漢口香港路附近，一寫字樓門前，擺放著醒目的“買寫字樓送停車位”的廣告。記者苗劍 攝
記者郭佳 近兩個多月來，經常收到市民的投訴：騷擾電話最近增多，排名居前的是各類商鋪、寫字樓的促銷電話：“價格不高，地段不錯，還不限購、不限貸，小投資有大回報。”
“聽上去那么美，可是一天幾個類似電話的扎堆促銷，讓人感覺像是甩貨!要是好賣，還用這樣推銷嗎？”一些市民在躍躍欲試的同時，又心存疑慮。武漢商鋪、寫字樓為何如此促銷？晨報記者近期以投資者的身份，深入武漢街頭的商鋪、寫字樓調查。
記者探訪
寫字樓：主打“以租養貸”
在漢口市中心香港路附近的一處寫字樓門前，擺放著醒目的“買寫字樓送停車位”的廣告。記者走進營銷中心詳問才知，要面積達到500平米才會送車位，而樓盤均價在20000元/平米以上。也就是說，總鋪價要達到1000多萬元，才有車位送。
得知記者想小額投資，售樓員介紹了一套50多平米的房間，總價110多萬。首付57萬，貸款56萬，貸10年，月供6000多元（注：商業地產貸款年限僅10年）。針對將來房子如何出租的問題，售樓員告之那套50多平米的房間，已被一家公司整體租用6年，記者只需購買，每月就可收到5000多元的租金，用以“以租養貸”。
記者算賬：首付57萬元，每月只用自掏1000多元還貸款，出租也不用自己操心，10年還完貸款，就放心收租啦！如此算來，似乎不錯。
商鋪：產權年限是短板
接到一個商鋪電話：“地鐵商鋪，成熟市場，20萬就能當老板。”沖著誘人的廣告，記者坐上地鐵1號線，直奔現場。在售商鋪位于東西湖區，以經營陶瓷衛浴為主，共五層。是個大型的建材市場中的一棟樓。商鋪面積大的上百平米，小的10多平米。銷售員幫記者選了套35平米的商鋪。因是物業代租性質，一次性代租15年，后期出租不用擔心。
銷售員算了筆賬，商鋪總價不到40萬，首付25萬后，貸10年，貸款15萬左右，月供1600多元。購鋪就受益，和上個寫字樓不同，月租金2000多元，每五年調高一次，連租15年。而這個租金只是保底收益，這15年中，哪怕你的商鋪一直空置，租金每年仍按總房價的6.5%給付。
但此處商鋪有個很大的隱患，土地產權是從1998年至2038年。“那不是只有21年的使用權？”記者問。銷售人員解釋，到期土地產權可以續，一年也才幾百元，沒什么大問題。
記者算賬：首付25萬，每月以租養貸，還有多余進賬，看上去很美。可記者多方打聽，關于產權的年限續費，及后期是否影響商鋪的價值，相關專家的說法是“一時都說不清，沒有準確的相關文件出臺”。
專家提醒
聽上去很美，風險不小
市場因素
1.辦證費用高，70年產權住宅類的樓盤費用在1%~1.5%，商業地產在4%~5%，高3倍以上。
2.轉賣過戶費高，接近房價的20％。
3.管理成本高，高物業費、水電費。
持有成本高
1.首付較高，必須付全款的50%。
2.最高貸款年限10年，貸款利率上浮最低10%，投資者每月還貸壓力會較大。
投資門檻高
對目前武漢商業地產投資不怎么看好，有三個原因：
1.商業供給過剩：截至2016年底，武漢已開業的購物中心數量高達56家，總商業面積達660多萬平方米。從武漢登記商業面積來看，人均商業超3.1平米，是香港的2倍，商業供給階段性過剩問題嚴重。
2.電商沖擊：招商困難、經營吃力。
3.在快速復制的擴展之下，購物中心多數顯得很“乏味”，主要體現在品牌、業態同質化。
聽上去很美，風險不小
記者這筆賬算得對不對呢？為此特意請教幾位在地產界摸爬滾打多年的專家，他們提醒：聽上去很美，其實有風險。
說好的“包租藍圖”，可能執行難
■受訪人：地產大咖、海尚云匯董事總經理梅水雄
很多商鋪打著“以租養貸”的噱頭售賣，但后期能否保障，存在不確定性。相比住宅而言，商鋪包含所有權、經營權、使用權三方的權益，較復雜。目前的商鋪市場份額也供大于求，很多開發商宣稱有知名品牌進駐，且與購鋪者簽訂的合同明確了每年返租回報，可他們的后期招商和運營出現問題，開發商若無法承擔這筆資金，造成無法履行合同的，只有進入法律程序，那么無疑是件鬧心的事兒。目前，武漢資深房產投資客，一般優先投資住宅，其次是公寓、商鋪、寫字樓。
專家支招
投資商業地產
多向專家打聽
武漢商業地產研究專家李國政提醒打算投資商業地產的市民，一定要謹慎。投資商業地產，一定要多比對，多詢問，特別要向身邊做生意的朋友，租過商鋪、寫字樓，投資過商業地產的朋友，多了解真實情況。盡量選擇口碑好，運營實力強的大開發商。
關于寫字樓的投資，建議要交通便利的地段，地鐵口最佳，周邊有成熟的商業配套，記住三點：地段好、人流多、回報高。
關于商鋪的投資，他青睞大型住宅區的底商，即住宅區一二樓的商鋪。這類商鋪可租可自用，依靠社區客流，成本小，較穩當。