樓宇買賣款擬不經律師行 業界:須有明確指引

2021-06-08 22:54
來源:香港商報網

 樓宇買賣找律師處理正常不過,但近年律師樓卻頻頻出事引起坊間熱議。律政司近期表示,正與金管局探討未來不經律師行戶口支付物業按揭貸款金額的安排。儘管還未有具體方案落實,但也惹來市場質疑,究竟該舉措是否可行?

 去年年底,本港知名律師行黃馮律師行因涉嫌挪用客戶款項,被香港律師會接管,多名客戶的買樓資金被即時凍結,涉逾150名客戶的逾3億元「買樓」血汗錢,另一間王潘律師行早前也捲入了「套丁」風波。這類個案不僅這零星幾宗,根據律師會提供的資料,律師會2011至2020年的10年間共有23宗介入,涉及被凍結的客戶款項總額約5.38億元。就2011至2019年的21宗介入,律師會一共收到979宗申索,而根據紀錄,過去10年由介入到法庭就有關款項的處置和分配安排作出命令,平均需時2年7個月。作為本港樓宇買賣中最為專業且關鍵的一環,律師行因這樣頻頻出事令當局力圖改革,也就是探討未來不經律師行戶口支付物業按揭貸款,以減低對客戶的影響。

 部分物業交易使用銀行本票

 香港買樓不像內地,一紙合約就可以搞定,鮮少涉及律師行處理。香港物業買賣除了涉及地產代理之外,更多的一些重要工序均須交由律師行處理,包括樓契、轉讓契等,如買家同時申請按揭,律師亦會代為處理銀行的按揭文件。同時,律師還須將合約送交土地註冊處註冊、為物業進行查冊,以審查業權,並代付印花稅等。這一套流程下來,律師行在物業買賣中所擔任的位置孰輕孰重由此可見。

 這套制度由來已久,當局想改革也非一朝一夕能成。金管局回覆本報記者查詢時指,正緊密地與銀行業界及有關持份者(包括香港律師會)就物業交易的替代付款機制作出研究,考慮容許銀行在不影響物業買賣各方(包括買家、賣家、雙方律師及雙方按揭銀行)的基本角色和法律責任的前提下,不經律師行戶口支付物業按揭貸款金額及其他相關的大額款項。事實上,現時亦有一些物業交易在特別情況下會使用銀行本票,而非經律師行戶口支付物業按揭貸款和其他相關款項。

 至於具體實施方案,金管局稱,會與銀行業界考慮所得的意見,修訂方案和敲定具體的操作流程及細節。

 銀行多一步工序變相成本增加

 那麼,究竟該建議的可行性幾何?立法會保安事務委員會委員、身兼律師的謝偉俊接受本報記者訪問時稱,同意該做法,並認為此舉對於保障客戶資金更加穩當,之前的黃馮律師行因接管太多客戶資金,若一有變故,可能對客戶的財產保障不足,儘管該事件極為罕見,但一旦出事影響頗大。

 中銀香港(2388)回覆本報記者查詢指,會密切留意市場發展,不時與樓宇買賣交易的持份者積極研究不同的可行方案,按客戶需求及個別情況,提供合適的放款安排,並強調由於發放貸款屬於放款流程,不會影響銀行的貸款審批工作。

 經絡轉介客戶服務部首席副總裁曹德明接受本報記者訪問時亦表示,該舉措是好事,但當局須提供詳細指引給銀行與律師行,緣於銀行在物業按揭買賣的最後步驟才出現,就是支付尾數,若這些行為直接在銀行與銀行間完成,風險會較小,對於客戶來說是好事。

 「銀行這邊要多一步工序去分流,變相成本也會增加。」曹德明如是說。他解釋,儘管現在很多都用科技去完成,但並不能用標準化去處理不同的案件,因此在實行初期或有成本影響。至於是否對本港律師行業造成衝擊?謝偉俊認為,坊間可能會認為律師的公信力降低,但畢竟買賣物業的過程仍然需要律師幫助應對,因而對律師的整體業務來說影響可能有限。他亦稱與律師業界探討過,大多數對此措施持正面看法。

 買樓如何避免中伏?

 律師行被接管,客戶資金被凍結,儘管類似事件不多,但卻可以一擊致命。對於客戶而言,金管局與業界探討不經律師行戶口完成物業按揭貸款是好事,但在尚未落實之際,市民買賣物業時如何避免中伏?

 選用銀行指定律師行

 當然,買賣物業需要找律師行,這是避無可避,也是最能保障自身權益的一環。坊間律師行眾多,如何揀選?首先,撇除一手市場的情況,因為處理一手物業的律師行多數由發展商指派。在二手市場,則最好找在銀行的「On list」(指定名單)中的律師行,因為銀行只接受一些評級良好的律師行加入該名單。如果你採用的律師行,並不在銀行的指定名單中,買家可能需要委託兩名律師,分別處理「樓契」及「按揭契」,變相則會衍生兩筆律師費,一概也要由買方支付。

 其次,須要注意律師費用是否有隱藏收費。一般來說,律師提供「全包」費用,包括律師本身收費、按揭契及查冊費等因物業買賣而衍生的文件雜費,一般律師費開支大約由3000元到萬元不等,費用並不包由律師代付的印花稅。若買家遇上不良律師行,一些隱藏式條款,包括高昂的文件影印費、車馬費等或會需要報銷。另外,如以公司名義購買物業、購買連租約物業、轉按等,因涉及更多文件,有機會要支付額外費用。所以,必須在委託之前看清楚及問清楚合約條款。(香港商報記者 邱媛媛)

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