防疫難觸發樓市鬆綁
靈童
為應對史無前例的新冠肺炎疫情，央行持續釋放流放性，特別是2月20日的「降息」，更是引來市場憧憬，認為此舉是樓市鬆綁的前期信號。
加之，自2月12日無錫十七條發布以來，河北、天津、重慶、浙江、上海、南昌、杭州、蘇州等十餘省市先後出台房地產業的紓困新政，關於「調控放鬆」「樓市上漲」的言論開始在朋友圈刷屏，對樓市鬆綁預期正變得越來越高。
更有人以2003年非典之後房地產爆發式增長為例，稱疫情之後將複製當年的行情。對此筆者認為是誤讀了有關信息，首先央行降息不及預期，5年期以上LPR較預期少降了5個基點，顯示出決策層的謹慎，在降息的道路上採取的是小步慢行，未來的降息路上，也不會高歌猛進。
同時筆者也關注到在發布新的LPR同時，央行的兩個動作。一個是，2月19日，央行發布的《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》，其中的一個要點就是，重申不將房地產作為短期刺激經濟的手段，與去年的說法保持一致。另一個是，央行21日召開的「2020年金融市場工作電視電話會議」強調，要保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性。會上強調，將繼續「因城施策」落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。這些背後的含義就是中國短期所實行的寬鬆貨幣政策，其主旨並未通過刺激房地產來拉動經濟，換句話說，就是不能期待樓市的全面鬆動，而更多會是因城施策，進行局部的微調。
房住不炒不會變
而所有調控的底線，還是房住不炒。2019年底，中央經濟工作會議確定，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制。目前來看，政策還會保持連續性，並不會因為疫情之變，而打亂相關政策部署。
另外，市場普遍認為的降低5年期以上 LPR，主要有利於個人住房按揭貸款降低，直接利好樓市。更有相關中介機構表示，按照基準計算，貸款100萬30年期，月供減少30元左右，大約30年內整體利息少支出10864元。但實際上的降低極為有限，新增房貸，降低的基準利率將通過加點的方式調整，保持新增與存量房貸利率一致。
也就是說降息對樓市刺激並不明顯，而降低5 年期以上 LPR，從政策層面來理解，更大程度是拉動基建和企業的中長期投資。今年以來財政部下達的專項債主要投向了基建領域，也能看出政策所傾斜的重點並非房地產。
如果硬要將LPR降息與房地產掛鉤，更多的是為了提振市場信心，因為開年以來，受疫情影響，房地產行業也是受創嚴重的行業，疫情爆發前後，部分城市的成交下降了九成以上，與往年春節過後成交降幅逐漸收窄形成了鮮明對比。從穩房價、穩地價角度來說，LPR降息顯示的政策寬鬆，有利於市場信心的提振。
股樓「雙飛」料難見
儘管受到疫情影響，不過開年以來A股持續向好，也引發了不少人對樓市未來的良好預期。對此，筆者以為，流動性放鬆確實有利於股樓，但是因為二者處於不同的歷史周期，樓市很難出現與股市同樣幅度的反彈，因為中國城市的樓價特別是一二線城市房價，即便是放在全球緯度來看，也已處於相對較高的位置。而A股經歷了開年以來的上漲，還是處於一個相對低的歷史底部區域。
這也是筆者不認為樓市會出現2003年非典之後的大漲，因為房價已今非昔比，且中國經濟的重心也在發生調整。處於調結構階段的中國經濟，樓市普漲幾乎不太可能出現。從今年A股的上漲來看，也可以看出領漲的新經濟股，是未來中國經濟的方向和最有潛力的地方，資源將更多向這些行業聚集，此消彼長，房地產料難重回舞台中央。
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