【香港商報網訊】記者 王曉蕾 報導：仲量聯行9日發佈深圳房地產市場2020年上半年回顧與展望。仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示，2020年上半年深圳甲級辦公樓市場受新冠疫情的負面影響轉冷，全市租金承壓；但隨着國內疫情得到有效控制，租賃市場活躍度逐步回暖，二季度互聯網科技巨頭和來自新經濟總部企業的整合需求成為亮點。預計國內經濟繼續快速修復，租賃市場需求有望進一步轉好。優質零售物業市場方面，租賃需求在二季度穩步恢復，多數業態活躍度有所回升；預計年輕客群將成為消費主力，今年相對較少的新增供應也為全市購物中心提供了絕佳的去化機會。

 

　　2020年上半年，深圳甲級辦公樓市場在新冠疫情的負面影響下轉冷，租賃活動在短期內出現明顯的回落，但隨着國內疫情得到有效控制，各行各業有序復工復產，因疫情積壓的租賃需求逐漸釋放。雖然大部分企業對短期業績增長持謹慎態度，且中小企業縮減辦公面積甚至退租的現象仍有發生，但處於低位的市場租金為受疫情影響較小的企業提供了更多升級和搬遷的機會，二季度市場問詢量和成交量均有回升。

 

 

　　抗風險能力較強的頭部企業，尤其是互聯網科技巨頭，迎來了新的增長機遇，企業的業務增長支持強勁的擴張和搬遷需求，大面積租賃交易較去年有所上升。值得一提的是，來自新經濟總部企業的整合需求也成為當下市場的一個亮點。此外，金融機構對甲級辦公樓的需求仍較穩健，疫情的爆發甚至加速了不少大型金融機構的升級換代。不僅如此，由於金融開放政策的進一步落實，外資金融機構在深設立獨立法人企業的趨勢逐漸顯現。因此，租賃市場活躍度逐步回暖，深圳甲級辦公樓二季度凈吸納量錄得與去年同期水平相當，上半年共約18萬平方米。

 

　　部分在建項目交付時間推遲，甲級供應入市放緩，上半年只有四座甲級辦公樓竣工，為市場新增約32萬平方米供應，其中三座位於南山區。由於供應壓力暫時有所緩解，二季度全市空置率相對一季度基本不變，仍保持在約26%的水平。全市租金繼續承壓，但租金跌幅在二季度收窄。在全市高空置壓力下，業主繼續下調租金以加速去化，其中以新供應壓力最大的南山區跌幅最為顯著。甲級辦公樓租金下行，吸引了不少來自非甲級辦公樓租客的入駐，成本集約型升級漸成租賃市場主流。

 

　　仲量聯行深圳商業地產部總監李文傑表示，科技巨頭仍將保持穩健的擴張需求，業務受影響較小的企業也將抓住租金下調的機會升級辦公空間。此外，深圳市各大傳統基建項目的穩步落地將支撐來自大型建築工程企業穩定的租賃需求，而隨着新基建項目的落實推進，預計在長期也將刺激來自相關產業鏈上下游企業的辦公樓租賃需求。雖然上半年甲級供應入市放緩，但今年下半年仍有多棟甲級辦公樓扎堆竣工，總計約90萬平方米供應。儘管深圳市場租賃活躍度逐漸回暖，但大量新增供應仍將進一步推高全市空置率。供過於求的市場現狀仍將持續，李文傑預計全市租金仍會出現一定幅度的下降。

 

　　整體零售租賃需求在二季度穩步恢復，多數業態在租賃市場中活躍度有所回升。值得注意的是，部分抗風險能力較強且資金充裕的零售商藉着整體租金下行在市場上積極布點，試圖擴大市場份額，其中不乏知名餐飲連鎖企業及國內美妝集合店。因此，優質項目的品牌和業態組合優化策略在二季度順利有序地進行。此外，一些本土新能源汽車品牌，在國家促進汽車消費政策的推動下，也開始拓展深圳零售市場。

 

 

　　上半年新增供應有限，全市空置率小幅攀升。截至2020年6月末，全市僅有福田區1個優質零售項目開業，新增約4萬平方米的存量。在空置率方面，二季度關店現象因消費市場的逐步改善得到一定程度緩解，升幅較一季度有所放緩，全市空置率在上半年達3.3%。由於存量較少而且主要大型優質購物中心號召力不減，羅湖成為全市唯一在二季度錄得空置率下降的區域，其中萬象城業態調整順利，成功引進La Mer、Sisley、Tom Ford等眾多國際高端美妝品牌。

 

　　深圳優質零售物業首層租金在上半年出現小幅下跌，租金水平較2019年底下滑0.8%。總體來說，雖然購物中心租戶流失的情況在二季度有所減緩，但空置率的上升仍令部分業主選擇下調租金吸引零售商入駐。此外，少數購物中心，特別是交通通達性以及運營能力較差的項目，空置情況較一季度進一步惡化，業主不得不在租金談判上作出更多的妥協與讓步。

 

　　仲量聯行華南區零售地產部總監郭偉明預計短期內銷售的逐步回暖將促進零售租賃需求的恢復。至於優質零售物業市場，兩極分化將會加劇，可以預見能持續吸引年輕客群的購物中心將得到不少零售商的青睞，而區內定位相似的購物中心短期內在招商和升級方面或將面臨一定困難。預計下半年深圳優質零售市場將會有四個項目入市，新增供應接近40萬平方米，均衡分佈於市區與市郊。跟過去四年相比，今年相對較少的新增供應也為全市購物中心提供了絕佳的去化機會。基於上述因素，郭偉明預計全市供求大致平衡，全市空置率在短期內波動幅度有限。