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【聚焦大湾区】廣東9城樓價齊升 現時買樓還來得及嗎?

2019-04-02
来源:香港商报

 

  深圳近年樓價升勢最勁,但租金回報率卻不斷在下跌。

  【香港商报网讯】自從2017年3月,比肩世界三大灣區的「粵港澳大灣區」概念被提出,之後更晉升為國家戰略。自此區內的9大兄弟城市房價開始展開新一輪升浪,本來房價就不低的珠三角地區樓市再度「火」了起來,加上《粵港澳大灣區發展規劃綱要》公布,現時投資大灣區樓市還來得及嗎?香港商報記者 邱媛媛

  《粵港澳大灣區發展規劃綱要》公布不久,在國家級規劃利好光環下,大灣區內地9城集萬千寵愛於一身,知名企業紛紛進駐,龍頭房企更紛紛搶灘布局,購房者自然不甘人後。究竟在這兩年間9城的房價有怎樣的變化?

  根據中國房價行情網,從2017年3月至今年3月,粵港澳大灣區內地9城二手房價升幅均十分明顯。熱門城市廣州、深圳有逾30%升幅,而中山、東莞、肇慶都有超過30%的上漲,位置較邊遠的江門也上漲超50%。

  中央推動大灣區規模,區內各城市優勢可以互補。

  大灣區9城過去一年大漲

  以今年3月份新樓盤數據來看,一手住宅市場方面,深圳樓價每平方米均價近6萬元(人民幣,下同),廣州、珠海分列二三名。而肇慶則最低,為每平方米0.75萬元。大灣區歷來有協同效應,雖然大部分的目光仍會聚焦廣深兩城,但「過度飽和」必將「外溢」,受惠的自然是周邊地區。因此投資者應將目光轉移至廣深臨近的城市上來。

  中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛認為:「佛山有經濟實力,加上未來受惠於廣佛同城化帶動,佛山現在的房價還處較低位。而其他城市,如珠海的橫琴都有發展前景,因為港珠澳大橋及高鐵香港段開通,這些城市具發展前景。」

  數據顯示,2017年佛山五區新房成交10.7萬套,成交比例位居全省第一,達到17.5%,成交均價每平方米10071元,同比2016年上漲6%。而2016年3月中山的房價還沒過萬,現如今已有不少鎮區房價過萬。而肇慶雖然漲幅最大,但均價仍處萬元以下,值得考慮趁低吸納。

  深圳買房回報須77年

  大灣區內地9城樓市投資回報率究竟如何呢?據中國房價行情網數據,廣深珠三城雖然租金不俗,但買樓收租回本期漫長。深圳買房的回本期(房價/年租金收入,以年為單位)需要77年,意味着一個30歲的成年人在深圳買了套房收租,要直至百歲後才能回本。買房收租回本期最短的是江門及肇慶,也要32年。

  投資房地產有這樣的說法:「判斷房地產周期,長期看人口、中期看土地、短期看金融。」一個地方的人口流入及流出,決定着該區域的房價漲跌。在供應穩定的前提下,一個地方人口流入大,市場需求旺盛,長期來說房價看漲。廣深佛作為經濟發達且配套完善的一二線城市,吸引力十足,人口流入總量大,然而土地儲備較為緊張,房價亦節節攀升。相比較下,東莞、惠州等周邊城市人口增長空間大,長期來看,投資或更加有前途。東莞近年樓價走勢也節節升,以今年2月新樓盤均價每平方米2.29萬元來看,在9城中排行第四,直迫珠海。

  區內樓價差異將逐漸縮小

  「粵西粵北的樓價將來會跟粵東或者同深圳廣州的樓價距離拉近,這毋庸置疑。」萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅如此說。粵港澳大灣區青年總會主席吳學明亦認為,如計劃在大灣區城市買樓,不妨考慮位處灣區中間位置的中山,如果想要追落後,江門則是一個不錯的選擇。

  雖然從長期來看,大灣區內房地產仍有一定升值空間,但房是用來住不是用來炒的,此乃國家政策。吳學明表示,當灣區中所有城市概念變得愈來愈像是區的概念的時候,樓價差異亦會隨之慢慢收窄,樓價高城市升幅會趨於緩慢,而樓價落後的城市將會以飛速增長。

