於房屋的原值和現有價值,以及考慮到房地產市場所處的環境、周邊同類房產的價值等進行系統評估,進而可以得出相應的納稅份額。類似做法也是比較公平的做法,換言之,評估值大徵收越多,評估值小徵收越小,符合持有環節徵稅的原理。

  不過,在尹香武看來,此次所說的按照評估值徵收房地產稅其實也是老話題,深圳早已實行,只是別的城市仍沒跟進。「按評估值徵稅,評估值也不可能估得很高,這個對樓市產生的影響更多的是心理上,而實際的影響極其有限。這或者說只是一個前奏,因為中國要過度到房產稅,從間接稅制過渡到直接稅制之前會有一個前置程序的普及。」尹香武說。

  影響視具體情况而定

  從昨日公布的中央經濟工作會議的內容來看,當中并沒有提及房地產稅的字眼。接受本報記者采訪的中央財經大學金融學院教授郭田勇認為,肖捷文章提到的房地產稅并沒有明言就是房產稅,不過這至少說明管理層已經開始研究和論證這個問題,至於何時會在全國範圍內推出房產稅,目前還很難說,這只是一個論證的開始。

  「房產稅不能簡單按照面積或者評估值來算,因為除了稅收功能外,房產稅作為一種主要的房地產調控政策,如何徵收還有待確定,具體方案還要斟酌。」郭田勇說,未來可能采取累進制的方式徵收,當中還涉及到的一些基礎性工作還是要做,比如房產資訊全國統一聯網登記等。

  房產稅被很多業內人士解讀為抑制房價的重要措施,并被當成房地產長效機制的組成部分。郭田勇認為,房產稅的真正出台還有待時日,對樓市的影響還要視具體情况而定,即如果采取累進式的方法來說,對樓市的影響會比較大,房產過多的人會拋售,但如果統一徵收,影響則不一定很大。「畢竟羊毛出在羊身上,稅收的增加會轉嫁給買房者,或者增加房租來填補,這樣的話對樓市的影響不一定會很大。」

  【链接】中指院報告:明年房價穩

  昨日召開的「第十四屆數字地產節」現場發布《中國房地產市場2017總結&2018展望》。該報告預測,2018年是本輪房地產周期的調整期,中國商品房銷售面積預計全年降幅將達到9.3%-11.3%;價格方面,受銷售回落和調控政策的影響,預計全年保持穩定。

  政策方面,報告稱,2017年,中國房地產政策堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」基調,從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變,調控效果逐步顯現。短期調控與長效機制的銜接更為緊密,在控制房價水平的同時,完善多層次住房供應體系,構建租購并舉的房地產制度,推動長效機制的建立健全。市場方面,調控效果顯現,百城新建住宅價格趨穩,主要城市供需動力不足,50個代表城市商品住宅成交面積同比下降超兩成。土地方面,成交規模近四年首現增長,同比增長12.5%,緩解樓市供應壓力,但高價地存風險。企業方面,龍頭加速領跑、中型企業進退分化,競爭格局面臨巨變。

  報告預計2018年全國房地產市場將呈現「成交回落,價格趨穩,新開工、投資中低速增長」的特點。需求方面,預計2018年是本輪房地產周期的調整期,商品房銷售面積受到政策、貨幣環境的影響,將出現回調。供應方面,全國新開工將呈現中低速增長,預計全年增幅在4.5%-6.5%之間。

  今年租房需求增近六成

  58集團房產數據研究院昨日發布的《調控下半場租賃新時代——2017-2018中國住房租賃藍皮書》顯示,2017年全國租房需求同比增長57%,第四季度租房需求同比增長71%。其中新一線城市成都、杭州、武漢、重慶等12城的租房需求量占全國需求量的20%,與2016年相比上漲43%,漲幅超過一線城市。預計未來三年,在一線城市租房需求持續強勁和新一線城市租房需求全面爆發的雙重引擎下,全國住房租賃市場的成長空間非常廣闊。

  安居客房產研究院首席分析師張波指出,目前已有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十餘個城市開始增加租賃土地供應規模,保障租賃市場穩定發展。未來租賃土地供應占比三成左右將成為各地的標配,住房租賃將成為保障居住權不可或缺的重要支撐。

  張波認為,房地產開發商手中的自持土地是未來租賃住房龐大體量的潜在供應,并且有機會為租房人群提供更規模化、規範化、標準化的租房產品。

  在租金方面,58集團2017租賃藍皮書顯示,隨著租房需求量的上升,全國人均月租金也呈上漲趨勢。58同城租房數據顯示,2017年全國年度人均月租金價格同比上漲16.7%。北京人均月租金為2795元,同比上漲14%。

[责任编辑:蔚然]
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