首页 > > 2630

內地房產業開局不佳 惟投資仍具韌性

2019-03-19
来源:香港商報

  近日,國家統計局公布了2019年前2月內地房地產行業的各項數據:商品房銷售面積同比下降3.6%,新開工面積與土地購置面積增速也均大幅下滑,僅房地產開發投資額同比上漲11.6%,增速繼續提升2個百分點。

  商品房銷售面積同比降3.6%

  2019年1至2月,內地商品房銷售面積為14102萬平方米,同比下降3.6%,商品房銷售額12803億元(人民幣,下同),增長2.8%,增速回落9.4個百分點。以此來看,自去年下半年以來內地市場成交熱度持續變冷、行業下行調整的趨勢依然延續。前2月重點城市的新盤項目開盤去化情況也足以說明市場真實情況,雖然各房企採用少量推盤、以價換量等營銷策略,但成交表現依舊不佳,認籌不足以致開盤去化率降至30%,甚至個位數。兩相印證之下,銷售回落也在市場普遍預期之中。

  我們預計在短期內,市場下行趨勢仍將慣性延續。其中,一、二線城市在政策趨緩下成交量基本保持穩定,或者略有回升;受市場購買力透支、棚改開工量高位回調等多方面因素影響,三四線城市依舊面臨較大的調整壓力。

  2019年1至2月,內地房地產開發投資額為12090億元,較2018年同期增長11.6%,增速比2018年全年提高2.1個百分點。其中,中部、西部地區投資增速均明顯回升,尤其是西部地區房地產投資同比增長16.8%,增速提高7.9個百分點。

  鑒於去年同期房地產投資基數並不低,且新開工和土地購置等多項相關指標降幅顯著,我們認為投資增速逆市上行主要源於房企為搶跑業績加緊施工所致。2019年1至2月份房地產開發企業房屋施工面積67.5億平方米,同比增長6.8%,增速提高1.6個百分點,為開發投資額的增長貢獻了巨大比重,因而帶動了開發投資額增速的強勁上升。

  房地產開發投資增速同比增12%

  鑒於房地產銷售持續不振,商品房銷售面積現已步入負增長區間,在售項目去化率下降、銷售周期拉長等一系列負反饋效應將顯著抑制企業再投資熱情,預計年內房地產投資增速將轉升為降,步入下行通道。

  值得關注的是,商品房待售面積繼續減少,但住宅待售面積增加117萬平方米。整體來看,2月末商品房待售面積比2018年末僅減少162萬平方米,可以說減勢逐漸衰弱。尤其是住宅待售面積已然開始上升,需要警惕的在於,隨商品房市場成交熱度的持續萎縮,內地住宅待售面積恐將進入新一輪庫存上升周期。未來若成交依舊無力回升,由於過去兩三年大量開發用地轉化為商品房進入新增供應,城市商品房庫存尤其是住宅庫存還將加速上升。

  綜上,2019年房地產行業開局不佳,銷售、新開工、土地購置等皆降,但房地產投資仍具韌性,加快施工進度以備供應搶跑乃是重要因素。展望未來,2019年將是過去十年調整壓力最大的上半年,但也有否極泰來的機會,信貸環境的逐步改善疊加地方調控放鬆預期,部分城市已然出台刺激購房措施。在這樣的情況下,我們對於後市給出如下幾點判斷:

  一是今年上半年銷售規模仍將保持低位,增速下行調整,但在一、二線企穩回升帶動下也不會大幅下跌;

  二是在售項目去化率下降、銷售周期拉長等將顯著抑制企業再投資熱情,預計年內房地產投資增速將轉升為降,步入下行通道;

  三是土地購置面積增速將低位回升,下行行情下房企普遍調整拿地策略,均衡成本和利潤的保守謹慎風格將成為未來房企的主要基調;

  四是隨着市場成交熱度持續萎縮,內地住宅待售面積恐將進入新一輪庫存上升周期。

  易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇(逢周二刊出)

[责任编辑:朱剑明]
网友评论
相关新闻