本地大型地產股已各自公布全年業績報告，當中可謂各具亮點。樓價自去年下半年起浮動，市場對地產股信心有所動搖。參考各家發展商之成績表，賣樓收入、核心盈利，以至派息都未見大倒退。不過，對於賣樓為主的地產股而言，在拼業績的同時，亦要比拼土地儲備。

　　香港商報記者　呂婉玲

　　長實投地減少逐步轉型

　　長實(1113)此一年度的業績發布會首次由「小超」李澤鉅所主持，他擔正主席後，集團全年股東應佔溢利達約401億元，按年升逾33%，無論純利金額或增幅都勝於其他地產股。

　　此外，已確認的物業銷售收入錄約347億元，其中香港賣樓銷售錄114.9億元，比上一年度下跌約10%。去年長實在內地的賣樓收入已遠超在港業務，錄得221.4億元，佔整個物業銷售業務65.5%。

　　集團近年投地出價越趨審慎，以致成功投下地塊越漸減少，去年就僅投得港鐵黃竹坑站第3期上蓋一個項目，反映長實於本港地產的活躍及積極度有所下降。土地儲備方面，長實在港儲備面積約為400萬平方呎，落後於其他幾家發展商。相對拿取新地皮，集團近期更傾向以重建提升物業價值，如3月初向城規會申請，將紅磡鶴園街康力投資工廈提高地積比率，改建成商廈;去年長實亦曾就天水圍嘉湖海逸酒店申請改劃成住宅用途。

　　由於集團從地產本業作逐步轉型，預計未來需更多地看重其他核心業務，包括租務、投資物業，甚至基建等，以評估其投資價值。

　　新地土地儲備充足

　　雖然新地(016)截至去年12月底止6個月，中期純利錄得204.69億元，按年倒退38%，集團解釋乃源自會計準則改變，銷售收入未及入帳所致。但新地近年積極吸納地皮，使其土地儲備庫存充足有餘，去年除了以251億元天價投得大型啟德城商住用地外，亦成功以補地價轉換了兩幅新界農地，包括大埔十四鄉地皮及屯門兆康第54區項目，三大項目的總樓面面積合加高達844萬平方呎。根據新地最新的中期業績報告，集團現時所擁有的土地儲備達5740萬平方呎，遠遠拋離其他地產股，預料已足夠集團未來5年發展。

　　同時，本港售樓業務方面，新地因新會計準則下，其若干本港住宅物業之物業銷售收入總額167.65億元，相關物業之營業溢利80.73億元及公司股東應佔溢利(及公司股東應佔基礎溢利) 67.4億元會延後至本財政年度下半年於相關物業之擁有權轉移予客戶時才予以確認，意味着這些收入將會在今年陸續入帳，因此單看此中期業績，無法反映新地投資價值所在。

　　四叔退休料不影響恒地表現

　　今年「四叔」李兆基在業績報告內公布將退任恒基主席，改由兩名兒子李家傑及李家誠接班，出任聯席主席及總經理。市場一般認為四叔退休對恒地(012)股價不構成影響，因其仍然留任董事一職，陣中亦有不少幫手坐鎮;而兩子各司其職，大仔主力內地業務，細仔則主理本地地產生意，兩人亦未有不和象。

　　業績方面，恒地上年度股東應佔溢利為311.57億元，同比微升約1%;銷售物業收入按年減少33.4%至133.3億元，香港的賣樓收入錄97.6億元，較2017年度的130億元下降25%。雖然收入下跌，但整體盈利仍保持穩健，去年股息則派1.80元，同比升約5%。過往幾年恒地均會送贈紅股予股東，這個年度亦不例外，仍然是每十股送一股紅股;而相對同系煤氣(003)，恒地市盈率較低，獲取紅股較為劃算。

　　截至去年底，恒地的土地儲備達到1540萬平方呎，當中不包括已建成各類收租物業的樓面，在新投得的地塊中，啟德發展區佔去3幅，啟德樓價看升，相信有利集團未來銷售。與此同時，恒地持有的新界土地面積達至4560萬平方呎，為本港擁有最多新界土地的發展商。

　　然而，新界土地發展需時較漫長，換地手續亦繁複，估計難在短時間為集團帶來明顯收益。集團早前就5幅位於粉嶺北及古洞北的土地向政府申請換地，當中兩幅完成補地價及換地;另外3幅則獲同意進一步處理，地盤面積合共約70.9萬平方呎。

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　　會德豐未入帳收入達267億元

　　未必多數人將會德豐(020)列入四大地產股之一，但作為本地大型發展商之一，會德豐去年賣樓成績毫不失禮。集團業績報告指出，去年物業銷售額約達260億元，按年增加52%，當中乃受日出康城及啟德的大型新盤銷情帶動。而已預售但未確認入帳的金額升至267億元，較上一個年度大增203%。

　　集團近年投地相當積極，尤其針對新發展市鎮的投入，更顯著突出。會德豐位於將軍澳南日出康城第5期項目已展開預售，而第7期及第9期亦成功被集團獨資投得。此外，其在啟德發展區的進取態度清晰可見，去年即多番與新世界(017)等幾個發展商連環入標啟德跑道地，成功中標的有4B區3號及1號地皮;與此同時集團更加以低於中標價價錢，向海航集團購入另一幅啟德用地。

　　會德豐目前手上項目趨於多元化，包括超級豪宅、臨海住宅、新界項目及鐵路屋苑等，相信未來之銷售收入可維持穩健。

　　(系列報道之三)

　　【拆局解碼】選地產股 不宜單看賣樓收入

　　本港樓價從去年下半年由高位下挫，對於地產板塊有一定衝擊，但經年初整固，樓價現回升迹象，然而市場對後市態度不一，對地產股前景眾說紛紜。在如此背景下揀選地產股，除了看基本的賣樓收入外，還有甚麼可以注意?

　　正榮金融業務部副總裁郭家耀接受本報訪問時指，受制於政府政策如限制「唧」牙膏式售樓、空置稅及各項辣招，樓價難以大幅攀升，地產股估值已較前下降，現時雖正在向上重新調整，但單靠賣樓收入，仍難保證有令人滿意的表現。而在賣樓以外，地產股另一項重要核心收入為收租業務，當中又以商場的租務為主。

　　新地具提升商場價值能力

　　郭家耀在上文四大地產股中首推新地(016)，因其近年收入越見均衡，除卻物業銷售，租金收入亦佔核心業務近半，加上其負債率偏低，故看好其前景。

　　根據新地去年全年業績，本港賣樓收入錄約302億元，而物業租賃則錄得145.55億元，其佔比雖然僅為賣樓的52%，但就比其他3家發展商的佔比為高。

　　鼎成證券董事總經理熊麗萍則指，新地在商場業務方面態度進取，除業務比例較其他同行為多，其管理策略亦得宜，認為旗下商場人流較多，租賃議價能力及續租率較高，在行內表現較突出。在樓市氣氛曖昧不明下，新地具有提升商場價值的能力，加上其土地儲備充足及貨如輪轉的賣樓策略，當為四大地產股之中最為優質的一隻。呂婉玲