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香港商報

港樓市首5月錄逾百宗撻訂
2020-05-07    香港商报
 

   經濟不明朗失業率攀升

  港樓市首5月錄逾百宗撻訂

  新冠肺炎在全球肆虐,香港股市及經濟都受到明顯衝擊,最新失業率升至4.2%創逾9年新高,一二手樓撻訂、劈價及蝕讓個案漸多。綜合市場分析指,判斷未來樓價走勢的兩個指標包括疫情發展及失業率走勢。

  香港商報記者王丹丹

  本報統計,今年1月至今新盤市場已經有超過百宗撻訂。截至4月23日,4月份錄得撻訂的樓盤包括永泰(369)屯門項目TheCarmel、中海外(688)大埔項目天鑽、新地(016)匯璽II、會德豐(020)日出康城LP6等。被沒收的訂金總額迫近2000萬元大關。其中,新地深水?南昌站上蓋匯璽II的3宗撻大訂個案,被沒收訂金多達765.4萬元;將軍澳日出康城三宗撻大訂,買家損失逾336萬元離場;永泰屯門青山公路TheCarmel買家,錄得146萬訂金損失。

  擔心失業不敢上車

  仲量聯行早前在《住宅銷售報告》中指出,香港失業率一直與樓價有極大的關係,本港失業率已升至9年高位,若持續上升將對樓價構成壓力。該行數據顯示,1997年第三季至1998年第三季亞洲金融風暴期間,本港失業率由2.1%升至5.2%,樓價下跌五成。另外,2000年第四季至2003年第二季期間,失業率由4.4%升至8.5%,樓價下跌三成。

  仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示,隨着本港經濟衰退加劇,失率業上升令部分潛在買家對置業卻步,買樓需求減少,並令更多業主選擇出售物業,市場將向買家傾斜。鑑於疫情持續時間不確定,市場下行風險偏高,維持2020年樓價下跌10%至15%的預測。

  美聯住宅部行政總裁布少明接受本報訪問時說,早前一輪劈價主要為中細價樓,最近港島區豪宅業主終於有人願意減價。背後的原因,他認為主要是和股市波動有關,有業主為彌補股市損失而鬆口減價,也有業主是做生意賠錢因此急着賣樓。他預計,樓價還有最多一成的下行空間。疫情對於樓市的影響,至少「過埋5、6月」,最快要等到下半年才有望回穩。

  代理行營業額急挫八成

  中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑向本報透露,最近該行的生意額下跌了八成,疫情對於生意的影響可謂「非常嚴重」。不少業主都不敢外出,買家擔心出來有「中招」的可能,因此減少了活動,睇樓活動自然也非常受挫。

  對於藍籌屋苑劈價個案,陳永傑評論說,目前的減價風暴波及全港,「度度都有」,屬於全港性劈價潮,「疫情一路嚴重,樓價一路下跌」,樓價已回落5%至10%。「如果進入第二季度,疫情沒有好轉,樓價跌幅連我都不敢預測了。」至於「確診屋苑」的樓價表現,他只說「你都唔敢去睇啦」。

  疫情下減價及蝕讓個案增多。市場消息指,港島南區貝沙灣2期1座中層C室,實用面積1118平方呎,套三房間隔,望海景,開價3080萬元,最終減價約8%,以2830萬元成交,呎價25313元。據了解,同座低層同室單位,去年4月成交價,已達3000萬元。另外,九龍塘尚御2座低層D室,實用1542平方呎,連車位以2280萬元售出,實呎14786元。業主2011年以2536.3萬元購入單位,車位售價則超過100萬元,估計帳面蝕約356萬元,連使費計料實蝕約450萬元或約17%。

  市場亦不乏業主劈價微利離場。何文田天鑄5座低層B室,實用1300平方呎,原叫價3484平方呎,最新劈價至2720萬元售出,累減764萬元或22%,實呎20923元。原業主2016年2505.9萬元購入,帳面獲利214.1萬元,賺幅約8.5%。市場消息指,原業主購入該物業時支付了15%買家印花稅。

  【楼市拆局】限聚令放寬樓市可獲支持

  星展香港房地產業分析師丘卓文指出,雖然今年樓市轉差,但有別於1998年及2008年的情況,因為目前樓市炒家較少,加上息口低企及銀行又設有壓力測試等,故此市場上沒有出現大批「跳樓貨」。

  丘卓文表示,樓市由去年中踏入下行周期,雖然10月公布施政報告放寬按揭保險後,11月成交回暖,但其後疫情爆發影響新盤開售,相信要待「限聚令」放寬後才可對樓市有相應支持。

  他認為,由於今年供應量維持1.8萬至1.9萬伙的低位,略為減低價格下行的風險,預期全年本港整體樓價將下跌15%,當中豪宅市場跌幅更為顯著。他補充說,下跌15%的預測,已計及第三季失業率或攀升至5%的因素。不過,若疫情不如預期在第三季緩解,屆時對金融市場的影響更大,失業率數據只會更差,可能出現業主斷供。

  樓價緩慢下挫

  香港浸會大學經濟學系原副教授巫伯雄稱,目前樓市既有利好因素,也有不利因素,之前修例風波對香港零售業、旅遊業打擊很大,迫使零售業高管主動減薪。目前市場資金尚算充裕,低息環境持續。利好利淡因素互相抵銷。他預料,樓價不會急劇下挫,接下來會緩慢下挫。

  2003年3月香港爆發沙士疫潮,住宅交投曾一度大插逾三成,成交量跌至2003年5月時約4100宗水平。當時的「確診屋苑」淘大花園同年只得5宗成交,每單位的成交價均不足60萬元,呎價僅1500元(當年售樓以建築面積計價),更有單位的呎價低見1242元。同年8月初,二手樓價指數更跌至31.77點的歷史低位。

  當年新盤都不得不採取低價策略,長實(1113)發展的畢架山一號,呎價約4000元,尖沙咀港景峰的呎價亦跌至4000元上下。自此,「沙士價」成為了市民心中「實惠」、「平價」、「筍」的代名詞,亦是普羅大眾難忘的回憶。現時疫情對樓市的影響和沙士時期不同,二手樓盤沒有出現恐慌性拋售。

  當年的沙士疫情在5月左右就消失了,但這次的新冠病毒比沙士病毒頑強得多,世衛表態說新冠病毒或長期與人共存,預料全球經濟衰退的程度會比沙士時期深很多。

 
(來源: 香港商报) 編輯: 蒋璐