大灣區內房股被看高一線。

　　隨着《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的正式宣布，香港和澳門及珠三角九市的人員及經貿來往將會更廣更深。所有大灣區持份城市有不同的強項及扮演角色，彼此因此能互補合作，在對方身上找到更大的市場，房價自然因經濟融合而受到影響。

　　香港商報記者 馮金鋒

　　當香港及內地的青年及賢能往大灣區開拓事業，安居便成為社會需求。在5.6萬平方公里、人口約7000萬人的灣區內，住屋需要一定相當巨大，尤其是相關市政府正以不同政策優惠吸引各路科技創意人才，而這類人群的未來生活品質需求及購買力，將為灣區內的地產業帶來極大商機。

　　所謂近水樓台先得月，一些業務和土地儲備集中在灣區的發展商，在住宅項目規劃以至銷售安排上，明顯享有優勢，值得關注。

　　越秀地產去年銷售破預期

　　越秀地產(123)去年累計合同銷售金額約577.83億元(人民幣，下同)，按年上升約41.39%，佔全年合同銷售目標550億元的105%。去年累計合同銷售面積276.89萬平方米，上升24.72%。

　　單計12月，越秀地產的合同銷售金額113.08億元，升1.28倍;合同銷售面積約57.36萬平方米，上升1.85倍。在剛過去的1月，雖然合同銷售面積約18.38萬平方米，按年下跌約14%，但合同銷售金額則按年升55%至約為47億元。

　　另外，截至去年6月30日，該集團的總土地儲備為1822萬平方米。按地區分，廣州佔37.8%，珠三角(除廣州)佔11.2%，香港佔0.3%，三地共佔集團總土儲約一半。

　　集團近期公告顯示，於今年1月，越秀地產通過合營方式間接取得廣州市一幅地皮38.23%的實際權益。該地皮位於廣州市南沙區橫瀝鎮靈山島尖，總建築面積為12.85萬平方米，規劃用途為居住用地。集團實際權益的土地價款約為3.79億元。

　　以越秀地產昨日收報1.61元計算，一手2000股，即入場費只需3220元。若然閒錢有限，但又想試試手氣及眼光，越秀地產可作短炒。

　　碧桂園進軍智能製造

　　碧桂園(2007)在大灣區的土儲據悉已超過5000萬平方米。集團去年在廣東地區落地項目109宗，投資額接近600億元。去年首11個月，碧桂園連同其合營公司和聯營公司的合同銷售金額約4897.4億元，按年增長29.52%。

　　除內地銷售有所增長，碧桂園在本港首個項目泓碧亦銷情不俗。該項目於2月13日以1782.8萬元出售一個3房1套間隔單位，創成交價新高。

　　去年6月，碧桂園深圳機器人產業園正式開園，這是碧桂園跨界投資打造的首個機器人產業園，致力於機器人輕生產、創新加速、眾創空間等產業整合。碧桂園表示，該產業園將作為重資產平台，以產業園區和科技小鎮為依託，推進物聯網、大數據、雲計算的廣泛應用，助力智能製造的爆發式發展。

　　到了去年9月8日，佛山市順德區政府與碧桂園集團全資子公司——廣東博智林機器人公司舉行簽約儀式，宣布機器人谷項目正式落地，這間珠三角老牌民企正式進軍智能製造業。

　　目前，博智林機器人開發研製中的產品主要為應用於建築業、餐飲、物業管理、醫療、農業、智能家居、製造業等領域的機器人、智能設備及系統。

　　碧桂園跨界之舉，正正符合國家對大灣區發展的期望：以科技及創新作為新的經濟發展引擎。碧桂園由此也有望在多元化方面收穫更多。

　　【拆局解碼】槓桿率回落 房價漲幅收窄

　　據內地報章引述易居房地產研究院最新報告，去年第四季度，內地居民表內購房槓桿率為31%，按季下降0.3個百分點，按年下降3.4個百分點。期內，個人房貸餘額按年增速回落至17.8%，連續七個季度下行。

　　德銀看好優質中型發展商

　　易居研究院研究員沈昕預計，短期內全國性調控政策不會放鬆，2019年一季度，全國居民購房槓桿率將進一步下降至30%左右。隨着居民購房槓桿率的進一步回落，預計2019年第一季度內地房價漲幅將繼續收窄。

　　德銀發表研究報告，預期其覆蓋的內地房地產發展商，去年的盈利平均增長約30%，主要是因為過去兩年的銷售強勁。另外，預期它們因為2016至2017年的平均銷售價格反彈，而毛利率維持在約33%高水平，會有穩定的派息比率，以及平均借貸成本升至約6%等。

　　對於未來12個月內房板塊表現，德銀維持正面看法，樂見信貸環境及盈利能見度提高，預期有質素的中型發展商的表現將會跑贏大型發展商，因為它們的銷售及盈利增長前景強勁，而且估值較低，建議投資者買入一籃子中型內房發展商。

　　馮金鋒