在樓盤林立的東壩地區，一塊60多畝的工地隱身其中，并不十分起眼。然而北京商報記者獨家獲悉，2017年，就在這一工地上，一座能容納1300余位老人的養老機構將正式投入運營，并有望成為本市規模最大的養老機構。隨著人口老齡化愈發突出，養老機構面臨嚴重供不應求的局面，未來北京養老市場仍有較大發展潛力。該養老機構投資方、北京誠和敬投資有限責任公司憑借其純國資的背景，在對該項目的經營上有著別樣的“玩法”。

　　1300張床位“北京之最”

　　據誠和敬總經理梁仰介紹，已經動工的東壩單店養老機構項目，總占地面積為60畝，建筑面積達10萬平方米，包含三棟老年公寓、一個三級康復老年病醫院及一個養老人才培養基地，規劃建設床位超過1300張、房間接近600個，將有望成為北京已開工建設規模最大的養老機構。而截至目前，已開始運營的非養老地產類養老機構，規模最大的要數擁有千張床位的豐臺區老吾老養老院了。此前網上雖有消息稱，某些企業要在北京建設千余張甚至幾千張床位的養老機構，但這些項目最終大多沒有了下文。因此，超過1000張床位的養老機構至今在本市仍未有成型的案例。

　　由于此前北京新出臺了政策，未來本市所有不到高齡即80歲以下健康的、非城市特困或農村五保對象的老年人，不能再入住公辦養老機構。因此，大量老年人開始對營利性養老機構的入住條件、價格格外關心。據介紹，單店項目與目前大多數社會資本投建的營利性養老機構類似，也選擇了中高端收入的養老人群。梁仰告訴北京商報記者，該項目最快2016年底基本完工，投入運營還是要到2017年。目前，誠和敬初步制定了每個床位1.2萬元/月的均價，這個價格目前在本市的營利性養老機構中算是高檔層的中等水平，提供的服務內容包括居住服務、生活護理照料、健康管理等非附加服務，而美容美發、單獨加餐等附加特殊服務還是需要單獨收費的。

　　1.2萬元/月究竟貴不貴

　　每張床位1.2萬元/月乍聽起來確實有點貴，但中國勞動學會副會長蘇海南卻直言，這是由目前北京養老市場的客觀環境所決定的。有調查顯示，北京不少企業辦養老機構還是希望能投建營利性的養老機構，而其中大多數的投資方向都選擇了中高端，比如遠洋椿萱茂、恭和苑這兩個本市典型的社會辦養老機構，每個床位的的收費分別達到1.65萬元/月以及1.2萬-1.4萬元/月。

　　“因此，營利性養老機構瞄準中高端市場作為主流選擇還是可以理解的。”蘇海南表示，僅土地成本一項就為投資方帶來了不小的壓力。記者從誠和敬公司投資部了解到，單店項目建設成本6.8億元，其中土地相關成本就占了近1/3，目前初期計算的運營開辦成本是3000萬元左右。如此計算，該項目僅目前計算的整體成本至少就約為7.1億元。

　　梁仰向北京商報記者介紹，在計算單店項目成本初期，誠和敬確實經歷了一個相對“糾結”的過程。“在土地資源稀缺的北京，找到一塊能容納這么大體量的地塊并不容易，因此我們從市屬國企中建筑、基建類企業入手，尋找它們擁有的閑置土地，包括首農、城建集團也都接觸過，分析后發現市政路橋集團在東壩擁有的工業用地條件十分合適，且常年空置，經過與市政路橋的多輪溝通，因此最終爭取下來了這塊土地。”梁仰表示，由于該宗土地要建設養老機構就得調整性質為養老用地，因此需要補交土地款，然而在辦手續的過程中，北京的政策發生了變化，補交的金額從1億元升至2億元，即每平方米補交了2000元左右。

　　不排除通過眾籌融資

　　在土地轉性的流程結束后，單店項目還需要面對接下來的建設、經營環節投入。梁仰告訴北京商報記者，由于土地產權方市政路橋集團不打算把土地賣給誠和敬，因此誠和敬并不擁有該宗土地的產權，而是采取了租賃的形式，獲得了50年的使用權。“但這也同時意味著，誠和敬之后為單店項目做融資就會遇到一些困難。”梁仰告訴記者，此前國家開發投資公司等資本方都曾經和誠和敬接觸過，希望能一同將該地塊買下來，但就因為產權不能轉移，最終投資都卡在了這個環節上。

　　考慮到養老產業利潤本來就比較薄，成本回收周期長，投資金額較大，因此，誠和敬確定了12-14年收回成本并實現8%收益率的計劃。

　　梁仰表示，未來單店項目不排除會以消費信托甚至眾籌等形式化解融資難的問題。具體而言，梁仰解釋稱，“目前，我們已經與信托公司及銀行共同研發了消費信托產品，而單店項目采取消費信托的障礙就是銷售渠道費用較高，比如銀行需要耗費較大的人力成本為客戶介紹、推薦該項目，但如果未來項目開始運營了，老人看到項目，心中有底了再去購買信托產品就會大大降低銷售渠道費用，然后誠和敬將獲得的資金集中起來繼續投入到單店項目上來，就能形成比較良好的循環了”。

　　民政局知情人士向北京商報記者透露，近兩年社會資本在北京投建大規模養老機構的意愿還是不少的，前期也有以此作為噱頭宣傳的，但最后其實真正為北京養老需求解渴的不多，很多都淪為了養老地產，其實北京中低端養老需求還是挺多的，針對這部分消費者的細分養老機構其實并不多，尤其是床位數多的大型機構。蘇海南建議相關部門，除了關注非營利性的養老機構外，應多重視鼓勵政策在營利性養老機構層面的落地，尤其是多扶持針對中低端消費群體的營利性養老機構，讓那些既去不了公辦養老院，又沒能力去高端養老機構，同時沒條件居家養老的老人不再面臨市場空白。