《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》的政策紅利將普惠多個領域，刺激不同行業的新增需求，為深圳辦公樓市場注入新的活力。仲量聯行深圳董事總經理夏春毅19日表示：「三季度深圳辦公樓市場活躍度持續恢復，其中，互聯網龍頭企業大面積擴租需求突出。

 

    據來自仲量聯行的分析顯示，雖然三季度深圳辦公樓市場仍處於復甦通道，但租賃市場活躍度已持續恢復，整體淨吸納量環比錄得小幅上升。特別是互聯網企業的擴張及搬遷活動繼續領跑市場，尤其是互聯網龍頭企業。由於業務範圍的快速擴張，這些龍頭企業原有的租賃面積已無法滿足新增人員的辦公空間需求，因此擴張勢頭更加迅猛，大面積成交也尤為突出。此外，大型內資銀行仍能保持較為穩定的搬遷和新設立需求。

 

    仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰表示：近一年來深圳新竣工的辦公樓因可租面積較為充足且租金具有較強競爭力而更受青睞。他透露，「在供求不平衡的市場下行周期，資產管理更加專業化的辦公樓能夠更快適應快速變化的外部市場環境，以及快速調整租賃策略，因此在市場逐漸穩定後相比其他辦公樓表現更為出色。」

 

    就深圳不同細分市場而言，南山區租賃活動最為活躍，本季度南山區（包括前海）淨吸納量佔全市整體水平近七成。尤其是前海片區，依託於優惠的租金補貼政策以及大量優質供應，吸引了不少企業的搬遷及新設立需求。

 

    不過，李文杰也強調，由於深圳三季度大量新增供應入市，總計新增約51萬平方米，超過上半年供應總量之和，在六個新竣工項目中，有五個位於南山區，進一步加大南山區的供應壓力，這些因素也拉高了深圳辦公樓市場的整體空置率至27.8%，供應壓力最大的南山區空置率上升最為顯著。

 

    在展望深圳市場寫字樓的表現時，仲量聯行認為，近日中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》（以下簡稱《實施方案》），其中部分舉措將進一步完善公平開放的市場環境。《實施方案》的逐步落實將刺激不同行業的新增需求，為深圳辦公樓市場注入新的活力。

 

    仲量聯行華南區研究部總監曾麗分析稱，《實施方案》通過制定深圳放寬市場准入特別措施清單，深圳將放寬能源、電信、公用事業、交通運輸、教育等領域市場准入；在支持資本市場建設上，「推進創業板改革並試點註冊制」已經落地，措施通過簡化審核流程，明顯加快了創業板新股上市步伐。曾麗預計來自於上述高成長性、創新型企業的擴租需求將有所增長。

 

    「試點創新企業境內發行股票或存托憑證（CDR）」、「建立新三板掛牌公司轉板上市機制」等措施將推動資本市場的活躍度，驅動證券行業業務的增長；數字貨幣的技術導向性有利於推動銀行等金融機構在數字貨幣業務上的拓展。

 

    此外，深圳「實施高層次科技人才定向培養機制」及「為符合條件的外籍高層次人才申請永久居留提供便利」等措施將有利於深圳在吸引及留住科技人才的同時，也將吸引更多的人才需求量大的科技企業落戶深圳；除此以外，還將加快完善技術成果轉化的相關制度，以及進一步放寬前沿技術領域的外商投資准入限制。曾麗強調這些舉措將使深圳在現有產業基礎之上，完善科技產業佈局和產業鏈集群，增強國際競爭力。這無疑將有利於科技行業辦公需求持續保持強勁發展。

 

    基於上述展望，仲量聯行認為，深圳市場租賃活躍度將繼續穩步回升。再加上，深圳的科技、金融等行業巨頭通過自建物業解決業務擴張需求的現象日益突出，且自用面積可觀。受此影響，預計今年全年淨吸納量仍能達到過去三年的平均水平。（黃裕勇）