受疫情打擊，近期樓市交投回落，樓價漸見回軟，發展商推售新盤步伐亦放緩。在經濟前景不明朗之際，發展商對收購舊樓重建的意欲明顯下降。有專家和立法會議員認為，港府如果放寬部分城市規劃上的限制，採取彈性政策鼓勵發展商在逆市收購舊樓重建，便可加快市區重建步伐，又能夠增加住屋供應，並增加建造業以及樓市相關行業的工作機會和刺激整體經濟，一舉多得。

　　香港商報記者 鄭珊珊

　　城市規劃委員會最近通過賈炳達道128號九龍城廣場的重建發展方案。據城規會資料，該地盤約63735平方呎，計劃興建兩幢樓高31層商住大廈，住宅樓面約47.8萬平方呎，提供850夥，商業部分佔約95602平方呎。中山財團富元地產控股楊立君等人士，在2017年以約50億元購入九龍城廣場。

　　不過，即使獲城規會通過重建方案，並不代表業主會馬上重建，發展項目不時會作出修改，發展商向城規會申請七八次也很平常，許多時地盤拆卸丟空十幾年也不發展，直到業主認為有利可圖時才會動工。故本港一般重建項目由收購、規劃、興建、落成到出售單位，往往長達8至10年，一些涉及較大規模、更複雜的項目，需時就更長。

　　單靠政府財力重建舊區不切實際

　　九龍城廣場在1993年落成，樓齡27年不算太舊，當年商場因為鄰近啟德機場也曾經興旺過，不時有明星表演，但自機場於1998年搬走後便漸漸式微。

　　事實上，本港等待重建發展的舊樓多得很。市建局在2017年曾就九龍市中心佐敦、油麻地、旺角及太子一帶的舊區重建進行研究，該區有私人樓宇3300多棟，佔地212公傾，九成樓齡30年以上，樓齡中位數是52年。若以當時市建局資產淨值約500億元全數投入作重建收購，估計需要約22個重建周期才能全數收購以上的樓宇，以每個重建周期8年推算，更需要歷時176 年。

　　當前新冠肺炎疫情持續威脅全球經濟，港府先後推出多項救市紓困措施。財政司司長陳茂波指出，港府2020/21財政年度預算，赤字已增至近2900億元，本港財政儲備由今年3月底的1.1萬多億元，驟降至8千多億元，跌幅達27%。未來經濟前景波譎雲詭，港府必須審慎理財，故單靠政府財力去重建舊區，增加住屋供應，似乎不切實際。

　　市場就有不少意見呼籲港府彈性改變規劃要求，新任房委會資助房屋小組主席黃碧如提出兩個增加土地利用率的辦法。第一個辦法是通過將舊公共屋邨，重建為新公屋，增加地積比率，興建得更高、更大，容納更多的住戶，既解決安置原有屋邨居民的問題，也增加公屋供應。第二個辦法是利用政府閒置土地，例如考慮利用郊野公園緩衝區，將現時佔用不少土地的一些康樂或體育會，搬遷至緩衝區內，騰出土地作其他發展用途。

　　不少地產業界人士亦認為，鑒於目前宏觀經濟轉差，建議港府彈性放寬規劃限制或者減收補土地價，加快審批和重建的速度，鼓勵發展商收購舊樓重建，藉市場力量加快舊區重建，增加市場就業機會。

　　公屋拆舊建新增供應

　　獨立經濟學家巫伯雄認為，收購舊樓或者重建舊公共屋邨，趁市場不是「咁旺」的時候，成本會比較低，二來也可以創造就業機會。目前失業率高企，政府在這個時候發展公屋項目，可以讓失業率數字稍微好轉一些。不少舊公共屋邨、舊樓都零散地分布在市區，落成以後可以直接增加小單位的供應數量，解決上車一族的居住需求。總體而說，增加短期土地供應，舊樓重建絕對是個好選項，而目前更是加速舊樓重建的好時機，對政府而言可以「一石多鳥」。

　　香港重建私人物業需時一般甚長，主因是整合分散業權過程冗長、賠償及重置租戶/安置佔用人，以及進行必須的發展程序花費相當多時間，市面上一些樓宇的地積比率(容積率)已經用盡，缺乏重建潛力，至於有剩餘地積比可用的舊樓，不少由於所剩餘的地積比不多或者分布零散，若政府不彈性地用規劃手段重新整合及提升一些地區發展的地積比率，增加發展商的利潤空間，實在難吸引發展商收購重建。

