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仲量聯行:深圳甲級辦公樓新增供應歷史最高

2019-10-18
来源:香港商报网
  【香港商報網訊】記者 王曉蕾 王靜抒 報導:10月17日,仲量聯行對第三季度深圳房地產市場進行回顧分析。仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示:「經濟增長放緩背景下,第三季度深圳辦公樓租賃市場活躍度減弱,新增供應創新高,推動深圳市空置率上升,租金下行,機構投資者積極物色可供交易的優質辦公樓資產。」優質零售物業方面,第三季度深圳市總體租金小幅上升,國產智能終端品牌對零售空間需求相對活躍。未來一年租賃需求將逐步回暖,整體租金有望小幅上揚,快閃店呈現活躍上升趨勢。《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》的發佈,進一步彰顯深圳作為粵港澳大灣區核心引擎的地位,隨着重磅利好政策的落地,深圳將迎來更多發展機遇。
 
  甲級辦公樓方面,在經濟增長放緩的大背景下,深圳辦公樓租賃市場的活躍度有所減弱,多個行業的租賃需求在第三季度繼續下滑。小型私募基金和財富管理公司,出現不少退租或被清退的現象。此外,很多製造業企業因國內外需求不振,營收大幅下降,不得不放棄其總部的擴張計劃,甚至有個別企業縮減總部面積。律師事務所在第三季度的租賃需求仍較活躍,同時,還有數筆來自電信、媒體和科技行業(TMT)租戶的大面積租賃成交。值得一提的是,前海片區的高性價比逐漸吸引一些TMT租戶的關注。
 
  第三季度新增供應為歷史最高,推動深圳市空置率較快上行。在此期間深圳市有七個甲級辦公樓項目完工,新增約66萬平方米的供應,供應量大於前兩季度供應量之和,創下深圳單一季度的新增供應量歷史新高。
 
  由於第三季度新增供應量巨大,且多數項目入市時出租率較低,對深圳市空置率構成較大的上行壓力,因此深圳市空置率較上季度明顯上行5個百分點至21.7%。福田、羅湖和南山三區的空置率均有上升,幅度在3-10個百分點不等。
 
  深圳市及各區租金均錄得較大幅度回落。第三季度深圳市甲級辦公樓租金環比下跌5.1%,為2008年全球金融危機結束後的單季最大跌幅。各區租金均出現不同程度的下跌,其中以福田的跌幅最大。
 
  投資市場情緒較為活躍,第三季度錄得一筆整棟辦公樓成交。國內外機構投資者仍在積極物色可供交易的優質資產,大多數投資者認為,深圳的長期發展前景與辦公樓租金的長期走勢仍比較樂觀,因此當下依然是入手深圳辦公樓資產的好時機。
 
  對於未來深圳甲級辦公樓的市場趨勢,仲量聯行深圳商業地產部總監李文傑表示,未來12個月將是深圳辦公樓需求築底並蓄勢反彈的過程。但由於未來12個月內仍有約160萬平方米新增甲級供應入市,深圳市空置率將繼續走高。
 
  仲量聯行預計租金在未來12個月中繼續下跌,但跌幅將有所收窄。市場上的大量空置面積加上規模可觀的新增供應,將繼續令業主在租金談判上處於弱勢地位。
 
  深圳零售物業方面,第三季度有多家購物中心業態調整,本土智能終端品牌逆勢擴張表現搶眼。此外,運動品牌以及餐飲品牌該季度在深圳市場仍保持擴張態勢。
 
  第三季度新增零售物業供應激增,空置率暫時上升。期間共有四個優質零售項目入市,分別為卓悅中心、壹方天地B區、光明大仟里以及塘朗城,商業面積共計約為48萬平方米。新項目市場表現良好,開業率高於預期,其中壹方天地B區以及光明大仟里出租率趨近100%。
 
  儘管新項目的開業表現優異,大量新增供應仍將深圳市整體空置率推高至3.2%。值得關注的是,南山區第三季度空置率環比下降,主要得益於部分零售項目積極調整業態組合取得的成果。
 
  深圳市零售物業租金均出現小幅上漲,市區零售物業仍受投資者青睞。儘管零售物業租賃需求表現平淡,總體租金仍維持小幅上升。三季度市區零售物業租金環比上漲1%,郊區購物中心租金也有不俗表現,同比增長0.8%。
 
  第三季度無大宗優質零售物業成交,但機構投資者仍積極尋求市區人流量大的現有零售物業,詢盤量有增無減。
 
  仲量聯行深圳零售地產部總監張國華表示,隨着深圳地鐵交通網絡覆蓋密度持續提高,地鐵輻射圈內的購物中心客流將明顯增加,租賃需求也有望逐漸增加。同時,未來更多快閃店活躍於深圳的大型購物中心將成為明顯的趨勢。
 
  未來12個月預計完工的零售物業面積僅約為40萬平方米,整體空置率將會有小幅下降。此外,由於租賃需求逐步回暖,深圳零售租賃市場租金前景仍保持樂觀。
[责任编辑:薛正轩 ]
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