【香港商報網訊】受房地產調控政策持續高壓及房企融資渠道全面收緊的影響，今年內地不少房企都出現了經營惡化的狀況。據中國人民法院公告網的數據統計，截止到7月23日，今年內地共有271家房地產企業發布破產公告。受訪專家認為，受整體大環境的影響，房企「躺着賺錢」的時代已一去不復返，規模較小、風險管理能力較弱的房企，最終不得不接受退場的命運，未來不排除仍有一批房企陸續退出市場。香港商報記者 朱輝豪

　　中小房企市場空間變小

　　據統計，截止到7月23日，內地共有271家房地產企業申請破產或被強制執行清算，其中大部分為中小型房企，涉及28個省和超過120個城市，並且三、四線城市布局房企較多。

　　對於此現象的分析，中原地產華南區總裁李耀智在接受本報記者採訪時表示，中小房企無奈破產清算，與目前整個大環境的變化有關。由於受自身規模和資金較少等因素限制，一些中小房企的市場空間正變得越來越小，面臨?很大的生存壓力。他指出，以往中小房企還可靠自身的土地儲備和較低的融資成本獲得發展機會，但今時不同往日，在整個房地產調控政策保持高壓和房企融資環境全面收緊的情況下，房企的融資成本變得越來越高，利潤空間在不斷收窄，部分房企不得不接受退出市場的命運。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，應該說出現此類現象，有外部的客觀原因，也有部分企業經營方面的原因。中小房企破產，本身和房屋銷售不好、拿地機會不多等都有關。而從政策層面看，實際上包括限購、限售等政策，也會影響其房屋銷售，最終對部分中小房企形成限制和制約。而類似破產數據，本質上也說明了目前房企的一個困境，即在融資環境收緊的情況下，房企的資金面會更加惡化，進而對相關房企帶來較大的影響。

　　融資收緊給予致命打擊

　　在融資方面，進入二季度以來，房企融資渠道開始全面收緊。今年5月，中國銀保監會23號文明確要求，商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資;而在本月，多家信託公司被傳出收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。此外，國家發改委在本月也發文規定，要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

　　分析人士指出，從暫停部分房企境內發債、ABS融資，到嚴控房地產信託規模、限制發行外債，房企的融資渠道在全面收緊，導致房企的融資成本大為升高，本身造血功能不足的中小房企，很難進行突圍，資金鏈壓力大增，最終仍難避免離場的命運。

　　李耀智指出，房企融資環境全面收緊，與整體「房住不炒」的調控政策有關，各地對房地產調控政策保持謹慎，調控政策整體偏緊，目的主要是「穩房價、穩地價、穩預期」。

　　惠譽評級在7月15日的報告中稱，中國政府最近一系列的措施給較小的房企帶來了更大的流動性挑戰。報告指出，近期的流動性緊縮對那些已經陷入資金緊張狀況的低周轉率房企的衝擊最大，未來它們將被迫更多地依靠資產出售來提高流動性，甚至在這一行業全身而退，從而引發房地產市場的又一輪整合大潮。

　　房企應調整自身發展戰略

　　李耀智指出，到目前為止，今年有接近300家房企申請破產清算，這個數據實際上也在情理之中，預計接下來仍會有一批房企被迫離場。「從這幾年的發展情況來看，強者恆強的趨勢越發明顯，排在前50位的房企的發展規模和市場佔比越來越高，行業正迎來新一輪的洗牌，因此房企應該根據現實情況調整發展戰略。」李耀智說。

　　李耀智表示，受中美貿易戰的影響，中國經濟增長出現了一定程度的回調，未來房地產調控政策會否放鬆，主要視具體的經濟增長情況而言。對於房企來說，目前的利潤已不再像過去那麼高，很多房企不得不進行轉型，比如最近部分房企將注意力轉到金融上，部分又分拆到物業管理上，進行多元化的發展和布局。

　　在嚴躍進看來，中小房企破產，依然是需要認定為個案。實際上後續隨着經濟刺激等力度的強化，部分競爭力強的房企，包括部分中小房企，仍有崛起的機會。比如說現在很多三、四線城市的規劃也依然不錯，這都會帶來很多新的市場發展機會。部分房企要不卑不亢和學會彎道超車，進而在本輪新的競爭環境中實現較好的發展。