　　現行規定要收購九成業權才可申請強制拍賣，有地產業界人士提出，可考慮放寬至收購八成業權就可以申請強拍，這些措施相信有助發展商收購舊樓進行重建。

　　工廈重建潛力大

　　另外，擅長收購舊樓重建的田生地產行政總裁黃芳人建議，本港不少工廈地理位置優越，比如香港仔黃竹坑一帶，港府可以考慮收購這些工廈回來，興建公共屋邨，而現時田生地產持有的發展項目中，工廈項目約佔一成左右。美聯測量師行董事林子彬同意，政府應「多做」工廈重建項目。事實上，香港大部分的工業生產線都早已經北移，本港多數工廈只作為貨倉及寫字樓用途，不少工業區的空置率頗高，放寬工廈用地改為其他用途其實是善用土地資源，例如美孚新邨、黃埔花園、海怡半島等知名屋苑當年也是由工業地重建而成。

　　【土地置換】借地桂山島遷移貨櫃碼頭

　　桂山島距離大嶼山約30公里。

　　土地問題長期困擾香港，其實不少新點子可為香港新增不少土地，「土地置換」正是其中一個辦法。

　　中銀香港經濟與政策研究主管、前中央政策組首席研究主任王春新及全國政協委員淩友詩，在2018年曾提出珠海桂山島填海借地予香港的倡議，將桂山島打造成為集宜居社區、深水貨櫃港、會展商貿中心於一身的「大灣區明珠」。

　　星洲遷貨櫃碼頭可借鑒

　　珠海管轄的桂山島位於大嶼山西南邊。規劃署前署長淩嘉勤認為桂山島填海覓地的構思可行，過去亦在不同場合提出該構思。他舉新加坡搬遷貨櫃碼頭作例，指香港亦可研究將現有的貨櫃碼頭搬到桂山島，此舉不但可為貨櫃碼頭提供更大的升級發展空間，更可吸納珠江以西的貨流。

　　建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員謝偉銓早前出席一個討論會時就談及桂山島填海覓地構思，並指出該島是大灣區中心，位置優越。除了興建公營房屋外，亦可考慮將交通運輸需求較低的現有設施，例如貨櫃碼頭、大學設施、監獄、高球場等遷往島上，然後將相關香港境內用地改劃作房屋或其他發展。

　　民建聯立法會議員陳恒鑌稱，桂山島除可以打造一個新區外，亦可以成為一個契機，一方面搬遷香港現有貨櫃碼頭，讓貨櫃碼頭可以升級轉型，同時亦可以利用騰出的土地，重新規劃青衣及葵涌一帶的用地。

　　民建聯立法會議員梁志祥指出，民建聯的人大代表及政協委員過去兩年均有提出香港以外覓地的建議，除了多位講者提及的桂山島外，亦包括港珠澳大橋南側近珠海水域的填海建議，而目標均為開拓不少於一千公頃的土地，以打造一個集打造住宅、商業、教育及科研中心的新區。

　　增加土地供應建議

　　立法會議員梁志祥

　　在香港以外拓地，貨櫃碼頭整體搬遷。

　　立法會議員 陳恒鑌

　　重新規劃青衣及葵涌一帶用地。

　　立法會議員謝偉銓

　　桂山島填海，貨櫃碼頭、大學設施、監獄、高球場等遷往島上，原來用地改劃作房屋或其他發展。

　　房委會資助房屋小組委員會主席黃碧如

　　重建舊屋邨，新公屋可建得更高。利用好郊野公園緩衝區，將康樂或體育會遷至區內，騰出土地作其他發展用途。

　　地產界要求

　　放寬地積比、放寬強拍要求、加快土地審批流程等。

　　規劃署前署長淩嘉勤

　　桂山島填海，將現有的貨櫃碼頭搬到島上。

　　獨立經濟學家巫伯雄

　　現在重建工資成本比較低，並能製造就業機會。不少舊屋邨、舊樓都零散地分布在市區，落成以後可以直接增加小單位的供應數量，解決剛需一族的居住需求。