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新年首月供求皆降 市場調整加速進行

2019-02-12
来源:香港商报

     隨着自去年四季度以來市場加速下行回調,疊加春節傳統淡季,1月重點城市供應面積環比銳減54%,成交面積亦環比下跌31%。相比2018年同期,供應、成交面積分別下降8%和14%。由此可見,整體市場下行趨勢逐月加速。

  推售節奏明顯放緩

  1月份內地30個重點城市整體供應下降明顯,合計新增供應1794萬平方米,環比腰斬,相較2018年同期以下降8%,熱點一二線城市推盤均大幅下降。主要在於年初屬傳統淡季,且市場本身熱度下滑,房企推盤意願不足。

  一線城市供應不足百萬平方米,北上廣深4城環比降幅均超50%,北京甚至整月無推新盤入市。環比來看,除深圳外的北上廣3城均不及2018年同期。因此可見,隨着市場下行逐步加劇,當前房企面對市場的心態已發生轉變,整體供應量維持低位。

  二三線城市供應1696萬平方米,環比下降50%,同比下降9%。30個重點二三線城市中,僅11城好於去年同期,其餘各城供應體量均有不同幅度的下調。尤其是廈門,1月僅極少量島外項目尾盤加推,供應量低至1萬平方米,同環比跌幅均超90%。

  成交同環比雙降

  1月份,30個重點城市整體成交2146萬平方米,環比下跌31%,同比也有14%降幅,表現出淡市下購房意願不振的事實,主要在於2018年下半年起市場轉涼,觀望情緒愈加濃厚,購買力不足,後繼需求乏力,與此同時1月新增供應嚴重不足也導致成交下滑。

  一線城市成交197萬平方米,環比銳減39%,同比增加17%,但較2018年月平均成交量仍有3%的不足,北上廣深4城成交絕對量仍低位徘徊。其中廣州高位回落,環比跌幅近六成;受極低基數影響,北京同比倍增,但成交量仍處低位。

  二三線城市總體成交1949萬平方米,環比下降30%,同比也有16%的下滑。分城市來看,環比僅瀋陽、西安成交面積高於上月;同比則僅昆明、福州、長春、成都、蘇州、廈門、瀋陽、合肥、南寧9城好於去年。其餘城市同環比均有不同程度的下跌,其中熱門城市如杭州、重慶同環比跌幅均超40%。

  近半城市庫存增逾三成

  1月,大部分重點城市商品住宅供求比下降,長春、濟南、廈門供求比不足0.3,僅青島、佛山、徐州、重慶等9市供求比超過1。受供不應求影響,七成城市庫存量環比小幅下滑,但因成交不及去年致庫存同比漲多跌少,徐州最為突出同比暴增326%。

  本月30個重點城市消化周期同比漲多跌少而環比漲跌參半,無錫環比回升126%去化周期顯著拉長,北京回落12%,但仍超18個月警戒線,此外瀋陽、大連、廈門持續在20個月以上高位,去庫存壓力實不容小覷。反觀,武漢、杭州等消化周期皆不足4個月,顯示房地產庫存仍處低位。

  成交規模高位回落

  1月份,全國300城經營性土地成交建面14387萬平方米,同、環比分別下降30%和49%;成交總價跌至3152億元,同、環比分別下降33%和50%;土地價格基本持平,平均成交樓板價2191元(人民幣,下同)/平方米,環比微跌0.3%,同比下跌4%,整體仍處低位。土拍溢價率小幅回升至9.9%,整體仍處低位。其中,一二線城市皆有回升,三四線城市則略有回落。

  一線城市量跌價漲,成交建面215萬平方米,環比驟降78%,同比也下降43%;二線城市量跌價穩,成交建面3535萬平方米,同、環比分別下降7%和43%;成交金額1337億元,環比下降40%,同比減少32%。其中,成都土地成交最為活躍,成交建面多達337萬平方米,中心城區、遠郊區縣皆有土地掛牌出讓,但大都底價成交。西安以成交規模321萬平方米緊隨其後,武漢、鄭州、青島和昆明等市,成交規模皆超200萬平方米。三四線城市量跌價穩,成交建面10637萬平方米,同、環比分別下跌35%和50%。其中,南通、江陰土地成交相較活躍,成交建面皆超100萬平方米。

  值得一提的是,多數城市2019年首場土拍落幕,市場熱度冷熱不均,甚至同城市不同區域、板塊市場熱度也不盡相同,底價成交已成市場常態,土地價格較前期皆有回落,多城市加大租賃用地供應力度。

  2月料將慘淡收場

  展望未來,受春節假期因素影響,2月新增供應量仍將保持低位,甚至進一步下滑,成交低迷走勢有望延續更長時間周期。從現有市場情況來看,三四線城市一年一度的返鄉置業潮並未重現,市場購買力透支,進一步提升空間有限皆是重要因素,春節樓市注定將「慘淡」收場。我們認為2019年上半年市場走勢不容樂觀,內地商品房銷售面積增速步入負增長區間已是大概率事件,一二線城市成交量保持穩定,三四線將面臨較大調整壓力。2019年土拍市場底價成交將是市場常態,土地價格仍有一定下調空間,有望迎來難得的抄底良機。建議房企穩中有進,在合理控制土地成本總支出的同時,積極拿地補庫存,重點布局未來的「黑馬」以及「白馬」城市,以便為下一輪業績高速增長奠定堅實的市場基礎。具體而言,建議房企土拓投資回歸核心一二線城市,市場需求有支撐,長期來看項目去化依舊不成問題,銷售業績有保證。謹慎進入弱二線以及多數三四線城市,重點規避市場供求關係持續惡化、購買力明顯透支的弱三四線城市,市場調整期可能長達數年之久。

  易居中國企業集團研究總監 洪聖奇

[责任编辑:程向明]
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