顶级富人是如何炒房的?Zara创始人囤积780亿房产的投资秘诀

2019-12-03
来源:21世纪经济报道

  亞馬遜、蘋果、Facebook的房東,到底是個什么樣的人?

  11月的第一周,一個83歲的西班牙人以近3.76億歐元(約合29億元人民幣)的價格,悄悄買了一棟美國西雅圖的辦公大樓,這本是微軟聯合創始人保羅·艾倫(Paul Allen)持股公司旗下的物業。

  特別的是,這棟大樓是Facebook第二總部所在地,Facebook的員工占據大樓面積的一半以上。

  今年3月,這個西班牙人在西雅圖就出手過一次,以6.55億歐元(約合51億人民幣)收購“Troy Block”綜合樓,巧合的是,這是亞馬遜西雅圖總部地。這樣一來,老人同時成了紮克伯格和貝佐斯的房東。

  這個人名叫阿曼西奧·奧爾特加(Amancio Ortega),他更為人所知的身份是快時尚巨頭zara創始人。過去18年,這位服裝業巨富,顯露出對地產的濃厚興趣,法新社最新的報道稱,截至2018年底,其房地產投資組合價值總計近100億歐元(約合780億人民幣)。

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  只看黃金地段,只買商業地產

  奧爾特加對地產的熱愛,始於2001年Inditex集團(Zara母公司)IPO,過去18年,他有目的地將其持有的現金投資到地產中去,其現金主要來自Inditex的分紅。

  根據彭博彙編的數據,過去18年,奧爾特加已收到超過90億美元(約合633億人民幣)的股息。Pontegadea發言人表示,2019年,其股息約為17.7億美元(約合124億人民幣),將繼續投資地產。

  奧爾特加為此創辦地產投資公司Pontegadea,該公司旗下的Pontegadea Inversiones SL是操盤房地產項目主要的公司,且持有Inditex 集團50 %的股權。PontegadeaPontegadea現有69名員工,他們負責管理和投資每年的股息,股東則包括其現任妻子及三個子女。

  奧爾特加的投資策略極為謹慎,傾向有穩定現金流的商業地產項目,多投資辦公室、商場以及酒店項目,尤其熱衷在大企業集中的黃金地段購買地產,且從來不涉及住宅地產。

  他認為,商業地產項目盡管盈利能力有限,卻勝在足夠穩定,而可能更有利可圖的住宅項目,波動性太大,不是投資的最佳目標。

  由於財力雄厚,奧爾特加常以全現金的方式收購房產。

  2011年,他一度擊敗著名地產商鐵獅門(Tishman Speyer),拿下馬德裏地標建築畢加索大廈(Picasso Tower),取勝的原因之一,即其能以現金全款支付這筆高達4億歐元(約合31億人民幣)的交易。

  西班牙馬德裏畢加索大廈

  這筆買賣非常劃算,畢加索大廈在2007年估值達8.5億歐元(約合66億人民幣),受歐洲債權危機影響,收購時只用了一半的價格。

  西班牙之外,奧爾特加最偏愛投資美國商業地產項目,其物業遍布西雅圖、舊金山、紐約和華盛頓。

  彭博億萬富翁指數顯示,過去6年,其在美國投資的房地產超過30億美元(約合211億人民幣),包括收購曼哈頓曆史悠久的豪沃特大廈、邁阿密最高的辦公大樓等地標性物業,此外,還包括邁阿密海灘邊的整個街區、紐約百老彙大道上最古老的鑄鐵大樓E.V. Haughwout Building以及芝加哥的Esquire戲院等。

  就在3個月前,他花了2.3億美元(約合16億人民幣)買了一棟華盛頓的12層辦公樓,其位置靠近美國白宮。

  奧爾特加收購的白宮附近的大樓。圖片來源:穀歌地圖

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  偏愛頂級租戶、優先考慮穩定

  根據《福布斯》的數據,奧爾特加現在是全球第六富有的人,身價近627億美元。

  2011年,他從Inditex集團的執行管理層退休,卻仍然保留59%的股份,財富來源除了Inditex,地產投資也功不可沒。

  Pontegadea的年度業績顯示,截至2018年底,房地產資產投資價值總額為97.67億歐元(約合761億人民幣),同比增長11.5%,公司錄得應占利潤18.17億歐元(約合141億人民幣),同比增長23%。

  奧爾特加買來的商業物業,以賺取租金的方式創造現金流。他偏愛“具有良好信譽的頂級租戶”,且優先選擇大型跨國公司。目前,大部分物業出租給Inditex旗下品牌,也租給H&M等競爭對手。

  這就不難解釋,這名精明的這投資者對西雅圖兩處地產的興趣,此外,他對蘋果公司所在的物業也情有獨鍾。2012-2014年間,他累計耗資超2.6億美元(約合18億人民幣),收購位於西班牙巴塞羅那、瓦倫西亞以及巴黎的三處蘋果旗艦店的物業。

  值得一提的是,他對自己公司Inditex旗下品牌出租物業時,收取的標准毫不心軟,以至於外界質疑Inditex故意支付了高於市場價的租金。同時,這個富人將物業持有方公司放置於稅率更低的國家,來獲得稅收上的實惠。

  2018年,Pontegadea租金收入就達3.62億歐元(約合28億人民幣),就其房地產業務的收入而言,51%來自歐洲,46%來自美國,3%來自亞洲。2016年2月,奧爾特加以3.3億歐元(約合26億人民幣)收購了韓國明洞的22層大廈,首次進軍亞洲房地產。

  奧爾特加投資地產有個重要准則,集中在“穩定的主要國家”,尤其是首都,其在列的9個國家,名單如下:西班牙、美國、英國、加拿大、法國、意大利、墨西哥、葡萄牙、韓國。

[责任编辑:朱剑明]
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