  內房巨頭根植大灣區

  大灣區炙手可熱,不僅令投資者垂青,更引來地產開發商紛紛搶灘爭奪這塊「肥肉」。

  暨南大學特區與港澳經濟研究所所長鍾韻表示,內房紛紛搶灘實在「情理之中」,「看好大灣區發展前景,認為有繼續上升空間,才有進入舉動」。實際上,在大灣區布局的房企,有不少根本就是在大灣區發的,如佛山、深圳、廣州就是目前房企龍頭碧桂園(2007)、萬科和恒大(3333)的發源地。還有如雅居樂(3383)、保利置業(119)、華潤置業(1109)、富力(2777)等巨頭,這些房企早抓先機提前布局,佔據大灣區內核心位置,同時因政策帶動,已提前享受諸多紅利。

  內房企業紛紛搶灘

  雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林對媒體坦言:「這是我們的家底,未來雅居樂將會在這裏收穫更多的果實。」雅居樂在「大灣區」內重兵布局,更將其列為今年集團的重要發展方向。陳卓林透露,雅居樂於大灣區內擁有1000萬平方米的土地儲備,而粵港澳大灣區正在強勢崛起,雅居樂已經做好充足準備。

  中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛亦表示,中原集團於區內也有設分部,隨着未來大灣區勢頭越來越火熱,相信無論發展商或是地產經紀都將受惠。

  除了華潤置地、恒大、碧桂園等著名房企深耕「大灣區」外,不少遠道而來的房企亦在區內頻頻落子,那就是處於高速擴張時期的閩系房企,如陽光城、金輝、泰禾、融信(3301)等都積極在大灣區展開擴張。其中進入城市最多的當屬泰禾,足遍布廣州、深圳、佛山、東莞、珠海及惠州。土地儲備是房企的「糧倉」,有數據顯示,碧桂園、龍光、保利位於大灣區土儲排行榜前三甲,碧桂園土地儲備達2890萬平米,龍光2196萬平米,保利1657萬平米。華潤、佳兆業、融創、恒大、雅居樂、中海、萬科位居前列。

  灣區內投資將保持增長

  2017年,深圳及廣州的GDP增長率,分別以8.8%和7.3%領先於全國平均水平6.9%,經濟增長趨勢迅猛。根據戴德梁行發布的「大中華區資本市場快訊」顯示,在國家對大灣區發展的大力推動下,廣州深圳於2017年投資額同比翻了三倍,分別達到218億元和322億元。

  戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑預計,今年粵港澳大灣區將越發受到投資者關注。除了深圳、廣州和香港這些核心城市之外,珠海、中山、佛山和東莞這些城市也極具投資潛力。

  「大灣區發展規劃綱要」助推香港樓價?

  眾所周知,香港樓價貴絕全球,熾熱的樓市久未降溫,「大灣區發展規劃綱要」是否會再度刺激香港樓市進一步升溫?

  萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅認為,綱要對香港樓市的影響不大,因為想要來香港投資的人早已經來了。他說:「真正來港買樓的人,若無大灣區的推動一樣也會來港做投資,這個基本面還是沒什麼變化。」

  香港測量師學會前會長余錦雄曾發表評論指,香港樓市未來將取決於自身的競爭力。他認為,香港可藉大灣區機遇提升整體競爭力,在現時風雲變幻的時代,香港需要保持自身經濟領域的領先地位。

  香港豪宅仍存吸引力

  與大灣區內地9城比較,2017年香港的樓價繼續扶搖直上,整體樓市升幅14.37%,反映香港房價的中原城市領先指數屢次破頂。然而去年受環球市場氣氛影響,下半年樓市有所降溫。香港樓市熾熱的原因無外乎供求關係,土地房屋供應不足,資金氾濫湧入樓市。再者,不少內地資金湧入香港炒高樓價,令不少地皮「封王」。

  那麼,香港樓市是否值得投資呢?紀言迅認為,對於內地投資者來說,有人想去投資較落後的地方去追落後,有些人則一心想買一線城市。香港是國際城市,來港買樓是投資在國際市場,應與投資倫敦及紐約相比較,從投資國際市場角度來考慮。中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛亦表示,內地9城的有錢人會來香港買樓以期提高身份及地位,因香港豪宅的認受性較強,仍較有吸引力。

[责任编辑:蒋璐]
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