近兩日，國際評級機構穆迪接連下調了10餘家中國上市房企的信用評級級別或評級展望，其中包括綠地控股、陽光城、佳兆業、中國奧園、合生創展集團、富力地產等多家知名上市公司。

　例如：穆迪將綠地控股的企業家族評級由「Ba1」下調至「Ba2」;佳兆業企業家族評級由「B1」下調至「B2」，將評級列入負面觀察。

　除穆迪外，包括標普、惠譽、中誠信國際等國內外評級機構近兩個月也下調了多家中國房企的信用評級。

　為何房企評級頻繁被「下調」?

　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，信用評級是由機構綜合考慮資產變現能力、籌資能力、償債能力、履約能力等，將企業評定為不同的等級。信用評級分為主體評級和產品評級，前者是對企業總體信用風險的評估，後者是對公開發行的某隻債券到期履約能力的評估。下調評級，主要是對房企信用風險的擔憂。

　具體來說，就是到期債務的償還能力下降，資產變現的能力下降(房子不好賣了)，信用風險暴露。

　今年以來，多家房企出現到期債務違約的情形。比如：新力控股近期發布兩筆債務違約(及可能違約)的公告。當代置業稱，10月25日到期的2億美元的債券餘額延期兌付。

　違約者不乏看似財務情況健康的企業。10月4日，花樣年發布公告稱，未能在公告當日如期支付2021年票據的剩餘本金約2.05億美元。但根據其2021年上半年業績報告，截至2021年6月底，花樣年銀行結餘和現金超過270億元(人民幣，下同)，且「三道紅線」中，僅有一條踩線。

　易居企業集團CEO丁祖昱指出，房企債務違約中涉及債券市場，從而持續引發資本市場對地產債的擔憂。2021年違約債券不論從數量還是金額來看，均遠超去年同期水平，截至9月27日，今年房企累計違約債券只數達到39隻，較2020年增長25隻，累計金額達到467.50億元，較2020年增長159%。

　丁祖昱表示，未來三個季度，房地產到期債券近4900億元。企業流動性風險受到各方關注。

　「信用風險重新定價，就會導致下調評級，而且是批量下調」，李宇嘉解釋。

　「防風險」將在房地產行業中扮演更重要的角色。

　面對部分房企債務違約引發的市場擔憂，部分房企有所行動。中指研究院企業事業部研究負責人劉水指出，多家房企主動發起回購，一方面對穩定投資人信心、緩解市場壓力起到積極作用，另一方面也展示了企業的實力和流動性狀況。

　針對部分房企的風險，官方近期作出相關表態。中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾近日表示，恒大集團的問題在房地產行業是個別現象。大多數房地產企業經營穩健，財務指標良好，房地產行業總體是健康的。

　此外，鄒瀾還提到，近期，個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行為，這種短期過激反應是正常的市場現象。

　李宇嘉指出，央行信號說明，這些只是個別事件，違約事件處理完畢後，市場就會恢復暢通。四季度，金融機構若適時調整地產金融政策，部分新開工項目得到資金支持，按揭貸款發放速度加快，將會緩解這個問題。

　他提醒說，中國房地產市場處於降槓桿、擠泡沫的轉型過程中，必然會出現局部的債務違約等情形，甚至一些大的企業會走向破產重整。國內外的金融機構，應該轉變觀念，重新評估房地產市場風險，不能依賴過去政府兜底、「隱性擔保」等固定思維。這也是打破「房價只漲不跌」預期的過程。

　標普全球在近期的一份研究中指出，中國房地產行業依舊充滿機遇和發展潛力。雖然未來幾年，行業將持續承受增速放緩的壓力和更為嚴厲的監管，降槓桿勢在必行，但優秀的房地產企業相信可以獲得更為積極的競爭優勢。未來經營效率和投資效益才是最終衡量「強者」的標準，而非靠加槓桿而擴大的規模。